San Juan de Miraflores promedió S/ 3.783 por metro cuadrado en abril de 2026 y acumuló una subida de 5,6% interanual, según el índice mensual de precios de venta recogido por La República. Es una combinación poco frecuente: está entre los cuatro distritos más accesibles de Lima Metropolitana y, a la vez, entre los seis que más se revalorizan.
Datos clave de San Juan de Miraflores
- S/ 3.783 por m² en abril de 2026, frente a S/ 6.886 de promedio en Lima.
- +5,6% interanual: entre los seis distritos que más suben de la capital.
- S/ 3.614 en octubre de 2025: la subida es real y medida en dos series distintas.
- Lima Sur promedia S/ 5.427/m² y un ticket de S/ 296.384 por vivienda nueva.
- Tope de vivienda social: S/ 136.100 desde 40 m² equivale a S/ 3.402/m², apenas por debajo del precio del distrito.
Dónde queda SJM en el mapa de precios de Lima
| Distrito | Precio por m² (abr-2026) |
|---|---|
| Promedio Lima Metropolitana | S/ 6.886 |
| Chorrillos (oct-2025) | S/ 5.734 |
| San Juan de Miraflores | S/ 3.783 |
| Los Olivos | S/ 3.488 |
| Callao | S/ 3.163 |
| San Martín de Porres | S/ 2.956 |
Índice mensual de precios de venta, abril de 2026 (La República, 13-05-2026); Chorrillos según la tabla por distrito de octubre de 2025 (Infobae, 22-11-2025).
Por qué sube el precio en SJM
Pesan tres cosas. La primera es la ubicación: el distrito limita con Surco y Chorrillos, y su zona alta está a minutos de la Panamericana Sur y del eje de la avenida Los Héroes, con la Línea 1 del Metro cruzando por el norte. La segunda es el efecto desplazamiento: cuando Surco y Chorrillos suben, el comprador que no llega busca el distrito de al lado. La tercera es la vivienda de interés social: con un tope de S/ 136.100 para 40 m², los proyectos que califican al programa encuentran aquí precios de suelo que todavía cierran.
Un distrito, tres mercados
Entre Ciudad de Dios, Pamplona Alta, Pamplona Baja y la zona de San Juanito hay diferencias de precio enormes, y no dependen solo de la altura del terreno: dependen de la accesibilidad vehicular, del ancho de vía y de la situación registral del predio. Usar el promedio distrital para fijar precio en cualquiera de esas zonas es, en la práctica, garantizarse un error del 20% o más.
El retrato del distrito está en cómo es vivir en San Juan de Miraflores, y el contexto de la zona, en el precio del m² en Lima Sur.
Si vas a vender en San Juan de Miraflores
El precio de referencia del distrito subió, así que una valorización de hace un año te deja por debajo del mercado. Actualízala. Y ordena los papeles antes de publicar: la mayoría de compradores de la zona compra con crédito hipotecario o con bono, y un inmueble sin declaratoria de fábrica inscrita queda fuera de ese circuito.
Cómo se calcula el precio de salida está en cómo tasar tu propiedad antes de vender.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el m² en San Juan de Miraflores en 2026?
S/ 3.783 por metro cuadrado en abril de 2026, frente a S/ 6.886 de promedio en Lima Metropolitana.
¿El precio está subiendo en SJM?
Sí: 5,6% interanual según el índice de abril de 2026, uno de los seis mayores aumentos de la capital. En octubre de 2025 el distrito se medía en S/ 3.614.
¿Cuánto cuesta un departamento de 60 m² en SJM?
A precio promedio del distrito, alrededor de S/ 227.000, sin contar los gastos de cierre.
¿Califica la vivienda social en San Juan de Miraflores?
Está en el límite: el tope de S/ 136.100 para 40 m² equivale a S/ 3.402 por m² y el distrito promedia S/ 3.783, así que los proyectos del programa se concentran en las zonas de menor precio.
¿Por qué hay tanta diferencia de precio dentro del distrito?
Por la accesibilidad vehicular, el ancho de vía y la situación registral del predio, que varían mucho entre Pamplona Alta, Pamplona Baja y las zonas cercanas a la Panamericana.
Fuentes
- Metro cuadrado de viviendas en Lima sube a S/ 6.886 y seis distritos aceleran su revalorización — La República (13-05-2026)
- Precios del metro cuadrado por distrito en Lima, octubre de 2025 — Infobae (22-11-2025)
- Chorrillos concentra el 90% de la oferta inmobiliaria de Lima Sur: ventas crecen casi 50% — Gestión (datos CODIP)
- Aumentan el valor máximo de las viviendas de Techo Propio hasta S/ 136.100 — El Peruano (DS 012-2026-VIVIENDA)
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