¿Qué incluye el servicio de una inmobiliaria y qué no?

Un servicio inmobiliario completo cubre doce tareas; el problema es que la mayoría de contratos solo menciona tres. Lo que no está escrito no está incluido, y eso se descubre en el peor momento: cuando hay que coordinar con la notaría y nadie lo hace.

Qué portal usar, cuánto cuesta por propiedad y cómo recibe las consultas el equipo: cómo publicar como inmobiliaria en el Perú.

¿Cuáles son las doce tareas?

Si todavía no decidiste quién va a gestionar la venta, conviene leer primero dónde vender mi propiedad: los 5 caminos y cómo elegir inmobiliaria o agente y volver aquí para el detalle.

¿Qué es lo que casi nunca está y más se necesita?

El filtrado por capacidad de pago. La mayoría de agentes filtra por interés —"parece serio", "vino dos veces"— y no por si la persona califica para el crédito. El resultado son tres semanas invertidas en un interesado al que el banco rechaza. Verificar historial crediticio con autorización del interesado, mediante el reporte Equifax, cambia radicalmente el ritmo de la operación. El método está en cómo filtrar compradores por capacidad de pago real.

¿Y la coordinación notarial?

Es la otra gran ausente. Entre la oferta aceptada y la escritura pública hay una decena de trámites: minuta, alcabala, constancia de no adeudo, levantamiento de hipoteca si la hay, bloqueo registral, inscripción. Si nadie los coordina, los coordina el vendedor, que suele ser quien menos sabe del proceso. Deja por escrito quién hace cada uno; el orden está en en qué orden hacer los trámites para vender.

¿Cómo lo dejo por escrito?

Con un anexo de una página al contrato: la lista de las doce tareas, marcada con sí o no, firmada por ambas partes. Toma diez minutos y elimina el 90% de las discusiones posteriores sobre qué se había ofrecido.

¿Cuánto se paga por ese servicio?

No existe una tarifa oficial: la comisión se negocia y tiene que quedar escrita. En venta, el mercado se mueve entre 3 % y 5 % del precio, y ese porcentaje se aplica sobre el monto al que realmente se cierra, no sobre el publicado. Si anunciaste en US$ 160.000 y vendiste en US$ 150.000, la base es US$ 150.000.

Fíjate también en el IGV. Si el contrato dice "más IGV", un 3 % se convierte en 3,54 % del precio. En una venta de S/ 400.000, con el impuesto incluido, la comisión sería de S/ 14.160 al 3 %, S/ 18.880 al 4 % y S/ 23.600 al 5 %. En alquiler, la referencia habitual es un mes de renta por cada año de contrato.

Además del porcentaje, el contrato debe precisar quién paga (vendedor, comprador o ambos) y en qué momento se gana: al firmar la minuta, al otorgar la escritura o cuando el banco desembolsa. Los montos detallados están en Cuánto cobra un agente inmobiliario en el Perú y qué debería incluir ese porcentaje.

¿Qué no entra en la comisión aunque la inmobiliaria lo coordine?

Coordinar un trámite no es pagarlo. Salvo que el contrato diga otra cosa, estos costos siguen a cargo de las partes:

• Los tributos de la operación. La alcabala la paga el comprador; los impuestos del vendedor son del vendedor.
• Notaría y registro. La minuta, la escritura y la inscripción tienen su propio costo, que se reparte según lo pactado en la compraventa.
• La tasación que pide el banco del comprador cuando compra con crédito.
• El levantamiento de una hipoteca que el vendedor tenga pendiente.
• Las constancias municipales y de la junta de propietarios, como la de no adeudo.

Pregunta por cada uno antes de firmar. Si la inmobiliaria ofrece encargarse de alguno con un costo adicional, pide el monto definido y que figure en el anexo de tareas.

¿Qué me tienen que reportar mientras dura el encargo?

Un servicio se puede medir si hay reportes. Pide que el contrato fije con qué frecuencia te informarán y qué datos incluirá cada informe:

• Vistas del aviso y consultas recibidas.
• Visitas realizadas y quién las atendió.
• Ofertas recibidas, aunque sean bajas.
• Qué ajuste proponen si a los 60 días no hay ninguna oferta: precio, material o canal.

Si el encargo es con exclusividad, este punto pesa más. Solo ese intermediario puede vender tu inmueble durante el plazo pactado, así que sus obligaciones deben ser mayores, no menores. Revisa también qué dice el contrato si vendes por tu cuenta: es la cláusula que más disputas provoca.

Preguntas frecuentes

¿Qué incluye el servicio de una inmobiliaria?

Un servicio completo cubre doce tareas, desde la fijación del precio con comparables hasta el acompañamiento a la firma y la entrega, pero la mayoría de contratos solo menciona tres. Lo que no está escrito no está incluido, así que pide el listado y anéxalo al contrato firmado por ambas partes.

¿Puedo contratar solo algunas tareas?

Sí. Es común contratar solo la producción del material y la publicación, y llevar uno mismo la negociación. En ese caso, deja marcado en el anexo del contrato qué tareas asume la inmobiliaria y cuáles quedan de tu lado, como la coordinación notarial.

¿Cobran aparte las fotos y el video?

Depende de lo pactado, y el contrato debe decirlo: incluidos en la comisión o con un costo separado y un monto definido. La fotografía profesional suele estar incluida, pero el video y el recorrido son poco frecuentes, así que confírmalo antes de firmar.

¿La inmobiliaria paga la publicación en portales?

Normalmente sí, porque la publicación en portales es una de las tareas que casi siempre forman parte del servicio. Aun así, confírmalo por escrito, junto con la redacción del aviso y la difusión en redes, que varía de una inmobiliaria a otra.

¿Quién paga la tasación si el comprador va con crédito?

La suele pagar el comprador, porque es su banco el que la exige. Conviene que quede claro desde la oferta, para que no se convierta en una discusión cuando la operación ya está avanzada.

¿Qué pasa si prometieron algo y no lo hicieron?

Es un tema de idoneidad del servicio, exigible bajo el Código de Protección y Defensa del Consumidor. Primero reclama por escrito y, si el incumplimiento persiste, presenta una denuncia; el procedimiento está en cómo reclamar ante Indecopi.

Del lado de la empresa, la vitrina también forma parte del servicio: qué es el perfil de una inmobiliaria en un portal.

Fuentes

• Ley 29571 — Código de Protección y Defensa del Consumidor
• CODIP — Real Estate Data Analytics: perfil del comprador de vivienda, Perú 2026
• Ley 29080 — Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento