Precio m2 Villa El Salvador 2026, en corto: casi sin oferta formal; Lima Sur va de S/ 2.400 (VMT, julio 2026) a S/ 3.783 (SJM, abril 2026) por m². Ancla oficial: el valor arancelario 2026 del MEF (R.M. 514-2025-EF/15) da S/ 74 por m² de terreno, base del autovalúo y no precio de venta. Detalle en el mapa del precio del m².
Villa El Salvador no aparece con precio por metro cuadrado en el índice mensual de Lima, y la explicación no es estadística: es que casi no se construye vivienda formal en el distrito. Mientras Chorrillos concentra cerca del 90% de la oferta de Lima Sur con 48 proyectos activos, en Villa El Salvador la oferta es prácticamente nula.
Datos clave de Villa El Salvador
- Sin promedio mensual publicado: no hay muestra suficiente de departamentos en venta.
- Lima Sur promedia S/ 5.427/m² y un ticket de S/ 296.384, pero ese número lo hace Chorrillos.
- Chorrillos concentra ~90% de la oferta de la zona, con 48 proyectos residenciales activos.
- El obstáculo, según CODIP: la falta de agua y desagüe en gran parte del distrito impide habilitar suelo urbano nuevo.
- Napa freática elevada: encarece la cimentación y complica los estacionamientos en sótano.
Valor arancelario del suelo en Villa El Salvador (MEF 2026) y avisos
| Indicador | Villa El Salvador | Fuente y periodo |
|---|---|---|
| Valor arancelario del suelo (fiscal, no de mercado) | S/ 74 por m² de terreno | MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026 |
Todo sobre Villa El Salvador: zonas, avisos y agentes · Villa El Salvador en el mapa del precio del m² · Propiedades en venta en Villa El Salvador
Precio del m² en los distritos vecinos de Lima Sur: Villa María del Triunfo · Lurín · Pachacámac · Chorrillos · San Juan de Miraflores.
Fuentes: MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (29 de octubre de 2025), mediana de los valores arancelarios por vía del distrito: valor fiscal para el autovalúo y el predial, no precio de mercado. Este bloque se actualiza solo con el último dato publicado.La frase que explica el distrito
Ana Cecilia Gálvez, de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú, lo resumió así en marzo de 2026: "El principal obstáculo en Villa El Salvador es la falta de agua y desagüe en gran parte del distrito, lo que impide habilitar nuevo suelo urbano". A eso se suma una napa freática alta, que encarece cualquier cimentación y hace inviables los sótanos de estacionamiento que un edificio necesita para ser rentable.
El resultado es un círculo: sin redes no hay proyectos, sin proyectos no hay oferta formal, y sin oferta formal el distrito no entra en los índices que fijan las referencias de precio.
Lo que viene antes y después de este paso está en cuánto cuesta una tasación y cuánto vale tu casa.
Qué referencias sí sirven aquí
| Anclaje | Valor 2026 | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Vecino con índice | San Juan de Miraflores S/ 3.783/m² | Techo del rango de la zona |
| Distrito más accesible de Lima | Villa María del Triunfo desde S/ 2.400/m² | Piso del rango |
| Tope de vivienda social | S/ 136.100 desde 40 m² (S/ 3.402/m²) | Lo que el crédito con bono puede cubrir |
| Valor arancelario oficial | Publicado por calle (RM 514-2025-EF/15) | El valor del suelo de tu cuadra |
Elaboración EximiaHaus con el índice mensual de abril de 2026 (referencia de precio de oferta; La República, 13-05-2026), el reporte de julio de 2026 del especial Metro Cuadrado y el DS 012-2026-VIVIENDA.
Qué mueve el valor dentro de VES
El distrito está trazado en grupos residenciales, con una lógica de manzana muy regular, y eso ayuda a comparar: dos lotes del mismo grupo con el mismo frente son razonablemente comparables. Lo que los diferencia es el estado de la construcción, el número de pisos habitables, la conexión efectiva a las redes y —otra vez— la situación registral. También pesa la cercanía al Parque Industrial y a la Línea 1 del Metro, que el distrito tiene en su borde norte.
El retrato del distrito está en cómo es vivir en Villa El Salvador, y la comparación con los distritos vecinos, en el precio del m² en San Juan de Miraflores.
Si vas a vender en Villa El Salvador
Tu inmueble compite en un mercado sin producto nuevo, lo que es una ventaja: no tienes al frente un proyecto con bono y acabados de estreno. La contra es que tu comprador necesita crédito y el crédito necesita papeles. Partida registral, declaratoria de fábrica y certificado de no adeudo del predial no son un trámite: son la diferencia entre vender en tres meses y no vender.
La ruta está en en qué orden hago los trámites para vender, y el canal, en Cuánto cuesta publicar un inmueble en 2026 (y cómo hacerlo gratis).
¿Cuánto cuesta un departamento en Villa El Salvador según su tamaño?
El precio por m² se entiende mejor convertido en departamentos completos. Esta es la cuenta para las tipologías que más se venden en Villa El Salvador, con 20 % de inicial y crédito a 20 años:
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 40 m² · 1 dormitorio | S/ 96.000 – 151.320 | S/ 19.200 – 30.264 | S/ 1.230 – 2.890 | S/ 666 – 1.051 |
| 60 m² · 2 dormitorios | S/ 144.000 – 226.980 | S/ 28.800 – 45.396 | S/ 2.670 – 5.159 | S/ 1.000 – 1.576 |
| 80 m² · 3 dormitorios | S/ 192.000 – 302.640 | S/ 38.400 – 60.528 | S/ 4.110 – 7.429 | S/ 1.333 – 2.101 |
| 100 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 240.000 – 378.300 | S/ 48.000 – 75.660 | S/ 5.550 – 9.699 | S/ 1.666 – 2.627 |
Estimación de EximiaHaus: área típica de cada tipología × precio por m² del distrito. Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT, con la UIT 2026 en S/ 5.500. Cuota: sistema francés a 8,5% anual, 20 años, sobre el 80% del precio, sin seguros. Son estimaciones para ordenar el presupuesto, no una tasación ni una oferta de crédito. El rango corresponde a los distritos de Lima Sur con medición pública: Villa María del Triunfo desde S/ 2.400/m² (La República, 02-07-2026) y San Juan de Miraflores S/ 3.783/m² (La República, 13-05-2026).
A la inicial súmale la alcabala y alrededor de 1 % del precio en notaría, registro y tasación: el dinero que hay que tener el día de la firma se acerca al 24 % del precio. Tus propios números los sacas en la calculadora de crédito hipotecario.
Para seguir con Villa El Salvador: revisa departamentos y casas en venta y alquiler en Villa El Salvador, el precio del m² en todos los distritos de Lima y las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una.
Mapa interactivo: compara Villa El Salvador con el resto de Lima y el Callao en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito o una zona y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y cuánto cambió en un año, con la fuente de cada cifra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el m² en Villa El Salvador en 2026?
No hay un promedio mensual publicado porque el distrito casi no tiene oferta formal de departamentos. El rango razonable se ubica entre el piso de la capital —Villa María del Triunfo, desde S/ 2.400/m²— y San Juan de Miraflores, con S/ 3.783/m² en abril de 2026.
¿Por qué no se construyen edificios en Villa El Salvador?
Por la falta de agua y desagüe en gran parte del distrito, que impide habilitar suelo urbano nuevo, y por una napa freática elevada que encarece la cimentación.
¿Eso va a cambiar?
Depende de la ampliación de las redes de agua y alcantarillado. Mientras no se amplíen, la oferta formal seguirá concentrada en Chorrillos, que hoy tiene cerca del 90% de los proyectos de Lima Sur.
¿Cómo pongo precio a mi casa en VES?
Con el valor del terreno según el arancel oficial de tu calle, más lo construido descontado por antigüedad y estado, contrastado con ventas recientes de tu mismo grupo residencial.
¿Qué papeles me piden para vender?
Partida registral, declaratoria de fábrica inscrita y constancia de no adeudo del predial y arbitrios. Sin eso, el comprador con crédito no puede avanzar.
Y el cálculo por tipología, con el rango de Lima Sur: Precio del m² en Villa El Salvador 2026: por qué casi nadie construye aquí.
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Fuentes
- Chorrillos lidera el boom inmobiliario en Lima Sur: ¿por qué nadie construye en Villa El Salvador? — Infobae (25-03-2026)
- Chorrillos concentra el 90% de la oferta inmobiliaria de Lima Sur: ventas crecen casi 50% — Gestión (datos CODIP)
- Precio del metro cuadrado de viviendas en Lima por distrito, abril de 2026 (referencia de precio de oferta) — La República (13-05-2026)
- Sunass — servicios de agua potable y alcantarillado, reclamos y cobertura
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