El Decreto Legislativo 1568, promulgado el 28 de mayo de 2023, sustituye los regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común y de independización y copropiedad por uno solo: el régimen de propiedad horizontal. Su reglamento no había sido publicado, y el 29 de julio de 2026 el Noveno Juzgado Especializado en lo Constitucional ordenó al Ejecutivo aprobarlo y publicarlo en un plazo máximo de 30 días hábiles.
Datos clave
- Norma: Decreto Legislativo 1568, Régimen de la Propiedad Horizontal, promulgado el 28 de mayo de 2023 por el MVCS.
- Cambio estructural: desaparecen los regímenes de propiedad exclusiva y común y de independización y copropiedad; se unifican en propiedad horizontal.
- Orden judicial: 29 de julio de 2026, Noveno Juzgado Especializado en lo Constitucional; plazo de 30 días hábiles, que vence hacia mediados de septiembre de 2026.
- Qué se espera del reglamento: combatir la morosidad en cuotas de mantenimiento, precisar la definición de áreas comunes y ordenar facultades y responsabilidades de las juntas de propietarios.
- Desafectación de bienes comunes: requiere al menos el 75% de los porcentajes de participación, salvo que el reglamento interno exija más.
- Estado al 24 de agosto de 2026: el reglamento no estaba publicado. Todo lo reglamentario sigue siendo pendiente.
¿Por qué una norma de 2023 sigue sin reglamento en 2026?
Es la pregunta que explica todo el asunto. El decreto se promulgó, entró en vigor y quedó a la espera de la norma que precisara cómo aplicarlo. Tres años después, esa demora terminó en un proceso constitucional: el juzgado ordenó al Ejecutivo cumplir con reglamentar, fijando un plazo concreto.
La consecuencia práctica para el propietario es que hay que distinguir con cuidado entre lo que ya rige y lo que está anunciado. Circula bastante titular que presenta como vigente lo que todavía depende del reglamento.
Los cuatro frentes que aborda el régimen
| Frente | Qué introduce |
|---|---|
| Unificación de regímenes | Un solo régimen de propiedad horizontal en lugar de los dos anteriores |
| Áreas comunes | Mejor definición de qué es común y cómo se administra |
| Junta de propietarios | Ordena facultades, responsabilidades y forma de sesionar |
| Morosidad | Registro de deudores, nota de deuda e inhabilitación del moroso |
El cambio que más consecuencias tiene: la unificación de regímenes
Hasta ahora, un edificio peruano podía estar bajo propiedad exclusiva y propiedad común o bajo independización y copropiedad, con reglas distintas sobre qué se puede hacer con las áreas compartidas. Esa dualidad generaba confusión permanente, incluso entre administradores.
La unificación simplifica el panorama, pero obliga a revisar el reglamento interno de cada edificio: los documentos redactados bajo el esquema anterior emplean categorías que el nuevo régimen reordena. Ver reglamento interno y junta de propietarios.
La medida que más se comenta: la deuda que llega a la partida
Las juntas de propietarios inscritas en Sunarp podrían emitir una nota de deuda sobre el inmueble del propietario que incumple el pago del mantenimiento, e inscribirla en su partida registral. El efecto es evidente: cuando ese propietario quiera vender, el comprador verá la deuda.
Se contempla además un Registro de Deudores de Cuotas de Mantenimiento y sanciones graduales, desde la inhabilitación para participar en las sesiones de la junta a los tres meses de impago hasta la cobranza judicial impulsada por el presidente. Lo detallamos en el Registro de Deudores de Cuotas de Mantenimiento y en la deuda inscrita en la partida.
¿Qué debería hacer hoy una junta de propietarios?
Uno: verificar si la junta está inscrita en Sunarp. Varias de las herramientas anunciadas se apoyan en esa inscripción, y muchísimos edificios operan con juntas de hecho, sin registro.
Dos: revisar el reglamento interno y detectar qué quedó desactualizado.
Tres: ordenar la contabilidad de cuotas. Ninguna herramienta de cobranza sirve si el edificio no puede acreditar con precisión quién debe, cuánto y desde cuándo.
Conviene además saber que desde mayo de 2026 ciertas modificaciones del reglamento interno se inscriben con documento privado con firma legalizada, sin escritura pública. Ver modificar el reglamento interno sin escritura pública.
¿Y si vendes o compras en un edificio así?
El punto se vuelve parte de la revisión previa. Un comprador informado preguntará si la junta está inscrita, si hay deudas de mantenimiento pendientes sobre la unidad y si el reglamento interno refleja la realidad del edificio. Ver comprar un departamento con deuda de mantenimiento.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el Decreto Legislativo 1568?
Es la norma que establece el Régimen de la Propiedad Horizontal en el Perú, promulgada el 28 de mayo de 2023, y que unifica los anteriores regímenes de propiedad exclusiva y común y de independización y copropiedad.
¿El DL 1568 ya está vigente?
El decreto legislativo está promulgado, pero varias de sus medidas dependen de un reglamento que no había sido publicado al 24 de agosto de 2026. El 29 de julio de 2026 un juzgado constitucional ordenó al Ejecutivo aprobarlo en 30 días hábiles.
¿Qué se espera que resuelva el reglamento?
Combatir la morosidad en las cuotas de mantenimiento, precisar la definición de las áreas comunes y ordenar las facultades y responsabilidades de las juntas de propietarios.
¿Qué mayoría se necesita para desafectar un área común?
El voto de no menos del 75% de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes, salvo que el reglamento interno del edificio establezca una mayoría superior o exija unanimidad.
¿Qué debe hacer mi junta de propietarios ahora?
Verificar que esté inscrita en la Sunarp, revisar y actualizar el reglamento interno y ordenar la contabilidad de las cuotas, de modo que pueda acreditarse con precisión quién adeuda, cuánto y desde cuándo.
Fuentes
- Nuevo régimen de la propiedad horizontal [Decreto Legislativo 1568] — LP Derecho
- Ejecutivo aprueba decreto para regular el régimen de propiedad horizontal en edificaciones con bienes y servicios comunes — MVCS, gob.pe
- Nuevas reglas de convivencia en edificios: los cambios clave que se espera lograr con la Ley de Propiedad Horizontal — El Comercio
- Vecinos morosos en edificios: Poder Judicial ordena reglamentar norma que permitirá registrar sus deudas — Infobae, 11/08/2026
- Condominios podrán tomar nuevas medidas contra morosos en pagos de mantenimiento: ¿cuáles? — Gestión
- Viviendas: las 'medidas de presión' que juntas de propietarios podrán aplicar sobre vecinos morosos — Payet, Rey, Cauvi, Pérez / PPU Legal
Cómo te ayuda EximiaHaus
Un edificio con la junta ordenada vale más y se vende más rápido que uno con conflictos abiertos. Si te toca poner orden, apóyate en quien conoce la norma:
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos y llega a miles de compradores e inquilinos en todo el Perú.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.