El problema no es vender ni comprar: es que las dos cosas ocurran con la diferencia de días correcta. Si vendes primero te quedas sin casa; si compras primero necesitas el dinero antes de tenerlo.
Datos clave
- Vender primero: máxima seguridad financiera, riesgo de quedarte sin vivienda.
- Comprar primero: comodidad, pero exige puente financiero.
- Simultánea: lo ideal y lo más difícil de coordinar.
- La herramienta clave: las arras y los plazos pactados por escrito.
Las tres estrategias, comparadas
| Estrategia | Ventaja | Riesgo | Costo típico |
|---|---|---|---|
| Vender primero | Sabes con cuánto cuentas | Alquiler temporal y doble mudanza | Meses de alquiler y almacenaje |
| Comprar primero | Te mudas una sola vez | Dos deudas a la vez si no vendes rápido | Costo del puente financiero |
| Operación simultánea | Sin costos intermedios | Si una parte falla, cae todo | Coordinación y plazos ajustados |
Las diez etapas de una venta, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en cómo vender una propiedad: la guía completa 2026.
Si en algún momento decides vender antes de terminar de pagar el crédito, el recorrido completo está en la guía maestra para vender una casa hipotecada.
El calendario realista
Un error frecuente es asumir que vender toma "unas semanas". Entre publicar, recibir ofertas, aceptar una, esperar la aprobación crediticia del comprador, firmar y desembolsar, pasan bastante más días de los que sugiere la ansiedad.
Si además tu comprador vende para comprar, tu operación depende de una cadena que no controlas. Conviene preguntarlo desde la primera conversación: "¿su compra depende de vender algo?".
Los tiempos reales están en cuánto tarda vender un departamento en Lima.
Cómo blindar la coordinación
- Arras con plazos claros: definen hasta cuándo tienes derecho sobre el inmueble que compras.
- Cláusula de entrega diferida: vender y quedarte unas semanas más, pactado por escrito.
- Alquiler puente: caro pero simple; elimina la dependencia entre ambas operaciones.
- Precalificación previa del comprador antes de aceptar su oferta.
- Fechas escalonadas: firmar la venta unos días antes que la compra.
El mecanismo de las arras está en arras y separación, y si aún debes al banco, revisa cuánto te queda si vendes con hipoteca.
Lo que cuesta encadenar dos operaciones
Además de coordinar fechas, conviene saber cuánto dinero se queda en el camino. Al encadenar una venta con una compra pagas dos veces por algunos conceptos y una vez por otros:
- Impuesto a la Renta de la venta: 5 % de la ganancia, con el costo de compra actualizado por el ICM. No se paga si aplica la exoneración de casa habitación, si compraste antes de 2004 o si vendes por debajo del costo actualizado.
- Alcabala de la compra: 3 % sobre lo que el precio del nuevo inmueble exceda los S/ 55.000, que son las 10 UIT de 2026.
- Dos juegos de gastos notariales y registrales: uno al vender y otro al comprar.
- Mudanza y, si las fechas no calzan, alquiler puente: lo habitual es entre uno y tres meses.
Un ejemplo del impuesto: si vendes en S/ 210.000 un inmueble que te costó S/ 180.000 y el ICM es 1,03, tu costo actualizado es S/ 185.400, la ganancia es S/ 24.600 y el impuesto, S/ 1.230. Ten en cuenta el calendario: se declara y paga en el mes siguiente al cobro, así que ese monto no debe ir a la inicial de la nueva compra. Más detalle en los números reales de vender y volver a comprar.
Qué mira el banco si compras antes de vender
La estrategia de comprar primero tiene un límite que muchos descubren tarde: el banco mide tu capacidad de pago sobre toda tu deuda, no sobre tu patrimonio. Si el inmueble que vas a vender todavía tiene hipoteca, esa cuota cuenta en la evaluación del nuevo crédito y puede reducir el monto que te aprueben.
Tampoco cuentes con que el banco sume como ingreso el alquiler del inmueble actual mientras lo vendes: depende de la entidad, y cuando lo acepta suele exigir contrato firmado y declaración. Pregúntalo antes de firmar arras. El orden más seguro es este:
- Saber cuánto vale hoy el inmueble que vendes.
- Tener la aprobación del crédito para el nuevo, con esa cuota vigente incluida si todavía no vendiste.
- Cerrar la compra con una condición de plazo que te deje coordinar la entrega y la mudanza.
Si en el camino piensas conservar el actual y alquilarlo en lugar de venderlo, la cuenta cambia; está en vender para comprar algo más grande o alquilar el que tienes.
Preguntas frecuentes
¿Conviene vender antes de comprar?
Financieramente sí: sabes con cuánto cuentas y negocias mejor. El costo es la vivienda temporal.
¿Puedo usar el dinero de la venta como inicial?
Sí, pero los tiempos deben coincidir: el banco necesita ver los fondos acreditados.
¿Qué es una entrega diferida?
Pactar que entregas el inmueble semanas después de firmar, para tener margen de mudanza.
¿Y si mi comprador se cae a último momento?
Las arras y las penalidades pactadas son tu protección; por eso conviene precalificarlo antes.
¿Cuánto margen debo dejar entre ambas fechas?
El suficiente para trámites y desembolsos: ajustar al día suele terminar en pagos de urgencia.
Seguir leyendo
- Cómo vender una propiedad en Perú: la guía completa, paso a paso
- ¿Vender para comprar algo más grande o alquilar el que tengo?
Fuentes
- Renta de segunda categoría por enajenación de inmuebles — Sunat
- Índice de Corrección Monetaria — Ministerio de Economía y Finanzas
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos — levantamiento de hipoteca e inscripción
- Código de Protección y Defensa del Consumidor — Indecopi
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