Vender una casa en el Perú le cuesta al vendedor el impuesto a la renta de segunda categoría (5 % de la ganancia, con el costo actualizado por el ICM del MEF), los documentos para la notaría (copia literal: S/ 17,60 en 2026, más HR y PU) y, si contrató un agente, la comisión pactada por escrito; la alcabala (3 % sobre el precio menos 10 UIT) y la inscripción en Sunarp las paga el comprador.
El vendedor no paga la alcabala, pero sí paga el impuesto a la renta de segunda categoría, los documentos que la notaría exige y, si contrató intermediación, la comisión. Sumados, esos conceptos suelen moverse en un rango que conviene tener claro antes de fijar el precio, porque definen tu precio mínimo real.
Datos clave
- Renta de segunda categoría: 5% de la ganancia, con el costo actualizado por el ICM del MEF.
- Alcabala: la paga el comprador, no el vendedor.
- Honorarios notariales libres desde el DL 1049: en los tarifarios publicados, la escritura parte desde S/ 250 y el monto final depende de la extensión, los intervinientes y el valor del bien.
- Certificado literal de predios 2026: S/ 17,60 las primeras dos hojas y S/ 8,80 por hoja adicional.
- Formalizar una compraventa depende del precio: sobre S/ 400.000, el comprador paga alcabala S/ 10.350 y Sunarp S/ 1.244,50, y la escritura parte desde S/ 250 en los tarifarios notariales publicados.
La lista completa, con montos referenciales
| Concepto | Quién lo paga | Monto referencial |
|---|---|---|
| Impuesto a la renta de 2.ª categoría | Vendedor | 5% de la ganancia |
| Copia literal de la partida | Vendedor o comprador | S/ 17,60 + S/ 8,80 por hoja adicional |
| HR, PU y constancia de no adeudo | Vendedor | Tarifa municipal (varía por distrito) |
| Constancia de no adeudo de mantenimiento | Vendedor | Según la administración del edificio |
| Honorarios notariales (parte del vendedor) | Se pacta | Libres; cotizar en varias notarías |
| Levantamiento de hipoteca, si aplica | Vendedor | Notaría + Sunarp |
| Comisión de intermediación | Vendedor, si contrató | Pactada por escrito |
| Arreglos y presentación previa | Vendedor | Variable, según el inmueble |
| Saneamiento de documentos, si falta algo | Vendedor | Según lo que falte: independización, sucesión o declaratoria de fábrica |
| Producción de material (fotos, video y edición) | Vendedor | Variable, según quién lo haga |
El lugar de este paso dentro de toda la operación está explicado en la guía maestra para vender una propiedad.
Para ver cómo encaja esto con el resto del cálculo del precio, revisa cómo se fija el precio de venta de una propiedad en el Perú.
Si todavía no decidiste quién va a gestionar la venta, conviene leer primero dónde vender mi propiedad: los 5 caminos y cómo elegir inmobiliaria o agente y volver aquí para el detalle.
Desde la carta de saldo del banco hasta la inscripción del levantamiento, el orden de una venta con el crédito vivo está en la guía 2026 para vender una casa hipotecada y levantar la hipoteca.
Cómo calcular tu precio mínimo real
- Parte del saldo de tu hipoteca, si la tienes.
- Suma el impuesto estimado con el ICM aplicable a tu año de compra.
- Suma notaría, documentos y comisión.
- Suma lo que necesitas para tu siguiente paso: mudanza, inicial de la próxima vivienda, deudas a cancelar.
- El total es tu piso. Publicar por debajo de eso no tiene sentido.
Ver cuánto te queda limpio y calculadora del impuesto con ICM.
¿Cuánto te queda limpio al vender?
El precio mínimo es el piso; el neto es lo que recibes con un precio dado. Se calcula así: precio de venta, menos impuesto a la renta, menos comisión si la hay, menos tu parte de los gastos notariales pactados, menos lo que gastaste en saneamiento y material. Ese número —no el precio— es el que debes comparar con lo que planeas hacer después. El impuesto lo estimas con la calculadora de impuesto a la renta y la comisión, con la calculadora de comisión del agente inmobiliario.
Para hacer esta cuenta con tu precio, la calculadora de gastos de compraventa separa lo que paga el vendedor y lo que paga el comprador.
El gasto que más se subestima
Los arreglos previos. No hablamos de remodelar: hablamos de pintura, grifería, una puerta que cierra mal y limpieza profunda. Es el gasto con mejor retorno de toda la operación, porque actúa justo en el escalón donde se pierden las ventas: la visita. Ver qué arreglos devuelven la inversión.
En qué momento sale cada gasto
Además de cuánto, importa cuándo pagas cada concepto, porque algunos salen de tu bolsillo antes de recibir un sol del comprador:
- Antes de publicar: el saneamiento de papeles que falten (independización, sucesión o declaratoria de fábrica), los arreglos y las fotos.
- Mientras la casa está a la venta: mantenimiento, predial y arbitrios de cada mes. Si estaba alquilada y la desocupaste para mostrarla, suma la renta que dejas de cobrar.
- En la firma: tu parte de la notaría, la comisión si delegaste y el levantamiento de hipoteca, que se cancela con el pago del comprador en el mismo acto.
- Después de la venta: el impuesto por la ganancia obtenida.
El costo de tener la casa parada es el que menos se presupuesta. Unos meses de más con un precio inflado pueden salir más caros que la rebaja que evitaste al comienzo. Ver puse mi casa muy cara: cómo me doy cuenta.
Qué puedes negociar y qué no
Hay gastos que dependen de lo que acuerdes y otros que son fijos:
- Se negocian: los honorarios notariales, que son libres; el reparto de gastos notariales y registrales, que se deja escrito en la minuta; y el porcentaje de comisión, siempre antes de firmar el encargo.
- No se negocian: el impuesto sobre la ganancia y las tasas de Sunarp y de la municipalidad.
Si el comprador paga con crédito hipotecario, la tasación, los seguros y los demás gastos del préstamo corren por su cuenta, igual que la alcabala. A ti te toca tener listos los documentos y fijar en el contrato un plazo máximo para que presente la aprobación del banco, y el destino de las arras si esa aprobación no llega. El reparto completo está en cuánto te cuesta vender si el comprador usa crédito. Para responder "cuánto vale mi casa" con datos del mercado, usa el valorizador antes de fijar el precio.
Si vendes tu única vivienda, revisa antes de firmar si tu caso encaja en el tratamiento previsto para la casa habitación. Si no encaja, pagas el impuesto por la ganancia, actualizando tu costo de compra con el ICM.
Cuánto conviene gastar en preparar la casa
Pon un tope antes de empezar. Una regla práctica: cuando la inversión pasa del 2 % o 3 % de lo que esperas cobrar, comprueba si de verdad volverá con la venta. A menudo sale mejor informar el estado real y reflejarlo en el precio.
- Limpieza, orden y luz: casi solo cuesta tiempo y es lo que más cambia las fotos.
- Reparaciones menores: fugas, puertas, silicona y resane. Pide dos o tres presupuestos, porque la diferencia entre proveedores suele pesar más que el material.
- Pintura completa u obra: solo si tu casa, ya ordenada y reparada, todavía queda por debajo de lo que se vende en tu zona.
No descuides las fotos: según lo que mide el portal en sus avisos, los que muestran cinco imágenes o más reciben un 68 % más de aperturas. El detalle por nivel está en cuánto cuesta preparar una casa para venderla.
Si vas a vender, descarga gratis el checklist para vender tu inmueble (PDF).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta vender una casa en el Perú?
Los costos de formalizar una compraventa dependen del precio. Sobre S/ 400.000, por ejemplo, el comprador paga alcabala S/ 10.350 (3 % sobre el precio menos 10 UIT) y Sunarp S/ 1.244,50 (S/ 44,50 más el 3 por mil del valor), y la escritura parte desde S/ 250 en los tarifarios notariales publicados. Del lado del vendedor entran el impuesto a la renta de segunda categoría, los documentos que exige la notaría, su parte de los honorarios notariales, el levantamiento de hipoteca si aplica y la comisión, si contrató intermediación.
¿El vendedor paga alcabala?
No. La alcabala corresponde al comprador. Lo que sí paga el vendedor es el impuesto a la renta de segunda categoría: 5% de la ganancia, con el costo de compra actualizado por el ICM del MEF según el año en que compraste.
¿Y si no tengo ganancia en la venta?
Sin ganancia no hay renta de segunda categoría que pagar. El impuesto es el 5% de la ganancia, y esta se calcula con el costo de compra actualizado por el ICM del MEF, así que conviene hacer ese cálculo antes de asumir que no debes nada.
¿Puedo negociar los honorarios notariales?
Sí. Los honorarios notariales son libres desde el DL 1049. Los tarifarios publicados fijan un piso (la escritura desde S/ 250 en una notaría de Lima) y el monto final depende de la extensión del contrato, el número de intervinientes y el valor del bien. La parte que asume el vendedor se pacta, así que cotiza en varias notarías antes de elegir.
¿Debo estar al día en predial para vender?
En la práctica sí: la constancia de no adeudo es parte del cierre. El vendedor paga el HR, el PU y la constancia de no adeudo, con una tarifa municipal que varía por distrito, y además la constancia de no adeudo de mantenimiento que emite la administración del edificio.
¿Quién paga la inscripción en Sunarp?
Suele asumirla el comprador, pero se pacta. La copia literal de la partida puede pagarla el vendedor o el comprador: en 2026 cuesta S/ 17,60 las primeras dos hojas y S/ 8,80 por hoja adicional. Ver quién paga qué.
¿La comisión incluye IGV?
Solo si así se pactó: depende de lo acordado y de si el agente factura, por lo que debe quedar dicho expresamente en el encargo. La comisión se paga al cierre, si delegaste la venta, y es un porcentaje pactado por escrito.
¿Quién paga la tasación?
Habitualmente el comprador, porque la exige su banco para aprobar el crédito. No es un gasto del vendedor.
¿El saneamiento siempre es necesario?
Solo si falta algo, como una independización, una sucesión o una declaratoria de fábrica. A veces es el costo más subestimado, así que revisa la partida antes de publicar: ver el orden de los trámites para vender.
¿Puedo trasladar mis gastos al precio?
Puedes intentarlo, pero el mercado fija el precio. Súmalos a tu cálculo, no al aviso: cada mes que el inmueble sigue publicado corren mantenimiento, predial y arbitrios, y unos meses de sobreprecio pueden costar más que el descuento que no quisiste hacer.
¿Cómo calculo mi precio mínimo de venta?
Parte del saldo de tu hipoteca, si la tienes, y suma el impuesto estimado con el ICM de tu año de compra, la notaría, los documentos y la comisión. Agrega lo que necesitas para tu siguiente paso, como mudanza, inicial de la próxima vivienda o deudas a cancelar: el total es tu piso, y publicar por debajo no tiene sentido.
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Fuentes
- SUNAT — Renta de segunda categoría por venta de inmuebles
- Índice de Corrección Monetaria — Ministerio de Economía y Finanzas
- Plataforma de servicios en línea Sunarp
- Decreto Legislativo N° 1049, Ley del Notariado — SPIJ
- Información del impuesto de alcabala: tasa del 3 % e inafectación de las primeras 10 UIT — SAT de Lima, gob.pe
- Resolución 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo 1 (predios) — Sunarp, 23-dic-2025
- Precios por servicios notariales, IGV incluido — Notaría Gonzales Loli (Lima), consultado el 28 de septiembre de 2026
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