La desafectación de bienes comunes, su transferencia o su gravamen requiere el acuerdo de la junta de propietarios con el voto de no menos del 75% de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes, salvo que el reglamento interno establezca una mayoría superior o exija unanimidad. Es una de las mayorías más altas de todo el régimen, y por buenas razones.
Datos clave
- Mayoría requerida: no menos del 75% de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes.
- Excepción: el reglamento interno puede exigir una mayoría superior o unanimidad.
- Qué abarca: desafectación, transferencia y gravamen de bienes comunes, según corresponda.
- Se cuenta por participación, no por cabezas: el porcentaje manda sobre el número de propietarios.
- Norma: Decreto Legislativo 1568, Régimen de la Propiedad Horizontal.
¿Qué significa "desafectar"?
Es retirarle a un bien su condición de común para que pueda ser objeto de propiedad exclusiva o de disposición. Suena abstracto y en la práctica es muy concreto: el patio trasero que se convierte en estacionamientos vendibles, el departamento del portero que se vende, la azotea que se transfiere a un propietario, el local en planta baja que deja de ser área común.
Son operaciones que pueden generar ingresos significativos para el edificio, financiar obras necesarias o, mal hechas, dejar al edificio sin espacios que necesitaba.
El detalle que cambia las cuentas: se vota por participación
El 75% no es de propietarios sino de porcentajes de participación. En un edificio con departamentos de tamaños dispares, eso puede significar que un grupo minoritario en número reúna el porcentaje necesario, o al revés, que una mayoría amplia de vecinos no alcance el umbral.
| Acto sobre bienes comunes | Mayoría |
|---|---|
| Desafectación de bien común | No menos del 75% de participación |
| Transferencia de bien común | No menos del 75% de participación |
| Gravamen sobre bien común | No menos del 75% de participación |
| Si el reglamento interno exige más | Prevalece el reglamento interno |
Lo que no debería desafectarse
Hay bienes comunes cuya condición responde a la funcionalidad del edificio y no a una decisión de conveniencia: los elementos estructurales, las instalaciones que sirven a todas las unidades, las áreas de circulación y evacuación, los espacios que la normativa de edificaciones exige mantener.
Desafectar un área de circulación o un espacio vinculado a la seguridad no es solo una mala idea: puede comprometer la conformidad del edificio y la seguridad de sus ocupantes, con consecuencias en materia de defensa civil. Ver ITSE y defensa civil.
El efecto en el valor de cada departamento
Aquí está la parte que interesa al propietario individual. Una desafectación modifica los porcentajes de participación y puede alterar lo que cada unidad representa dentro del edificio. Si se venden áreas y el dinero financia una mejora sustancial —ascensores nuevos, fachada, seguridad—, el valor de todas las unidades puede subir.
Si en cambio se desafecta el único patio o el espacio de maniobra del estacionamiento, el edificio pierde atributos que el mercado sí valora. Antes de votar conviene estimar el efecto con datos: nuestro valorizador pondera amenidades y características al comparar con inmuebles similares. Ver cómo funciona el valorizador.
El paso que se olvida: inscribir
Un acuerdo de desafectación que no llega al registro no produce el efecto buscado frente a terceros. Hay que formalizarlo e inscribirlo, modificando el reglamento interno y, cuando corresponda, la partida de las unidades afectadas.
Desde mayo de 2026 ciertas modificaciones del reglamento interno admiten documento privado con firma legalizada cuando no afectan a otras unidades; una desafectación de bienes comunes, por definición, sí las afecta. Ver modificar el reglamento interno.
Preguntas frecuentes
¿Qué mayoría se necesita para desafectar un área común?
El voto de no menos del 75% de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes, salvo que el reglamento interno del edificio exija una mayoría superior o unanimidad.
¿El 75% se cuenta por propietarios o por porcentaje?
Por porcentajes de participación sobre los bienes comunes, no por número de propietarios, lo que puede alterar significativamente las cuentas en edificios con unidades de tamaños muy distintos.
¿Se puede desafectar cualquier área común?
No. Los elementos estructurales, las instalaciones que sirven a todas las unidades y las áreas de circulación y evacuación responden a la funcionalidad y seguridad del edificio, y su desafectación puede comprometer su conformidad.
¿La desafectación cambia mi porcentaje de participación?
Puede hacerlo, ya que modifica la composición de los bienes comunes del edificio. Es uno de los efectos que conviene evaluar antes de votar.
¿Basta el acuerdo de la junta o hay que inscribirlo?
Debe formalizarse e inscribirse, modificando el reglamento interno y, cuando corresponda, las partidas de las unidades involucradas. Sin inscripción no produce efectos frente a terceros.
Fuentes
- Nuevo régimen de la propiedad horizontal [Decreto Legislativo 1568] — LP Derecho
- Nuevas reglas de convivencia en edificios: los cambios clave que se espera lograr con la Ley de Propiedad Horizontal — El Comercio
- Ejecutivo aprueba decreto para regular el régimen de propiedad horizontal en edificaciones con bienes y servicios comunes — MVCS, gob.pe
- Resolución N° 00059-2026-SUNARP/SN — Modifican el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Diario Oficial El Peruano, 07/05/2026
- Texto del proyecto de reglamento del Decreto Legislativo N° 1568, Régimen de la Propiedad Horizontal — repositorio del Colegio de Arquitectos del Perú
Cómo te ayuda EximiaHaus
Desafectar bien puede sumar valor a todo el edificio; hacerlo mal genera juicios entre vecinos. Es una operación para hacer con asesoría desde el primer acuerdo:
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