San Juan de Miraflores promedió S/ 3.783 por metro cuadrado en abril de 2026, con una subida de 5,6% interanual. A ese precio, un departamento de 60 m² cuesta alrededor de S/ 227.000, la inicial del 20% ronda los S/ 45.400 y la cuota se acerca a S/ 1.576 al mes a 20 años.
Datos clave
- Precio por m²: S/ 3.783 (abril de 2026), con +5,6% interanual.
- 60 m², 2 dormitorios: cerca de S/ 227.000.
- Inicial del 20%: alrededor de S/ 45.400.
- Cuota estimada: S/ 1.576 al mes a 20 años.
- Lima Sur: precio promedio de la zona S/ 5.427/m² y ticket de S/ 296.384.
Precio total por tipología en SJM
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 40 m² · 1 dormitorio | S/ 151.320 | S/ 30.264 | S/ 2.890 | S/ 1.051 |
| 60 m² · 2 dormitorios | S/ 226.980 | S/ 45.396 | S/ 5.159 | S/ 1.576 |
| 80 m² · 3 dormitorios | S/ 302.640 | S/ 60.528 | S/ 7.429 | S/ 2.101 |
| 100 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 378.300 | S/ 75.660 | S/ 9.699 | S/ 2.627 |
Estimación de EximiaHaus: área típica de cada tipología × precio por m² del distrito. Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT, con la UIT 2026 en S/ 5.500. Cuota: sistema francés a 8,5% anual, 20 años, sobre el 80% del precio, sin seguros. Son estimaciones para ordenar el presupuesto, no una tasación ni una oferta de crédito. Precio por m² de San Juan de Miraflores en abril de 2026 (La República, 13-05-2026).
Un distrito que se está revalorizando
SJM está entre los seis distritos que más suben de Lima: 5,6% en un año. Para el comprador eso significa dos cosas opuestas —entra más caro que hace un año, pero a un precio que todavía es la mitad del promedio de la ciudad— y para el vendedor, que una valorización vieja lo deja por debajo del mercado.
El análisis del distrito está en el precio del m² en San Juan de Miraflores.
Dónde buscar dentro del distrito
Las zonas cercanas a la Panamericana Sur y al eje de la avenida Los Héroes, con la Línea 1 del Metro al norte, concentran la oferta más conectada. Las zonas altas de Pamplona tienen precios más bajos, con la contrapartida del acceso. Y siempre hay que revisar la situación registral: es lo que decide si el banco financia.
Con Mivivienda la entrada baja
La tabla asume 20% de inicial. Con el Nuevo Crédito Mivivienda la inicial mínima es 7,5% y, si el valor calza en la escala, el Bono del Buen Pagador descuenta hasta S/ 27.800 del monto financiado. En una vivienda de S/ 227.000, el bono del tramo correspondiente reduce la cuota de forma perceptible.
El detalle está en qué es el crédito Mivivienda explicado fácil, y el día a día del distrito, en cómo es vivir en San Juan de Miraflores.
Comparado con los distritos vecinos
El mismo departamento de 60 m² cuesta alrededor de S/ 227.000 en San Juan de Miraflores, unos S/ 344.000 en Chorrillos —con S/ 5.734 por m²— y cerca de S/ 189.800 en el Callao. Esa horquilla explica por qué SJM funciona como escalón intermedio: da acceso al sur de la ciudad sin pagar el precio de la franja costera.
El otro elemento de la comparación es el tiempo de viaje. Con la Línea 1 del Metro al norte del distrito y la Panamericana Sur al oeste, la conectividad es buena hacia el centro y hacia el sur, pero varía muchísimo según la zona exacta. Antes de decidir por precio conviene probar el trayecto real en hora punta.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento de 60 m² en San Juan de Miraflores?
Alrededor de S/ 227.000 con el precio promedio de S/ 3.783 por m² de abril de 2026.
¿Cuál sería la cuota mensual?
Cerca de S/ 1.576 al mes financiando el 80% a 20 años, sin seguros.
¿Cuánto se paga de alcabala?
El 3% del exceso de S/ 55.000: unos S/ 5.159 en un departamento de S/ 227.000.
¿El precio en SJM está subiendo?
Sí: 5,6% interanual según el índice de abril de 2026, uno de los seis mayores aumentos de Lima.
¿Qué zona del distrito conviene?
Las cercanas a la Panamericana Sur y al eje de Los Héroes tienen mejor conectividad; las zonas altas son más económicas pero con accesos más difíciles.
Fuentes
- Metro cuadrado de viviendas en Lima sube a S/ 6.886 y seis distritos aceleran su revalorización — La República (13-05-2026)
- Precios del metro cuadrado por distrito en Lima, octubre de 2025 — Infobae (22-11-2025)
- Aumentan el valor máximo de las viviendas de Techo Propio hasta S/ 136.100 — El Peruano (DS 012-2026-VIVIENDA)
- Sunat — Unidad Impositiva Tributaria (UIT) vigente
Cómo te ayuda EximiaHaus
El precio del distrito sube: conviene calcular la cuota antes de negociar:
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Asesoría de compra e inversión — te guiamos hacia la mejor oportunidad según tu presupuesto y tus objetivos.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.