Precio m2 Pachacámac 2026, en corto: sin precio por m² publicado; es mercado de casas de campo, condominios y terrenos. Ancla oficial: el valor arancelario 2026 del MEF (R.M. 514-2025-EF/15) da S/ 88 por m² de terreno, base del autovalúo y no precio de venta. Detalle en el mapa del precio del m².
Pachacámac no tiene un precio por metro cuadrado publicado mes a mes: su mercado está hecho de casas de campo, condominios y terrenos, no de departamentos, que es lo que miden los índices de Lima. Es el distrito donde la ciudad se vuelve campo, y el precio se comporta como en el campo: manda el terreno y manda el agua.
Datos clave de Pachacámac
- Sin promedio mensual publicado: la oferta de departamentos es mínima.
- Producto dominante: casa de campo, condominio cerrado y terreno.
- Agua: no toda la zona tiene red; el abastecimiento por cisterna cambia el costo y el valor.
- Zonificación: conviven usos residenciales, agrícolas y áreas de protección.
- Anclaje oficial: valor arancelario por vía aprobado para 2026 (RM N° 514-2025-EF/15).
Valor arancelario del suelo en Pachacámac (MEF 2026) y avisos
| Indicador | Pachacámac | Fuente y periodo |
|---|---|---|
| Valor arancelario del suelo (fiscal, no de mercado) | S/ 88 por m² de terreno | MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026 |
Pachacámac en el mapa del precio del m² · Propiedades en venta en Pachacámac
Precio del m² en los distritos vecinos de Lima Sur: Villa El Salvador · Villa María del Triunfo · Lurín · Chorrillos · San Juan de Miraflores.
Fuentes: MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (29 de octubre de 2025), mediana de los valores arancelarios por vía del distrito: valor fiscal para el autovalúo y el predial, no precio de mercado. Este bloque se actualiza solo con el último dato publicado.Por qué el distrito no tiene un precio mensual publicado
Los índices de precios de vivienda de Lima se construyen con avisos de departamentos. Donde la oferta formal de departamentos es pequeña, la muestra no alcanza para publicar un promedio confiable y el distrito no figura. No es que no haya mercado: es que el mercado es de casas y terrenos, que se valorizan de otra forma.
En esos casos el precio se arma con tres anclajes verificables: el promedio de la zona, el tope de la vivienda de interés social y el valor arancelario oficial del terreno. Ninguno sustituye una valorización por comparables, pero los tres juntos evitan el error de poner un precio inventado.
Para ver cómo se encadena esto con la tasación y el valor de tu propiedad, revisa tasación de inmuebles: la guía completa.
Lo que define el precio en Pachacámac
| Factor | Por qué pesa tanto |
|---|---|
| Conexión de agua y desagüe | Sin red, el costo de vida sube y el crédito se complica |
| Zonificación y uso permitido | Define si se puede construir vivienda y cuánta |
| Situación registral del predio | Partida inscrita frente a posesión: dos precios distintos |
| Acceso y estado de la vía | Un acceso afirmado en mal estado descuenta valor |
| Servicios del condominio | Vigilancia, áreas comunes y mantenimiento sostienen el precio |
Elaboración EximiaHaus con el marco de valores arancelarios 2026 (RM N° 514-2025-EF/15) y la estructura de oferta del distrito.
El agua no es un detalle: es el precio
En buena parte del distrito el abastecimiento no viene de red pública sino de cisterna o de pozo. Eso tiene tres consecuencias directas sobre el valor: un costo mensual de agua bastante más alto, la necesidad de tanques y cisternas con capacidad suficiente, y una tasación más conservadora, porque el banco valora la dotación de servicios. Antes de comprar conviene preguntar de dónde viene el agua, con qué frecuencia llega y cuánto cuesta el metro cúbico entregado.
Lo que cuesta esa modalidad está en cuánto cuesta el agua del camión cisterna.
Comprar en condominio o comprar terreno
Son dos decisiones distintas. El condominio da servicios, vigilancia y un producto terminado, con una cuota de mantenimiento que hay que sumar al cálculo. El terreno es más barato por metro y permite construir a medida, pero exige verificar zonificación, habilitación y servicios, y financiar la obra, que rara vez se cubre con un crédito hipotecario común.
El día a día del distrito está en cómo es vivir en Pachacámac, y la comparación con el vecino, en el precio del m² en Lurín.
Si vas a vender en Pachacámac
Lo que convence aquí no son los acabados: es el expediente. Partida sin cargas, área verificada, licencia y declaratoria de fábrica cuando hay construcción, y una respuesta clara sobre el agua. Con eso resuelto, las fotos de exterior y el tamaño del terreno hacen el resto.
El canal está en Cuánto cuesta publicar un inmueble en 2026 (y cómo hacerlo gratis).
Para seguir con Pachacámac: revisa departamentos y casas en venta y alquiler en Pachacámac, el precio del m² en todos los distritos de Lima y las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una.
Mapa interactivo: compara Pachacámac con el resto de Lima y el Callao en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito o una zona y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y cuánto cambió en un año, con la fuente de cada cifra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el m² en Pachacámac en 2026?
No hay promedio mensual publicado. El precio se arma con el valor arancelario del terreno, la habilitación y los servicios disponibles, y varía enormemente entre un condominio consolidado y un lote sin red de agua.
¿Toda la zona tiene agua de red?
No. Parte del distrito se abastece por cisterna o pozo, lo que sube el costo mensual y hace más conservadora la tasación.
¿Conviene comprar terreno para construir?
Solo con la zonificación y la habilitación verificadas. Si el uso no permite vivienda o falta la habilitación urbana, la construcción no se puede formalizar ni financiar.
¿Qué revisar en un condominio?
El reglamento interno, la cuota de mantenimiento, el estado de las áreas comunes y si el condominio está inscrito, además de la partida individual de la unidad.
¿Pachacámac se revaloriza?
Depende de la llegada de servicios y de la consolidación de accesos. Es una apuesta a mediano plazo, no un mercado de rotación rápida.
Relacionado con este tema: Precio m2 Villa María del Triunfo 2026: cuánto cuesta el metro cuadrado y qué se consigue.
Fuentes
- Chorrillos concentra el 90% de la oferta inmobiliaria de Lima Sur: ventas crecen casi 50% — Gestión (datos CODIP)
- Valores Arancelarios de Terrenos para el Ejercicio Fiscal 2026 — RM N° 514-2025-EF/15
- MVCS — Consulta de planos y listado de valores arancelarios de terrenos
- Sunass — servicios de agua potable y alcantarillado, reclamos y cobertura
Cómo te ayuda EximiaHaus
En condominios y casas de campo, la valorización depende de detalles que no salen en la foto:
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