Sí puedes vender una casa con crédito hipotecario vigente. Lo que ocurre es que parte del precio se destina a cancelar la deuda con el banco y a levantar la hipoteca inscrita, para que el comprador reciba el inmueble libre de cargas. Es una operación estándar; lo que exige es coordinación.
Datos clave
- La hipoteca sigue al inmueble: si no se levanta, el comprador la recibe con la casa.
- Primer paso: pedir al banco el saldo exacto de cancelación, con fecha de vigencia.
- El levantamiento se inscribe en Sunarp: pagar la deuda no borra la carga por sí solo.
- Todo el mecanismo va escrito en la minuta, no en un acuerdo verbal.
¿Cómo funciona la operación?
- Pides al banco el saldo de cancelación y la carta o documento que acredita la deuda pendiente.
- Acuerdas con el comprador que una parte del precio va directamente a cancelar ese saldo.
- Se firma la minuta dejando escrito el mecanismo: qué monto va al banco, qué monto al vendedor y en qué momento.
- Se cancela la deuda y el banco emite el documento de levantamiento de hipoteca.
- Se inscribe el levantamiento y la transferencia en Sunarp.
¿Y si el comprador también compra con crédito?
Es el caso más frecuente y funciona: el banco del comprador desembolsa, con ese desembolso se cancela la hipoteca del vendedor y se inscribe la nueva. Toma más coordinación entre las dos entidades y la notaría, y por eso conviene anticipar los plazos con el comprador desde el inicio.
¿Qué pasa si el precio no alcanza para cancelar la deuda?
| Situación | Qué se puede hacer |
|---|---|
| El precio cubre la deuda y sobra | Operación estándar: se cancela, se levanta y el saldo va al vendedor |
| El precio cubre justo la deuda | Se cancela y el vendedor sale sin excedente, pero libre del crédito |
| El precio no cubre la deuda | El vendedor aporta la diferencia o negocia con el banco antes de vender |
Si la deuda ya está en cobranza avanzada, ver vender antes del remate.
¿Qué debe decir la minuta?
- El monto exacto que se destina a cancelar la deuda y la cuenta a la que se transfiere.
- El plazo para obtener el levantamiento e inscribirlo.
- Qué pasa si el banco demora en emitir el documento de levantamiento.
- Que la entrega del inmueble queda condicionada al cumplimiento de esos pasos.
Desde la vereda del comprador, la lectura es comprar un inmueble hipotecado.
Ver también: puedo alquilar un departamento que todavía estoy pagando.
Preguntas frecuentes
¿Necesito permiso del banco para vender?
No necesitas autorización para transferir la propiedad, pero sí necesitas al banco para conocer el saldo y obtener el levantamiento. En la práctica, la operación se coordina con él.
¿El comprador puede asumir mi crédito?
Existen figuras de cesión o asunción de deuda, pero requieren la aceptación de la entidad financiera y una nueva evaluación del comprador. Lo más común sigue siendo cancelar y constituir una hipoteca nueva.
¿Cuánto demora el levantamiento de hipoteca?
Depende de la emisión del documento por el banco y de la inscripción en Sunarp, que en trámite ordinario toma alrededor de 7 días hábiles.
¿Puedo vender si estoy atrasado en las cuotas?
Sí, y muchas veces es la mejor decisión: una venta ordenada suele obtener más que un remate. Ver cómo salir de una deuda con garantía hipotecaria.
Fuentes
Cómo te ayuda EximiaHaus
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