El vendedor no paga la alcabala, pero sí paga el impuesto a la renta de segunda categoría, los documentos que la notaría exige y, si contrató intermediación, la comisión. Sumados, esos conceptos suelen moverse en un rango que conviene tener claro antes de fijar el precio, porque definen tu precio mínimo real.
Datos clave
- Renta de segunda categoría: 5% de la ganancia, con el costo actualizado por el ICM del MEF.
- Alcabala: la paga el comprador, no el vendedor.
- Honorarios notariales libres desde el DL 1049 (referencialmente entre 0,5% y 1% del valor en la práctica de mercado).
- Certificado literal de predios 2026: S/ 14 las primeras dos hojas y S/ 7 por hoja adicional.
- Formalizar una compraventa cuesta entre 3% y 6% del valor sumando lo que aportan ambas partes.
La lista completa, con montos referenciales
| Concepto | Quién lo paga | Monto referencial |
|---|---|---|
| Impuesto a la renta de 2.ª categoría | Vendedor | 5% de la ganancia |
| Copia literal de la partida | Vendedor o comprador | S/ 14 + S/ 7 por hoja adicional |
| HR, PU y constancia de no adeudo | Vendedor | Tarifa municipal (varía por distrito) |
| Constancia de no adeudo de mantenimiento | Vendedor | Según la administración del edificio |
| Honorarios notariales (parte del vendedor) | Se pacta | Libres; cotizar en varias notarías |
| Levantamiento de hipoteca, si aplica | Vendedor | Notaría + Sunarp |
| Comisión de intermediación | Vendedor, si contrató | Pactada por escrito |
| Arreglos y presentación previa | Vendedor | Variable, según el inmueble |
Cómo calcular tu precio mínimo real
- Parte del saldo de tu hipoteca, si la tienes.
- Suma el impuesto estimado con el ICM aplicable a tu año de compra.
- Suma notaría, documentos y comisión.
- Suma lo que necesitas para tu siguiente paso: mudanza, inicial de la próxima vivienda, deudas a cancelar.
- El total es tu piso. Publicar por debajo de eso no tiene sentido.
Ver cuánto te queda limpio y calculadora del impuesto con ICM.
El gasto que más se subestima
Los arreglos previos. No hablamos de remodelar: hablamos de pintura, grifería, una puerta que cierra mal y limpieza profunda. Es el gasto con mejor retorno de toda la operación, porque actúa justo en el escalón donde se pierden las ventas: la visita. Ver qué arreglos devuelven la inversión.
Preguntas frecuentes
¿El vendedor paga alcabala?
No. La alcabala corresponde al comprador.
¿Puedo negociar los honorarios notariales?
Sí, son libres. Cotiza en varias notarías antes de elegir.
¿Debo estar al día en predial para vender?
En la práctica sí: la constancia de no adeudo es parte del cierre.
¿Y si no tengo ganancia en la venta?
Sin ganancia no hay renta de segunda categoría que pagar.
¿Quién paga la inscripción en Sunarp?
Suele asumirla el comprador, pero se pacta. Ver quién paga qué.
Un gasto que muchos descubren tarde: vender con deuda municipal pendiente.
Todo el clúster, en orden y en un solo lugar: la guía de cómo vender paso a paso.
Fuentes
- SUNAT — Renta de segunda categoría por venta de inmuebles
- Índice de Corrección Monetaria — Ministerio de Economía y Finanzas
- Plataforma de servicios en línea Sunarp
- Decreto Legislativo N° 1049, Ley del Notariado — SPIJ
Cómo te ayuda EximiaHaus
Con los gastos claros puedes fijar tu precio mínimo real. Empieza por saber cuánto vale tu inmueble y cuánto pagarás de impuesto:
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