Te ahorras la comisión de intermediación —del orden de US$ 4.500 sobre una propiedad de US$ 150.000 con una comisión del 3%— pero no todos los costos de vender: notaría, registro, impuestos y eventuales arreglos van igual. La cuenta honesta descuenta también tu tiempo, que es el costo que casi nadie pone en la hoja y que a veces es el más grande.
Datos clave
- Ahorro directo: la comisión pactada, habitualmente en el orden del 3%.
- Costos que igual asumes: notaría, inscripción registral, impuesto si corresponde y arreglos.
- Costo oculto: tu tiempo en consultas, visitas y negociación.
- Costo de demorar: cada mes extra con la propiedad parada tiene su propio precio.
- Costo de publicar: desde cero. La primera propiedad se publica gratis.
La cuenta, línea por línea
| Concepto | ¿Se ahorra vendiendo solo? |
|---|---|
| Comisión de intermediación | Sí |
| Publicación del aviso | Desde S/ 0 el primer aviso |
| Fotos y video | Si los haces tú, sí |
| Gastos notariales | No |
| Inscripción en Sunarp | No |
| Impuesto a la renta, si corresponde | No |
| Revisión legal | No, y conviene no ahorrarlo |
| Tu tiempo | No: lo pones tú |
Elaboración propia, 2026.
¿Cuánto tiempo es "mi tiempo"?
Depende del ritmo del aviso, pero conviene estimarlo antes de decidir: preparar y fotografiar la propiedad, escribir el aviso, responder consultas todos los días durante semanas, coordinar y hacer las visitas, y negociar. Si tu hora vale mucho y tu agenda está llena, ese ahorro de comisión se achica bastante en términos reales.
¿Y si tardo más en vender?
Es la variable que puede dar vuelta la cuenta. Si vender solo te toma tres meses más, hay que sumar tres meses de mantenimiento, arbitrios, predial prorrateado y, si hay hipoteca, la cuota. En propiedades de alto valor, esa demora puede superar la comisión que se ahorró. La cuenta está en cuánto te cuesta tener la casa parada un mes más.
¿Hay un punto medio?
Sí, y es lo que hace mucha gente: publicar y atender por cuenta propia, y contratar por separado solo lo que aporta valor puntual —revisión legal, tasación si el banco la pide, acompañamiento en el cierre—. Pagas por servicios concretos, con precio conocido, en lugar de un porcentaje sobre el total.
¿Cuándo claramente conviene pagar comisión?
Cuando no vives en la ciudad, cuando la operación tiene complejidad legal, cuando no tienes disponibilidad para visitas o cuando la propiedad lleva meses sin moverse y necesitas otro enfoque. En esos casos, el porcentaje compra algo que efectivamente no puedes resolver tú.
Lo que pagas igual, vendas solo o acompañado
La comisión es el único gasto que desaparece. El resto de la operación cuesta lo mismo:
- Impuesto a la renta de segunda categoría: 5 % de la ganancia, es decir, del precio de venta menos tu costo de compra actualizado con el índice de corrección monetaria del MEF. La casa habitación puede quedar exonerada si cumples las condiciones.
- Minuta y escritura: honorarios del abogado y de la notaría, según lo que acuerden las partes.
- Revisión legal: el gasto que no conviene recortar.
La alcabala, en cambio, corresponde al comprador: es el 3 % sobre el exceso de 10 UIT, o sea, sobre lo que pase de S/ 55.000 en 2026. Tenerlo claro te permite negociar con información si alguien propone repartirla.
El error que se come el ahorro
En el ejemplo de arriba, la comisión equivale al 3 % del precio. Eso significa que basta con cerrar un 3 % por debajo del precio correcto para que vender por tu cuenta no te haya ahorrado nada. Y el camino más común hacia ese resultado es un precio de salida mal puesto:
- Publicar entre 10 % y 15 % por encima del mercado "para tener margen" suele quemar el aviso en sus primeros 60 días y terminar en un cierre más bajo que el que se habría logrado con el precio correcto.
- Esperar no corrige el error: en 2026 el precio promedio de Lima sube 2,1 % al año, y cinco distritos incluso retrocedieron, hasta −6,0 %.
- Si el comprador va con crédito, llega con una tasación bancaria. Un precio que no la resiste complica la operación aunque el comprador quiera tu casa.
La protección más barata contra este riesgo es contrastar tu precio con una valorización objetiva antes de publicar. Si la diferencia con tu intuición es grande, ya sabes dónde está el punto débil de tu venta.
Si decides venderla tú: lo mínimo para proteger el ahorro
- Ten el expediente completo antes de la primera visita: partida actualizada, HR y PU, constancia de no adeudo y estado de cuotas del edificio. Una carga o una ampliación no inscrita frena el desembolso del banco del comprador.
- Publica con fotos de día, plano y metraje real.
- Confirma que el comprador esté precalificado por un banco antes de retirar el aviso.
- No entregues llaves ni firmes arras sin asesoría.
La comparación completa, tarea por tarea, está en Dónde vender mi propiedad en el Perú: los 5 caminos y cómo elegir inmobiliaria o agente (guía completa 2026).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me ahorro vendiendo por mi cuenta?
Te ahorras la comisión de intermediación, habitualmente del orden del 3%: unos US$ 4.500 sobre una propiedad de US$ 150.000. No te ahorras la notaría, la inscripción registral, el impuesto si corresponde ni los arreglos, y además pones tu tiempo en consultas, visitas y negociación.
¿La comisión es negociable?
Sí, la comisión se pacta libremente entre las partes; el 3% es una referencia habitual, no una tarifa obligatoria. Otra opción es no pagar un porcentaje sobre el total y contratar por separado solo servicios concretos, como la revisión legal o el acompañamiento en el cierre, con precio conocido.
¿Quién paga los gastos notariales?
Se acuerda entre comprador y vendedor, y hay costumbres distintas según la operación. Lo que no cambia es que vender por tu cuenta no elimina los gastos notariales ni la inscripción registral: son costos que se pagan igual, vendas solo o con ayuda.
¿Pago impuesto por vender mi casa?
Puede que sí: el impuesto a la renta se paga si corresponde, aunque existe una excepción para la casa habitación bajo ciertas condiciones. Lo que es seguro es que vender por tu cuenta no te lo ahorra: si aplica, entra en la cuenta igual que la notaría y la inscripción registral.
¿Publicar tiene algún costo escondido?
No: la primera propiedad se publica gratis y los planes tienen precio visible. Las fotos y el video tampoco suman costo si los haces tú; lo que sí conviene contar es el tiempo que dedicas a preparar el aviso, responder consultas y hacer las visitas.
¿Y si tardo más en vender?
Es la variable que puede dar vuelta la cuenta. Si vender solo te toma tres meses más, sumas tres meses de mantenimiento, arbitrios, predial prorrateado y, si hay hipoteca, la cuota; en propiedades de alto valor, esa demora puede superar la comisión que te ahorraste.
¿Puedo empezar solo y sumar ayuda después?
Sí, y es una ruta razonable que sigue mucha gente: publicar y atender por cuenta propia, y contratar aparte lo que aporta valor puntual, como la revisión legal, la tasación si el banco la pide o el acompañamiento en el cierre. Así pagas servicios concretos con precio conocido, en lugar de un porcentaje sobre el total.
¿Cuándo conviene pagar comisión?
Conviene cuando no vives en la ciudad, cuando la operación tiene complejidad legal, cuando no tienes disponibilidad para las visitas o cuando la propiedad lleva meses sin moverse y necesitas otro enfoque. En esos casos, el porcentaje paga algo que efectivamente no puedes resolver tú.
Este artículo da por supuesto lo que se explica en la guía completa para vender una propiedad.
Fuentes
- Sunat — Impuesto a la renta por venta de inmuebles
- Sunarp — Registro de Predios
- Capeco — Informe Económico de la Construcción (IEC)
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