Lo que te queda no es el precio de venta: es el precio menos el impuesto a la renta de segunda categoría, menos los gastos de la operación, menos la comisión si contrataste a alguien, y menos el saldo de tu hipoteca si el inmueble todavía la tiene. Cuando se hace esa resta antes de publicar, muchas decisiones de precio cambian.
Datos clave
- Renta de segunda categoría: 5% de la ganancia, es decir de la diferencia entre precio de venta y costo de adquisición actualizado.
- El costo se actualiza con el Índice de Corrección Monetaria (ICM) del MEF, que se publica por resolución viceministerial.
- No paga: la venta de casa habitación (con dos años de propiedad y sin uso comercial), los inmuebles adquiridos antes de 2004 y las ventas sin ganancia.
- La alcabala la paga el comprador, no el vendedor.
- Honorarios notariales libres desde el DL 1049: conviene cotizar.
La cuenta, con un caso cerrado
Departamento comprado en 2015 por S/ 250.000, vendido hoy en S/ 420.000, con S/ 90.000 de saldo hipotecario y comisión de venta pactada.
| Concepto | Monto | Nota |
|---|---|---|
| Precio de venta | S/ 420.000 | — |
| Costo actualizado por ICM (estimado) | −S/ 300.000 | El ICM ajusta el costo original de S/ 250.000 |
| Ganancia gravada | S/ 120.000 | Base del impuesto |
| Impuesto a la renta (5%) | −S/ 6.000 | Renta de segunda categoría |
| Notaría y trámites del vendedor | −S/ 2.500 | Referencial, honorarios libres |
| Comisión de venta | −S/ 12.600 | Si contrataste intermediación |
| Cancelación de hipoteca | −S/ 90.000 | Saldo del crédito |
| Te queda | S/ 308.900 | Antes de mudanza y gastos personales |
Los tres números que casi nadie calcula antes
- El impuesto. Se puede calcular antes de publicar, y a veces cambia el precio mínimo que estás dispuesto a aceptar.
- El saldo real de la hipoteca, que no es lo que crees que debes sino lo que dice el estado de cuenta del banco.
- El tiempo. Cada mes que el inmueble sigue publicado tiene un costo de mantenimiento, predial y arbitrios.
Ver por qué calcular el impuesto antes y la calculadora con ICM.
Cuándo no pagas impuesto
El caso más frecuente es la casa habitación: si el inmueble fue tu vivienda por al menos dos años y no lo destinaste a comercio, industria u oficina, la venta no está gravada con renta de segunda categoría. También quedan fuera los inmuebles adquiridos antes de 2004 y las ventas en las que no hay ganancia. Ver cómo demostrar la casa habitación y si tienes que pagar impuesto.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el impuesto por vender una casa?
5% de la ganancia, calculada con el costo de adquisición actualizado por el ICM del MEF.
¿Quién paga la alcabala?
El comprador. Ver dónde y cómo se paga.
¿Puedo vender si aún debo el crédito?
Sí, cancelando el saldo en la operación. Ver vender con hipoteca vigente.
¿Qué gastos paga el vendedor y cuáles el comprador?
Ver quién paga qué en una compraventa.
¿El impuesto se paga antes o después de la escritura?
El notario suele exigir el sustento del pago para elevar a escritura pública. Consulta el procedimiento con tu notaría.
El resto del proceso, ordenado por etapas, está en cómo vender tu departamento, paso a paso.
Fuentes
- SUNAT — Renta de segunda categoría por venta de inmuebles
- Índice de Corrección Monetaria — Ministerio de Economía y Finanzas
- Decreto Legislativo N° 1049, Ley del Notariado — SPIJ
- Plataforma de servicios en línea Sunarp
Cómo te ayuda EximiaHaus
El número exacto de tu impuesto depende del ICM del MEF y de tu costo de adquisición. Nuestra calculadora lo hace por ti:
- Calculadora de Alcabala — calcula en segundos el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos y llega a miles de compradores e inquilinos en todo el Perú.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.