Se puede vender con hipoteca vigente: la operación se estructura para que el saldo se cancele en el mismo acto y la hipoteca se levante. Lo que sorprende no es el mecanismo sino el resultado, porque entre el precio y lo que llega a tu cuenta hay cuatro restas.
Datos clave
- Primera resta: el saldo deudor del crédito, que se paga al banco.
- Segunda: gastos notariales, registrales y de levantamiento de hipoteca.
- Tercera: comisión del agente, si vendes con intermediación.
- Cuarta: impuesto a la renta de segunda categoría sobre la ganancia.
La cuenta completa, con números
Escenario: compraste en S/ 320.000, vendes en S/ 450.000 y llevas 5 años pagando un crédito de S/ 300.000.
| Concepto | Monto | Comentario |
|---|---|---|
| Precio de venta | S/ 450.000 | Punto de partida |
| − Saldo del crédito | S/ 264.382 | Tras 60 cuotas pagadas |
| − Gastos de la operación | S/ 4.500 | Notaría, registro y levantamiento |
| − Comisión de venta (3%) | S/ 13.500 | Si vendes con intermediación |
| − Impuesto a la renta (5%) | S/ 6.500 | Sobre la ganancia de S/ 130.000 |
| Te queda | S/ 161.118 | Un 36% del precio |
Por qué el saldo es más alto de lo que esperabas
Porque en el sistema francés los primeros años amortizan poco. Tras 60 cuotas de un crédito de S/ 300.000 todavía debes S/ 264.382: has pagado S/ 156.208 y la deuda bajó solo S/ 35.618.
Ese es el dato que más descoloca a quien vende antes de la mitad del plazo. Pide siempre al banco la constancia de saldo deudor a la fecha estimada de firma, no la del mes pasado, porque el número cambia.
El procedimiento completo está en vender un inmueble con hipoteca vigente.
Dónde se traba la operación
- El levantamiento de hipoteca exige la cancelación previa y su inscripción toma tiempo.
- El comprador con crédito necesita que su banco coordine con el tuyo.
- La constancia de saldo tiene vigencia: si se vence, hay que pedirla otra vez.
- Deudas pendientes de mantenimiento o predial frenan la firma.
Los detalles registrales están en el levantamiento de hipoteca en Sunarp y el total de gastos en cuánto cuesta vender una casa. Para el impuesto, usa la Calculadora de Impuesto a la Renta.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender si aún debo al banco?
Sí. El saldo se cancela en el acto de la venta y luego se levanta la hipoteca.
¿Cuánto me queda realmente?
El precio menos saldo, gastos, comisión e impuesto. En el escenario del ejemplo, alrededor de un 36% del precio.
¿Siempre pago impuesto a la renta?
No si el inmueble califica como casa-habitación según las reglas vigentes; conviene verificarlo antes de vender.
¿Quién paga el levantamiento de hipoteca?
Por costumbre el vendedor, porque es su gravamen; conviene dejarlo escrito en el contrato.
¿Cómo sé mi saldo exacto?
Pidiendo al banco la constancia de saldo deudor proyectada a la fecha de firma.
La mecánica de esa operación, cuando el comprador financia con otra entidad, es esta: cómo se coordina una venta con dos bancos distintos.
Todo el clúster, en orden y en un solo lugar: cómo vender tu departamento, paso a paso.
Fuentes
- Renta de segunda categoría por enajenación de inmuebles — Sunat
- Índice de Corrección Monetaria — Ministerio de Economía y Finanzas
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos — levantamiento de hipoteca e inscripción
- Código de Protección y Defensa del Consumidor — Indecopi
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