El Decreto Legislativo 1568 contempla un Registro de Deudores de Cuotas de Mantenimiento y una escala de medidas contra el propietario que no paga: desde la inhabilitación para participar en las sesiones de la junta, a los tres meses de impago, hasta la cobranza judicial impulsada por el presidente de la junta. El decreto entrará en vigencia 180 días después de que se publique su reglamento, que no estaba publicado al 24 de agosto de 2026. Mientras tanto rige el D.S. 035-2006-VIVIENDA, que ya permite inhabilitar al moroso y demandarle el cobro por la vía ejecutiva.
Datos clave
- Norma: Decreto Legislativo 1568, Régimen de la Propiedad Horizontal.
- Medida inicial: inhabilitación para participar en las sesiones de la junta a los tres meses de no pago.
- Medida registral: nota de deuda sobre el inmueble, inscribible en su partida.
- Medida final: cobranza judicial activada por el presidente de la junta.
- Requisito de la junta: estar inscrita en la Sunarp.
- Estado: el reglamento fue ordenado judicialmente el 29 de julio de 2026, con plazo de 30 días hábiles.
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La escala de medidas
| Situación | Medida contemplada | Efecto práctico |
|---|---|---|
| Impago que persiste | Requerimiento formal de la junta | Documenta la deuda y su antigüedad |
| Tres meses sin pagar | Inhabilitación en las sesiones de la junta | Pierde voz y voto en las decisiones del edificio |
| Deuda persistente | Inclusión en el Registro de Deudores de Cuotas de Mantenimiento | Publicidad de la condición de moroso |
| Deuda persistente | Nota de deuda inscrita en la partida del inmueble | El futuro comprador la ve al revisar la partida |
| Sin solución | Cobranza judicial por el presidente de la junta | Proceso de cobro |
La medida más potente no es la judicial
Es la nota de deuda en la partida registral, y por una razón económica simple: un proceso de cobranza puede durar años, mientras que la publicidad registral actúa en el momento exacto en que el moroso más necesita que no exista, es decir, cuando quiere vender o hipotecar.
Un comprador que revisa la partida y encuentra una deuda de mantenimiento inscrita descuenta ese monto o se retira. Eso convierte una deuda difícil de cobrar en un problema que el propio deudor tiene interés en resolver. Ver la deuda inscrita en la partida.
El requisito que deja fuera a muchos edificios
Las herramientas se apoyan en que la junta de propietarios esté inscrita en Sunarp. Y una cantidad considerable de edificios peruanos funciona con juntas de hecho: se reúnen, acuerdan y cobran, pero no tienen existencia registral.
Para esos edificios, el primer paso no es perseguir morosos sino formalizar la junta. Sin ese trámite, las medidas anunciadas quedan fuera de alcance por más grave que sea la morosidad.
Lo que la junta debe tener en orden antes de aplicar cualquier medida
Ninguna sanción se sostiene sin prueba. Lo mínimo: reglamento interno vigente y consistente, actas de las sesiones donde se aprobaron las cuotas, estado de cuenta individual por unidad, requerimientos documentados y comprobantes de los gastos comunes.
Es la parte tediosa y es la que decide los casos. Una junta que llega a cobrar con papeles desordenados pierde, con reglamento o sin él.
¿Esto se parece al registro de morosos de alquileres?
Conviene no confundirlos, porque son cosas distintas. El Registro de Deudores Judiciales Morosos recoge deudas declaradas judicialmente y se usa habitualmente para evaluar inquilinos. El Registro de Deudores de Cuotas de Mantenimiento del DL 1568 apunta específicamente a propietarios que no pagan los gastos comunes de su edificio. Ver el Registro de Deudores Judiciales Morosos.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el Registro de Deudores de Cuotas de Mantenimiento?
Es el registro de propietarios morosos en el pago de los gastos comunes que contempla el Decreto Legislativo 1568, dentro del conjunto de mecanismos previstos para combatir la morosidad en los edificios.
¿A partir de cuándo puede sancionarse a un propietario moroso?
Se contempla la inhabilitación para participar en las sesiones de la junta de propietarios a los tres meses de no pago, como primera medida de la escala prevista.
¿La junta puede cobrar judicialmente?
El régimen contempla que el presidente de la junta de propietarios pueda activar una cobranza judicial contra el propietario moroso.
¿Mi junta necesita estar inscrita en Sunarp?
Sí. Las medidas previstas se apoyan en que la junta de propietarios se encuentre inscrita, de modo que las juntas de hecho deben formalizarse primero.
¿Estas medidas ya se pueden aplicar?
Unas sí y otras no. La inhabilitación del moroso (tres o más cuotas ordinarias o una extraordinaria impagas) y la demanda de cobro por la vía ejecutiva tras tres meses consecutivos de mora ya están vigentes en los artículos 143 y 157 del D.S. 035-2006-VIVIENDA. El registro de deudores y la nota de deuda en la partida llegarán con el DL 1568, que entra en vigencia 180 días después de que se publique su reglamento; ese reglamento no había sido publicado al 24 de agosto de 2026, y un juzgado constitucional ordenó su aprobación el 29 de julio de 2026 con un plazo de 30 días hábiles.
Si tu situación es algo distinta, mira ¿La junta no quiere arreglar la filtración del techo? Qué hacer.
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Fuentes
- Vecinos morosos en edificios: Poder Judicial ordena reglamentar norma que permitirá registrar sus deudas — Infobae, 11/08/2026
- Condominios podrán tomar nuevas medidas contra morosos en pagos de mantenimiento: ¿cuáles? — Gestión
- Las 'medidas de presión' que las juntas de propietarios podrán aplicar sobre vecinos morosos — Gestión
- Viviendas: las 'medidas de presión' que juntas de propietarios podrán aplicar sobre vecinos morosos — Payet, Rey, Cauvi, Pérez / PPU Legal
- Cuota de mantenimiento en edificios: ¿qué dice el proyecto de reglamento sobre propietarios morosos? — Diario Oficial El Peruano
- ¿Debe cuotas de mantenimiento? El nuevo régimen podría registrar la deuda y afectar la partida del inmueble — Construyendo.pe
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