Se puede vender con hipoteca vigente: la operación se estructura para que el saldo se cancele en el mismo acto y la hipoteca se levante. Lo que sorprende no es el mecanismo sino el resultado, porque entre el precio y lo que llega a tu cuenta hay cuatro restas.
Datos clave
- Primera resta: el saldo deudor del crédito, que se paga al banco.
- Segunda: gastos notariales, registrales y de levantamiento de hipoteca.
- Tercera: comisión del agente, si vendes con intermediación.
- Cuarta: impuesto a la renta de segunda categoría sobre la ganancia.
La cuenta completa, con números
Escenario: compraste en S/ 320.000, vendes en S/ 450.000 y llevas 5 años pagando un crédito de S/ 300.000.
| Concepto | Monto | Comentario |
|---|---|---|
| Precio de venta | S/ 450.000 | Punto de partida |
| − Saldo del crédito | S/ 264.382 | Tras 60 cuotas pagadas |
| − Gastos de la operación | S/ 4.500 | Notaría, registro y levantamiento |
| − Comisión de venta (3%) | S/ 13.500 | Si vendes con intermediación |
| − Impuesto a la renta (5%) | S/ 6.500 | Sobre la ganancia de S/ 130.000 |
| Te queda | S/ 161.118 | Un 36% del precio |
Las diez etapas de una venta, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en cómo vender una propiedad: la guía completa 2026.
Por qué el saldo es más alto de lo que esperabas
Porque en el sistema francés los primeros años amortizan poco. Tras 60 cuotas de un crédito de S/ 300.000 todavía debes S/ 264.382: has pagado S/ 156.208 y la deuda bajó solo S/ 35.618.
Ese es el dato que más descoloca a quien vende antes de la mitad del plazo. Pide siempre al banco la constancia de saldo deudor a la fecha estimada de firma, no la del mes pasado, porque el número cambia.
El procedimiento completo está en Cómo vender una casa hipotecada en el Perú: levantamiento de hipoteca, pasos, costos y plazos (guía completa 2026).
Dónde se traba la operación
- El levantamiento de hipoteca exige la cancelación previa y su inscripción toma tiempo.
- El comprador con crédito necesita que su banco coordine con el tuyo.
- La constancia de saldo tiene vigencia: si se vence, hay que pedirla otra vez.
- Deudas pendientes de mantenimiento o predial frenan la firma.
Los detalles registrales están en el levantamiento de hipoteca en Sunarp y el total de gastos en cuánto cuesta vender una casa. Para el impuesto, usa la Calculadora de Impuesto a la Renta.
Dos ajustes que pueden mejorar tu número
El ejemplo aplica el impuesto sobre una ganancia calculada con el precio de compra original. En la práctica, dos cosas pueden reducir esa resta o eliminarla:
- El costo actualizado. El precio que pagaste se ajusta con el Índice de Corrección Monetaria del MEF según el mes y el año de la compra. Con el costo actualizado, la ganancia gravada baja y el impuesto también.
- La casa habitación. Si lo tuviste en propiedad al menos dos años y no lo destinaste a comercio, industria u oficina, la venta no paga renta de segunda categoría, y los S/ 6.500 del ejemplo se quedan contigo. Si tienes varios inmuebles, las reglas son más estrictas: revísalo con un contador antes de vender. Tampoco pagan los inmuebles adquiridos antes de 2004 ni las ventas sin ganancia.
Si estás cerca de cumplir el plazo de la casa habitación, calcula las dos alternativas antes de firmar: es de las pocas decisiones en las que esperar unos meses tiene un efecto medible.
Cómo se ordena la operación el día de la firma
- Constancia de saldo deudor proyectada a la fecha de firma, por escrito. No uses el saldo de tu último estado de cuenta.
- Constancias de no adeudo de la municipalidad y de la junta de propietarios. Predial, arbitrios y mantenimiento se cancelan antes de cerrar.
- Pago del saldo directo a tu banco. La parte del precio que cubre la deuda va a tu entidad; tú recibes la diferencia, ya descontados los gastos.
- Levantamiento de la hipoteca. Con la deuda cancelada, tu banco otorga el documento de levantamiento, que se inscribe en Sunarp.
- Verificación en la partida. Revisa que el levantamiento figure inscrito: el comprador y su banco lo van a exigir para inscribir su propia hipoteca.
Deja por escrito en el contrato quién paga el levantamiento. Por costumbre es el vendedor, porque la carga es suya, pero conviene que no quede a interpretación.
¿Y si el neto no te alcanza?
A veces la cuenta muestra que lo que queda no cubre el siguiente paso que tenías planeado. Antes de bajar el precio o cancelar la venta, revisa estas palancas:
- Los gastos de la operación. Los honorarios notariales son libres desde el DL 1049: cotiza en más de una notaría. La comisión de venta también se pacta, y conviene fijarla por escrito antes de empezar.
- El motivo de la venta. Si vendes sobre todo para pagar una cuota más baja, compara antes con una compra de deuda en otra entidad. Como regla práctica, con menos de medio punto de diferencia en la tasa los gastos del traslado suelen comerse el ahorro; con más de un punto y varios años por delante, casi siempre conviene. El detalle está en Compra de deuda hipotecaria: cuándo cambiar de banco te ahorra de verdad.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender si aún debo al banco?
Sí. El saldo se cancela en el acto de la venta y luego se levanta la hipoteca.
¿Cuánto me queda realmente?
El precio menos saldo, gastos, comisión e impuesto. En el escenario del ejemplo, alrededor de un 36% del precio.
¿Siempre pago impuesto a la renta?
No si el inmueble califica como casa-habitación según las reglas vigentes; conviene verificarlo antes de vender.
¿Quién paga el levantamiento de hipoteca?
Por costumbre el vendedor, porque es su gravamen; conviene dejarlo escrito en el contrato.
¿Cómo sé mi saldo exacto?
Pidiendo al banco la constancia de saldo deudor proyectada a la fecha de firma.
Seguir leyendo
- ¿Cómo se coordina una venta con dos bancos?
- Cómo vender una propiedad en Perú: la guía completa, paso a paso
Fuentes
- Renta de segunda categoría por enajenación de inmuebles — Sunat
- Índice de Corrección Monetaria — Ministerio de Economía y Finanzas
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos — levantamiento de hipoteca e inscripción
- Código de Protección y Defensa del Consumidor — Indecopi
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Vender bien es una cuenta y un proceso. Estas herramientas te ordenan las dos cosas:
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