San Juan de Miraflores promedió S/ 3.783 por metro cuadrado en abril de 2026 y acumuló una subida de 5,6% interanual, según el índice mensual de precios de venta recogido por La República. Es una combinación poco frecuente: está entre los cuatro distritos más accesibles de Lima Metropolitana y, a la vez, entre los seis que más se revalorizan.
Datos clave de San Juan de Miraflores
- S/ 3.783 por m² en abril de 2026, según el índice de precios de oferta que publicó La República, frente a S/ 6.916 de promedio de los departamentos en Lima en el 1.er trimestre de 2026 (BCRP).
- +5,6% interanual: entre los seis distritos que más suben de la capital.
- S/ 3.614 en octubre de 2025: la subida es real y medida en dos series distintas.
- Lima Sur promedia S/ 5.427/m² y un ticket de S/ 296.384 por vivienda nueva.
- Tope de vivienda social: S/ 136.100 desde 40 m² equivale a S/ 3.402/m², apenas por debajo del precio del distrito.
Valor arancelario del suelo en San Juan de Miraflores (MEF 2026) y avisos
| Indicador | San Juan de Miraflores | Fuente y periodo |
|---|---|---|
| Valor arancelario del suelo (fiscal, no de mercado) | S/ 112 por m² de terreno | MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026 |
San Juan de Miraflores en el mapa del precio del m² · Propiedades en venta en San Juan de Miraflores
Precio del m² en los distritos vecinos de Lima Sur: Villa El Salvador · Villa María del Triunfo · Lurín · Pachacámac · Chorrillos.
Fuentes: MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (29 de octubre de 2025), mediana de los valores arancelarios por vía del distrito: valor fiscal para el autovalúo y el predial, no precio de mercado. Este bloque se actualiza solo con el último dato publicado.Dónde queda SJM en el mapa de precios de Lima
| Distrito | Precio por m² (abr-2026) |
|---|---|
| Promedio de Lima, departamentos (BCRP, 1.er trim. 2026) | S/ 6.916 |
| Chorrillos (oct-2025) | S/ 5.734 |
| San Juan de Miraflores | S/ 3.783 |
| Los Olivos | S/ 3.488 |
| Callao | S/ 3.163 |
| San Martín de Porres | S/ 2.956 |
Índice mensual de precios de oferta, abril de 2026 (La República, 13-05-2026); promedio de Lima del BCRP (departamentos, 1.er trimestre de 2026); Chorrillos según la tabla por distrito de octubre de 2025 (Infobae, 22-11-2025).
El lugar de este punto dentro de toda la tasación está explicado en la guía maestra de tasación y valor de un inmueble.
Por qué sube el precio en SJM
Pesan tres cosas. La primera es la ubicación: el distrito limita con Surco y Chorrillos, y su zona alta está a minutos de la Panamericana Sur y del eje de la avenida Los Héroes, con la Línea 1 del Metro cruzando por el norte. La segunda es el efecto desplazamiento: cuando Surco y Chorrillos suben, el comprador que no llega busca el distrito de al lado. La tercera es la vivienda de interés social: con un tope de S/ 136.100 para 40 m², los proyectos que califican al programa encuentran aquí precios de suelo que todavía cierran.
Un distrito, tres mercados
Entre Ciudad de Dios, Pamplona Alta, Pamplona Baja y la zona de San Juanito hay diferencias de precio enormes, y no dependen solo de la altura del terreno: dependen de la accesibilidad vehicular, del ancho de vía y de la situación registral del predio. Usar el promedio distrital para fijar precio en cualquiera de esas zonas es, en la práctica, garantizarse un error del 20% o más.
El retrato del distrito está en cómo es vivir en San Juan de Miraflores, y el contexto de la zona, en el precio del m² en Lima Sur.
Si vas a vender en San Juan de Miraflores
El precio de referencia del distrito subió, así que una valorización de hace un año te deja por debajo del mercado. Actualízala. Y ordena los papeles antes de publicar: la mayoría de compradores de la zona compra con crédito hipotecario o con bono, y un inmueble sin declaratoria de fábrica inscrita queda fuera de ese circuito.
Cómo se calcula el precio de salida está en cómo tasar tu propiedad antes de vender.
¿Cuánto cuesta un departamento en San Juan de Miraflores según su tamaño?
El precio por m² se entiende mejor convertido en departamentos completos. Esta es la cuenta para las tipologías que más se venden en San Juan de Miraflores, con 20 % de inicial y crédito a 20 años:
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 40 m² · 1 dormitorio | S/ 151.320 | S/ 30.264 | S/ 2.890 | S/ 1.051 |
| 60 m² · 2 dormitorios | S/ 226.980 | S/ 45.396 | S/ 5.159 | S/ 1.576 |
| 80 m² · 3 dormitorios | S/ 302.640 | S/ 60.528 | S/ 7.429 | S/ 2.101 |
| 100 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 378.300 | S/ 75.660 | S/ 9.699 | S/ 2.627 |
Estimación de EximiaHaus: área típica de cada tipología × precio por m² del distrito. Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT, con la UIT 2026 en S/ 5.500. Cuota: sistema francés a 8,5% anual, 20 años, sobre el 80% del precio, sin seguros. Son estimaciones para ordenar el presupuesto, no una tasación ni una oferta de crédito. Precio por m² de San Juan de Miraflores en abril de 2026 (La República, 13-05-2026).
A la inicial súmale la alcabala y alrededor de 1 % del precio en notaría, registro y tasación: el dinero que hay que tener el día de la firma se acerca al 24 % del precio. Tus propios números los sacas en la calculadora de crédito hipotecario.
Para seguir con San Juan de Miraflores: revisa departamentos y casas en venta y alquiler en San Juan de Miraflores, el precio del m² en todos los distritos de Lima y las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una.
Mapa interactivo: compara San Juan de Miraflores con el resto de Lima y el Callao en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito o una zona y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y cuánto cambió en un año, con la fuente de cada cifra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el m² en San Juan de Miraflores en 2026?
S/ 3.783 por metro cuadrado en abril de 2026, en el índice de precios de oferta que publicó La República, frente a S/ 6.916 de promedio de los departamentos en Lima en el 1.er trimestre de 2026 según el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP).
¿El precio está subiendo en SJM?
Sí: 5,6% interanual según el índice de abril de 2026, uno de los seis mayores aumentos de la capital. En octubre de 2025 el distrito se medía en S/ 3.614.
¿Cuánto cuesta un departamento de 60 m² en SJM?
A precio promedio del distrito, alrededor de S/ 227.000, sin contar los gastos de cierre.
¿Califica la vivienda social en San Juan de Miraflores?
Está en el límite: el tope de S/ 136.100 para 40 m² equivale a S/ 3.402 por m² y el distrito promedia S/ 3.783, así que los proyectos del programa se concentran en las zonas de menor precio.
¿Por qué hay tanta diferencia de precio dentro del distrito?
Por la accesibilidad vehicular, el ancho de vía y la situación registral del predio, que varían mucho entre Pamplona Alta, Pamplona Baja y las zonas cercanas a la Panamericana.
Relacionado con este tema: Precio m2 Chorrillos 2026: cuánto cuesta el metro cuadrado y qué se consigue.
Relacionado con este tema: Precio m2 Pachacámac 2026: cuánto cuesta el metro cuadrado y qué se consigue.
Relacionado con este tema: Precio m2 Villa María del Triunfo 2026: cuánto cuesta el metro cuadrado y qué se consigue.
Fuentes
- Precio del metro cuadrado de viviendas en Lima por distrito, abril de 2026 (referencia de precio de oferta) — La República (13-05-2026)
- Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) — Precios de departamentos en Lima, 1.er trimestre de 2026: S/ 6.916 por m² en promedio, 12 distritos (serie PD37946PQ)
- Precios del metro cuadrado por distrito en Lima, octubre de 2025 — Infobae (22-11-2025)
- Chorrillos concentra el 90% de la oferta inmobiliaria de Lima Sur: ventas crecen casi 50% — Gestión (datos CODIP)
- Aumentan el valor máximo de las viviendas de Techo Propio hasta S/ 136.100 — El Peruano (DS 012-2026-VIVIENDA)
Cómo te ayuda EximiaHaus
En un distrito que se revaloriza, poner precio con datos del año pasado cuesta dinero:
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos, con ficha completa y video automático del aviso.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
Mira el video de San Juan de Miraflores (2 min)