DL 1568 (Decreto Legislativo 1568): qué cambia para tu edificio, si está vigente en 2026 y desde cuándo te afecta

El Decreto Legislativo 1568, promulgado el 28 de mayo de 2023, sustituye los regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común y de independización y copropiedad por uno solo: el régimen de propiedad horizontal. Su reglamento no había sido publicado, y el 29 de julio de 2026 el Noveno Juzgado Especializado en lo Constitucional ordenó al Ejecutivo aprobarlo y publicarlo en un plazo máximo de 30 días hábiles.

El DL 1568 artículo por artículo: lo que cambia cuando entre en vigor

¿Por qué una norma de 2023 sigue sin reglamento en 2026?

Es la pregunta que explica todo el asunto. El decreto se promulgó, pero no entró en vigor: su Primera Disposición Complementaria Final lo hace regir 180 días calendario después de que se publique su reglamento, y la Segunda ordenaba aprobar ese reglamento por decreto supremo, con refrendo del Ministro de Vivienda, en un plazo no mayor de 180 días calendario desde la publicación del decreto. El Ministerio de Vivienda prepublicó el proyecto de reglamento el 16 de julio de 2024 (R.M. 242-2024-VIVIENDA, con diez días hábiles para comentarios), pero el decreto supremo definitivo no llegó. Tres años después, esa demora terminó en un proceso constitucional: el juzgado ordenó al Ejecutivo cumplir con reglamentar, fijando un plazo concreto. A la fecha de esta actualización, 19 de octubre de 2026, no hemos encontrado publicado en El Peruano el decreto supremo que aprueba el reglamento.

La consecuencia práctica para el propietario es que hay que distinguir con cuidado entre lo que ya rige y lo que está anunciado. Circula bastante titular que presenta como vigente lo que todavía depende del reglamento.

Los cuatro frentes que aborda el régimen

El cambio que más consecuencias tiene: la unificación de regímenes

Hasta ahora, un edificio peruano podía estar bajo propiedad exclusiva y propiedad común o bajo independización y copropiedad, con reglas distintas sobre qué se puede hacer con las áreas compartidas. Esa dualidad generaba confusión permanente, incluso entre administradores.

La unificación simplifica el panorama, pero obliga a revisar el reglamento interno de cada edificio: los documentos redactados bajo el esquema anterior emplean categorías que el nuevo régimen reordena. Ver reglamento interno y junta de propietarios.

La medida que más se comenta: la deuda que llega a la partida

Las juntas de propietarios inscritas en Sunarp podrían emitir una nota de deuda sobre el inmueble del propietario que incumple el pago del mantenimiento, e inscribirla en su partida registral (art. 30.1). El efecto es evidente: cuando ese propietario quiera vender, el comprador verá la deuda.

Se contempla además un Registro de Deudores de Cuotas de Mantenimiento, cuyo reporte llegaría a la central de riesgos de la SBS. Otras medidas que suelen atribuirse al decreto ya existen hoy: con la norma vigente, quien debe tres o más cuotas ordinarias queda inhabilitado para votar en la junta, y con tres meses consecutivos de mora el presidente puede demandar el cobro por la vía ejecutiva (arts. 143 y 157 del D.S. 035-2006-VIVIENDA). Lo detallamos en el Registro de Deudores de Cuotas de Mantenimiento y en la deuda inscrita en la partida.

¿Qué debería hacer hoy una junta de propietarios?

Uno: verificar si la junta está inscrita en Sunarp. Varias de las herramientas anunciadas se apoyan en esa inscripción, y muchísimos edificios operan con juntas de hecho, sin registro.

Si no lo está, el trámite está explicado en cómo inscribir la junta de propietarios y su presidente en Sunarp, con requisitos y costo.

Dos: revisar el reglamento interno y detectar qué quedó desactualizado.

Tres: ordenar la contabilidad de cuotas. Ninguna herramienta de cobranza sirve si el edificio no puede acreditar con precisión quién debe, cuánto y desde cuándo.

Conviene además saber que desde mayo de 2026 ciertas modificaciones del reglamento interno se inscriben con documento privado con firma legalizada, sin escritura pública. Ver modificar el reglamento interno sin escritura pública.

¿Y si vendes o compras en un edificio así?

El punto se vuelve parte de la revisión previa. Un comprador informado preguntará si la junta está inscrita, si hay deudas de mantenimiento pendientes sobre la unidad y si el reglamento interno refleja la realidad del edificio. Ver comprar un departamento con deuda de mantenimiento.

Una duda frecuente es si la propiedad horizontal es lo mismo que la copropiedad. No lo es: la comparación, con los dos regímenes vigentes de la Ley 27157, está en ¿copropiedad y propiedad horizontal es lo mismo?

Otras preguntas frecuentes

¿Qué se espera que resuelva el reglamento?

Combatir la morosidad en las cuotas de mantenimiento, precisar la definición de las áreas comunes y ordenar las facultades y responsabilidades de las juntas de propietarios.

¿Qué pasa con la Ley 27157 cuando entre en vigor el DL 1568?

Quedan derogados su artículo 13, su Título III y su Tercera Disposición Final, además del numeral 29.1 del artículo 29 de la Ley 29090 (Disposición Complementaria Derogatoria Única). Hasta entonces siguen aplicándose.

Un caso vecino que conviene tener a mano: ¿La junta no quiere arreglar la filtración del techo? Qué hacer.

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