Vender no cuesta solo la comisión. Del lado del vendedor hay seis conceptos, y el mayor casi siempre es el impuesto a la renta de segunda categoría, no la intermediación. Calcularlos antes de fijar el precio es lo que evita descubrir al final que el neto no alcanza para lo que ibas a hacer con él.
Datos clave
- Impuesto a la renta de segunda categoría: sobre la ganancia, con el costo de adquisición actualizado por el ICM del MEF.
- La alcabala NO la paga el vendedor: es de cargo exclusivo del comprador.
- Saneamiento previo: el costo de poner los papeles en regla, que a veces es el más subestimado.
- Costo de tener el inmueble parado: mantenimiento, predial y arbitrios mientras dure la venta.
¿Cuáles son los seis conceptos?
| Concepto | Cuándo se paga | Cómo se estima |
|---|---|---|
| Impuesto a la renta de segunda categoría | Tras la venta | Sobre la ganancia, con costo actualizado por ICM |
| Saneamiento de documentos | Antes de publicar | Según lo que falte: independización, sucesión, declaratoria |
| Levantamiento de hipoteca | Al cierre | Notaría y derechos registrales |
| Gastos notariales pactados | En la firma | Según lo acordado con el comprador |
| Producción de material | Antes de publicar | Fotos, video y edición |
| Comisión de intermediación | Al cierre, si delegaste | Porcentaje pactado por escrito |
¿Y el costo de que no se venda?
Es el que nadie presupuesta y suele ser el mayor de todos. Cada mes que el inmueble sigue publicado corren mantenimiento, predial, arbitrios y —si estaba alquilado y lo desocupaste para mostrarlo— la renta que dejaste de percibir. Cuatro meses de sobreprecio pueden costar más que el descuento que no quisiste hacer. Ver puse mi casa muy cara.
¿Cómo calculo lo que me queda limpio?
Precio de venta, menos impuesto a la renta, menos comisión si la hay, menos gastos pactados, menos lo que gastaste en saneamiento y material. Ese número —no el precio— es el que debe compararse con lo que planeas hacer después. El impuesto lo estimas en un minuto con la calculadora de impuesto a la renta, que usa el ICM oficial del MEF.
¿Qué puedo negociar?
Los gastos notariales y registrales, que se pactan. La comisión, antes de firmar el encargo. Y el precio, obviamente. Lo que no se negocia es el impuesto, y por eso conviene incorporarlo al cálculo desde el inicio en lugar de descubrirlo al final.
Preguntas frecuentes
¿Pago impuesto si vendo mi única vivienda?
Existe un tratamiento específico para la casa habitación. Verifica si tu caso califica antes de firmar.
¿La comisión incluye IGV?
Depende de lo pactado y de si el agente factura. Debe estar dicho expresamente.
¿Quién paga la tasación?
Habitualmente el comprador, porque la exige su banco.
¿El saneamiento siempre es necesario?
Solo si falta algo. Por eso conviene revisar la partida antes de publicar: ver el orden de los trámites.
¿Puedo trasladar mis costos al precio?
Puedes intentarlo, pero el mercado fija el precio. Súbelos al cálculo, no al aviso.
Fuentes
- Sunat — Impuesto a la Renta de segunda categoría por venta de inmuebles
- MEF — Índice de Corrección Monetaria para el costo computable de inmuebles
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. N° 156-2004-EF (impuesto de alcabala)
- RPP (agosto 2026) — Scotiabank: récord de ventas de 28.000 viviendas en 2026 y tasa hipotecaria promedio de 7,8%
Cómo te ayuda EximiaHaus
Antes de fijar el precio, calcula lo que te queda limpio. Aquí lo haces:
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
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