Lo que te queda no es el precio de venta: es el precio menos el impuesto a la renta de segunda categoría, menos los gastos de la operación, menos la comisión si contrataste a alguien, y menos el saldo de tu hipoteca si el inmueble todavía la tiene. Cuando se hace esa resta antes de publicar, muchas decisiones de precio cambian. La comisión la estimas en segundos con la calculadora de comisión inmobiliaria.
Datos clave
- Renta de segunda categoría: 5% de la ganancia, es decir de la diferencia entre precio de venta y costo de adquisición actualizado.
- El costo se actualiza con el Índice de Corrección Monetaria (ICM) del MEF, que se publica por resolución viceministerial.
- No paga: la venta de casa habitación (con dos años de propiedad y sin uso comercial), los inmuebles adquiridos antes de 2004 y las ventas sin ganancia.
- La alcabala la paga el comprador, no el vendedor.
- Honorarios notariales libres desde el DL 1049: conviene cotizar.
La cuenta, con un caso cerrado
Departamento comprado en 2015 por S/ 250.000, vendido hoy en S/ 420.000, con S/ 90.000 de saldo hipotecario y comisión de venta pactada.
| Concepto | Monto | Nota |
|---|---|---|
| Precio de venta | S/ 420.000 | — |
| Costo actualizado por ICM (estimado) | −S/ 300.000 | El ICM ajusta el costo original de S/ 250.000 |
| Ganancia gravada | S/ 120.000 | Base del impuesto |
| Impuesto a la renta (5%) | −S/ 6.000 | Renta de segunda categoría |
| Notaría y trámites del vendedor | −S/ 2.500 | Referencial, honorarios libres |
| Comisión de venta | −S/ 12.600 | Si contrataste intermediación |
| Cancelación de hipoteca | −S/ 90.000 | Saldo del crédito |
| Te queda | S/ 308.900 | Antes de mudanza y gastos personales |
Para ver en qué momento de la venta entra esto, revisa la guía completa para vender en el Perú.
Los ocho pasos para ponerle precio a una vivienda, con las cifras oficiales de 2026, están reunidos en la guía 2026 para poner precio a tu casa o departamento.
Los tres números que casi nadie calcula antes
- El impuesto. Se puede calcular antes de publicar, y a veces cambia el precio mínimo que estás dispuesto a aceptar.
- El saldo real de la hipoteca, que no es lo que crees que debes sino lo que dice el estado de cuenta del banco.
- El tiempo. Cada mes que el inmueble sigue publicado tiene un costo de mantenimiento, predial y arbitrios.
Ver por qué calcular el impuesto antes y la calculadora con ICM.
Cuándo no pagas impuesto
El caso más frecuente es la casa habitación: si el inmueble fue tu vivienda por al menos dos años y no lo destinaste a comercio, industria u oficina, la venta no está gravada con renta de segunda categoría. También quedan fuera los inmuebles adquiridos antes de 2004 y las ventas en las que no hay ganancia. Ver cómo demostrar la casa habitación y si tienes que pagar impuesto.
El calendario también cuenta
Vender en un año u otro puede cambiar la exoneración aplicable, el índice de actualización del costo y la UIT vigente para otros conceptos. Si estás cerca de cumplir un requisito de plazo —por ejemplo, el que exige la exoneración de casa habitación—, vale la pena calcular las dos alternativas antes de firmar. Es de las pocas decisiones donde esperar unos meses puede tener un efecto medible.
Calcula con la calculadora de Impuesto a la Renta y revisa cuánto te queda limpio al vender, cuánto te queda si aún debes al banco y qué es el costo computable.
Preguntas frecuentes
¿Cómo calculo cuánto me queda de la venta?
Al precio de venta le restas el impuesto a la renta de segunda categoría, los gastos de la operación, la comisión si contrataste a alguien y el saldo de la hipoteca si el inmueble todavía la tiene. En el ejemplo del artículo, un departamento vendido en S/ 420.000 deja S/ 308.900, antes de mudanza y gastos personales. La comisión se pacta libremente y puede no existir.
¿Cuánto es el impuesto por vender una casa?
5% de la ganancia, calculada con el costo de adquisición actualizado por el ICM del MEF. En el ejemplo del artículo, con un costo actualizado estimado de S/ 300.000 y una venta en S/ 420.000, la ganancia gravada es S/ 120.000 y el impuesto, S/ 6.000. El valor real depende del ICM aplicable al mes y año de adquisición.
¿Cuándo no pago impuesto al vender?
Cuando es tu casa habitación: si fue tu vivienda por al menos dos años y no la destinaste a comercio, industria u oficina, la venta no está gravada con renta de segunda categoría. También quedan fuera los inmuebles adquiridos antes de 2004 y las ventas en las que no hay ganancia.
¿El impuesto se paga antes o después de la escritura?
Antes: el notario suele exigir el sustento del pago para elevar a escritura pública, así que confirma el procedimiento con tu notaría. Conviene calcularlo antes incluso de publicar, porque a veces cambia el precio mínimo que estás dispuesto a aceptar.
¿Quién paga la alcabala?
El comprador, no el vendedor, así que no entra en la resta de lo que te queda. Lo que sí pagas tú como vendedor es el impuesto a la renta de segunda categoría, cuando corresponde. Ver dónde y cómo se paga.
¿Qué gastos paga el vendedor y cuáles el comprador?
El vendedor paga el impuesto a la renta si corresponde, su parte de notaría y trámites y la comisión si contrató intermediación; el comprador paga la alcabala. Los honorarios notariales son libres desde el DL 1049, así que conviene cotizar. Ver quién paga qué en una compraventa.
¿Puedo vender si aún debo el crédito?
Sí, cancelando el saldo en la operación, que sale del precio que recibes. El monto a considerar es el que dice el estado de cuenta del banco, no lo que crees que debes. Ver Cómo vender una casa hipotecada en el Perú: levantamiento de hipoteca, pasos, costos y plazos (guía completa 2026).
¿Y si vendo con pérdida?
Si no hay ganancia, no hay renta gravada por ese concepto, pero la operación igual se documenta. Ojo con cómo llegas a esa conclusión: el costo computable suele creerse mayor de lo que es, porque se suman gastos que no están sustentados.
¿Quién paga el levantamiento de la hipoteca?
Normalmente el vendedor, porque la carga es suya, y se coordina con el cierre. Antes de hacer tu cuenta, pide a tu banco la constancia de saldo deudor por escrito: el saldo suele ser mayor de lo que se cree, porque los primeros años del crédito amortizan poco.
¿Puedo cerrar con deudas de arbitrios?
En la práctica no, porque suelen exigirse constancias de no adeudo. El predial, los arbitrios y el mantenimiento se cancelan antes de cerrar, así que conviene regularizarlos con anticipación y restarlos del neto cuando calcules cuánto te queda.
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Fuentes
- SUNAT — Renta de segunda categoría por venta de inmuebles
- Índice de Corrección Monetaria — Ministerio de Economía y Finanzas
- Decreto Legislativo N° 1049, Ley del Notariado — SPIJ
- Plataforma de servicios en línea Sunarp
Cómo te ayuda EximiaHaus
El número exacto de tu impuesto depende del ICM del MEF y de tu costo de adquisición. Nuestra calculadora lo hace por ti:
- Calculadora de Alcabala — calcula en segundos el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
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- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Sunat — Impuesto a la Renta de segunda categoría por venta de inmuebles
- Ministerio de Economía y Finanzas — Índice de Corrección Monetaria
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