Cancelar la deuda y levantar la hipoteca son dos cosas distintas. Mientras el gravamen siga inscrito en la partida registral, cualquier comprador, banco o prestamista lo verá y lo tratará como una carga vigente. El levantamiento requiere que el acreedor declare la cancelación en escritura pública y que esa escritura se inscriba en la Sunarp.
Datos clave
- Punto de partida: constancia de cancelación total emitida por el acreedor.
- Instrumento: escritura pública de cancelación de hipoteca, otorgada por el acreedor.
- Inscripción: se presenta en la Sunarp y se cancela el asiento del gravamen.
- Quién paga: por práctica, el deudor, salvo que el contrato diga otra cosa.
- Problema típico: hipotecas antiguas de acreedores que ya no existen o de empresas absorbidas.
Los cuatro pasos
| Paso | Qué se hace | Dónde |
|---|---|---|
| 1 | Solicitar constancia de cancelación total | Acreedor |
| 2 | Otorgar escritura pública de cancelación | Notaría |
| 3 | Presentar el parte notarial | Sunarp |
| 4 | Verificar la partida sin el gravamen | Sunarp (copia literal) |
Cuando el acreedor no aparece
Pasa más de lo que se cree con hipotecas de los años ochenta y noventa, empresas liquidadas o personas fallecidas. Las salidas dependen del caso: acreditar la cancelación con documentación, gestionar con la entidad sucesora o, cuando no hay otro camino, acudir a la vía judicial para lograr la cancelación del asiento. Ver títulos observados y saneamiento físico legal.
Por qué resolverlo antes de vender
Un comprador con crédito hipotecario necesita una partida limpia para que el banco desembolse. Si el gravamen aparece en la copia literal, la operación se frena y la negociación pierde fuerza. Resolverlo antes de publicar evita ese golpe. Ver qué revisar en una partida registral y documentos que te pedirá el comprador.
Preguntas frecuentes
¿La hipoteca caduca sola con el tiempo?
Existen supuestos de caducidad de gravámenes antiguos con reglas específicas, pero no conviene asumirlo: lo práctico es tramitar la cancelación y verificar la partida.
¿Puedo vender sin levantar la hipoteca?
Sí, coordinando el pago del saldo y el levantamiento en el mismo acto de transferencia. Requiere planificación entre las partes y el acreedor.
¿Cuánto cuesta?
Honorarios notariales por la escritura y derechos registrales de inscripción. Es menor al costo de constituir la hipoteca, pero conviene tenerlo previsto.
¿Quién debe iniciar el trámite?
En la práctica lo impulsa el deudor, aunque el acto lo otorga el acreedor. Pide la constancia apenas termines de pagar, no cuando necesites vender.
Para ubicar este paso dentro del proceso completo: la guía del crédito hipotecario en el Perú.
Fuentes
- ¡Protege tu propiedad de posibles estafas inmobiliarias! — Sunarp, gob.pe
- Sobre la necesidad de reformar el sistema de garantías y facilitar el acceso al crédito — Ministerio de Economía y Finanzas
Cómo te ayuda EximiaHaus
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