En un crédito hipotecario hay dos seguros: el de desgravamen, que se calcula sobre el saldo de tu deuda, y el del inmueble, que se calcula sobre el valor de la construcción. El primero baja mes a mes conforme amortizas; el segundo se mantiene bastante estable. Ambos se cobran junto con la cuota, y por eso el monto que sale de tu cuenta no coincide con la cuota "pura" del cronograma.
Datos clave
- Desgravamen: cubre el saldo de la deuda si fallece el titular. Se calcula sobre el saldo pendiente.
- Seguro del inmueble: cubre daños a la edificación. Se calcula sobre el valor de construcción.
- El desgravamen baja con el tiempo, porque el saldo baja.
- Si son endosables, puedes contratarlos fuera del banco cumpliendo las coberturas mínimas.
- Entran en la TCEA: por eso la TCEA es el número que sirve para comparar.
Cómo se calcula cada uno
| Seguro | Base de cálculo | Cómo evoluciona | Qué cubre |
|---|---|---|---|
| Desgravamen | Saldo de la deuda | Baja al amortizar | Cancela la deuda ante fallecimiento; a veces invalidez |
| Inmueble | Valor de la construcción | Bastante estable | Daños a la edificación según póliza |
| Mancomunado | Saldo, con dos titulares | Baja al amortizar | Cubre a ambos en la proporción pactada |
Cómo saber cuánto pagas exactamente
Mira tu estado de cuenta y separa los conceptos: cuota de capital e interés por un lado, primas por otro. Si tu recibo solo muestra un total, pide el desglose. Con ese dato puedes hacer la única comparación que importa: cotizar las mismas coberturas con otra aseguradora y ver si el ahorro justifica el trámite del endoso.
Tres formas de bajar el costo
La primera, endosar la póliza si tu contrato lo permite: cotizar fuera suele dar diferencias visibles, sobre todo en desgravamen. La segunda, revisar la suma asegurada del inmueble: se asegura el valor de la construcción, no el del terreno, y muchos contratos arrastran cifras infladas. La tercera, amortizar capital: como el desgravamen se calcula sobre el saldo, bajar la deuda baja también la prima mes a mes.
Ver también: cuánto te cobran de desgravamen y cómo bajarlo, la diferencia entre los dos seguros y qué pasa si rechazan el desgravamen.
Preguntas frecuentes
¿Son obligatorios?
Las entidades los exigen como condición del crédito. Lo que sí puedes elegir, si son endosables, es con quién contratarlos.
¿Por qué mi prima cambia cada mes?
Porque el desgravamen se calcula sobre el saldo, que baja con cada cuota.
¿El seguro del inmueble cubre mis muebles?
Normalmente cubre la edificación. El contenido suele ser una cobertura adicional.
¿Puedo tener un solo seguro para dos titulares?
Existe el desgravamen mancomunado, con reglas propias sobre qué proporción se cubre.
¿Qué pasa si dejo de pagar la prima?
La póliza puede quedar sin cobertura, y eso deja al crédito sin protección justo cuando más se necesita.
¿Las primas suben con la edad?
En desgravamen, la edad es un factor de riesgo y puede influir en la prima.
Para ubicar este paso dentro del proceso completo: la guía del crédito hipotecario, paso a paso.
Fuentes
- SBS — supervisión del sistema de seguros
- Ley 29946, Ley del Contrato de Seguro
- SBS — transparencia de información en créditos hipotecarios
Cómo te ayuda EximiaHaus
Todos estos números los puedes correr con tus propios datos:
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Calculadora de amortización anticipada — compara cuánto ahorras si reduces el plazo o si reduces la cuota con un pago adelantado.
- Calculadora de rentabilidad de alquiler — calcula la rentabilidad bruta y neta de tu inmueble descontando vacancia, gastos e impuestos.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.