¿Es válida una junta de propietarios virtual en el Perú? Sí, si el reglamento interno del edificio la permite. La regla vigente, el artículo 146 del DS 035-2006-VIVIENDA, dice que, salvo disposición distinta del reglamento interno, las sesiones se celebran en el predio y se convocan con al menos 5 días naturales. El Decreto Legislativo 1568, que abre la puerta a sesiones virtuales, rige recién 180 días después de publicado su reglamento.
Bajo el nuevo régimen de propiedad horizontal las sesiones de la junta de propietarios pueden ser presenciales o virtuales, y se instalan con el quórum que fije el reglamento interno del edificio. La validez de un acuerdo virtual depende de tres cosas: convocatoria correcta, quórum acreditado y acta que documente lo ocurrido.
Datos clave
- Modalidad: las sesiones pueden ser presenciales o virtuales cuando el reglamento interno lo prevé; con el DL 1568 y su reglamento, la sesión virtual o mixta pasa a estar prevista en la norma.
- Regla vigente: DS 035-2006-VIVIENDA, artículos 146 a 149 (convocatoria con 5 días naturales, sesión en el predio salvo lo que diga el reglamento interno, libro de actas legalizado).
- Estado del DL 1568: entra en vigencia 180 días calendario después de publicado su reglamento (RM 359-2023-VIVIENDA); el proyecto de reglamento se publicó con la RM 242-2024-VIVIENDA en julio de 2024.
- Quórum: el que fije el reglamento interno de cada edificio.
- Documento decisivo: el acta, que es la prueba de lo acordado.
- Mayoría reforzada: desafectación, transferencia o gravamen de bienes comunes exigen al menos el 75% de participación.
- Vicio más frecuente: convocatoria mal notificada o sin agenda precisa.
Por qué la modalidad virtual cambió las cosas
Porque resolvió el problema estructural de las juntas peruanas: la ausencia. Edificios enteros llevaban años sin poder tomar acuerdos porque nunca reunían quórum, con propietarios que viven en otra ciudad, en el extranjero o que simplemente no asisten.
La contrapartida es que la sesión virtual exige más rigor documental. En una reunión presencial el registro de asistencia es físico y evidente; en una virtual, hay que construirlo.
¿Qué norma rige hoy: el DS 035-2006 o el DL 1568?
El Decreto Legislativo 1568, del Régimen de la Propiedad Horizontal, se publicó en mayo de 2023, pero su Primera Disposición Complementaria Final lo hace regir a los 180 días calendario de publicado su reglamento. El Ministerio de Vivienda publicó el proyecto de ese reglamento en julio de 2024 (RM 242-2024-VIVIENDA). Mientras no rija, las juntas siguen el Reglamento de la Ley 27157 (DS 035-2006-VIVIENDA) y su propio reglamento interno.
| Tema | Regla vigente: DS 035-2006-VIVIENDA | Proyecto de reglamento del DL 1568 (RM 242-2024-VIVIENDA) |
|---|---|---|
| Lugar o modalidad | Salvo disposición distinta del reglamento interno, la sesión se celebra en el predio (art. 146) | Sesiones presenciales, virtuales o mixtas por plataforma web que permita identificar, participar y votar (art. 53.4) |
| Convocatoria | Mínimo 5 días naturales, con constancia de entrega y carteles en el edificio (art. 146) | Se regula en el art. 52; segunda convocatoria dentro de 3 días calendario salvo otro plazo del reglamento interno (art. 52.6) |
| Quórum | El que fije el reglamento interno (art. 153 i) | Más del 50% de participaciones en primera convocatoria; cualquier número en segunda, salvo otro quórum del reglamento interno (art. 53.1) |
| Modificar el reglamento interno | Según el propio reglamento interno | Asistencia del 75% de participaciones en ambas convocatorias (art. 53.2) |
| Voto a distancia | No lo regula; poder escrito y especial para cada sesión (art. 147) | Firma digital, medios electrónicos o escrito con firma certificada por notario (art. 54.6) |
| Acta | Libro de actas legalizado; lugar, fecha, asistentes con porcentajes, votaciones y acuerdos (arts. 148 y 149) | Se mantiene el libro de actas |
Consecuencia práctica: si tu edificio quiere sesionar por videollamada hoy, lo más seguro es que el reglamento interno lo diga expresamente, con el medio, la forma de acreditar la identidad y cómo se vota. Si no lo dice, conviene aprobar esa modificación primero, en una sesión presencial.
Los cuatro pasos y sus vicios típicos
| Paso | Qué debe cumplirse | Vicio frecuente |
|---|---|---|
| Convocatoria | Medio, plazo y agenda conforme al reglamento interno | Avisar por un grupo de mensajería sin constancia |
| Instalación | Quórum acreditado según el reglamento | No registrar quién se conectó y con qué participación |
| Votación | Mayoría que corresponde a cada materia | Aplicar mayoría simple a un acuerdo que exige 75% |
| Acta | Constancia de asistentes, debate y acuerdos | Acta genérica sin votos ni porcentajes |
El vicio que más acuerdos anula: la agenda
Una convocatoria que dice "temas varios" no habilita a decidir sobre una cuota extraordinaria de S/ 3.000 por unidad. La agenda debe ser específica, porque el propietario decide si asiste en función de lo que se va a tratar.
Es el reclamo más común de quien impugna después: "no me dijeron que se iba a votar eso". Y suele prosperar.
El acta: qué debe contener sí o sí
Fecha, hora y modalidad; forma en que se convocó; lista de asistentes con su porcentaje de participación; verificación del quórum; agenda tratada; el sentido de la votación con los porcentajes a favor, en contra y abstenciones; y los acuerdos redactados de forma ejecutable.
Ese último punto merece atención. "Se acordó arreglar el ascensor" no es ejecutable. "Se aprueba una cuota extraordinaria de S/ X por unidad, prorrateada según porcentaje de participación, pagadera en tres armadas los días 5 de septiembre, octubre y noviembre de 2026" sí lo es, y es lo que permitirá cobrarla.
La relación con la morosidad
Todas las medidas contra propietarios morosos que contempla el nuevo régimen se apoyan en acuerdos válidos: la cuota debe haber sido aprobada correctamente, el prorrateo debe corresponder a los porcentajes de participación y el requerimiento debe estar documentado.
Una junta con actas descuidadas no puede cobrar, tenga o no herramientas nuevas a su disposición. Ver el registro de deudores de mantenimiento y qué pasa a los tres meses sin pagar.
Preguntas frecuentes
¿Es válida una junta de propietarios virtual en el Perú?
Sí. Bajo el régimen de propiedad horizontal las sesiones pueden celebrarse de forma presencial o virtual, instalándose con el quórum que fije el reglamento interno del edificio. Mientras rija el DS 035-2006-VIVIENDA, la sesión virtual debe estar prevista en ese reglamento interno.
¿Qué quórum se necesita?
El que establezca el reglamento interno de cada edificio. Las mayorías para adoptar acuerdos varían según la materia: la desafectación, transferencia o gravamen de bienes comunes exige al menos el 75% de los porcentajes de participación.
¿Sirve convocar por un grupo de mensajería?
Solo si el reglamento interno admite ese medio y queda constancia verificable de la convocatoria, su contenido y su fecha. De lo contrario es uno de los vicios más frecuentes.
¿Qué debe contener el acta de una junta virtual?
Fecha, hora y modalidad, forma de convocatoria, asistentes con sus porcentajes de participación, verificación del quórum, agenda tratada, resultado de las votaciones con porcentajes y los acuerdos redactados de manera ejecutable.
¿Con cuántos días de anticipación se convoca a la junta?
Con la norma vigente, salvo que el reglamento interno diga otra cosa, con al menos 5 días naturales, por carta, correo u otro medio que deje constancia de entrega, y con carteles en lugares visibles del edificio que indiquen día, hora, lugar y materias a tratar (art. 146 del DS 035-2006-VIVIENDA).
¿Ya está vigente el Decreto Legislativo 1568?
Rige a los 180 días calendario de publicado su reglamento. El Ministerio de Vivienda publicó el proyecto de reglamento en julio de 2024 con la RM 242-2024-VIVIENDA; hasta que se apruebe y pase ese plazo, se aplica el DS 035-2006-VIVIENDA junto con el reglamento interno de cada edificio.
¿Cómo se vota en una asamblea virtual de propietarios?
Como lo regule el reglamento interno: votación nominal registrada en la grabación o en la plataforma, con el porcentaje de participación de cada unidad. El proyecto de reglamento del DL 1568 admite voto por firma digital, medios electrónicos o escrito con firma certificada por notario.
¿Pueden anularse los acuerdos de una junta mal convocada?
Sí. Los defectos de convocatoria, de quórum o de mayoría son las causas más frecuentes de impugnación, especialmente cuando la agenda no anticipó la materia que se sometió a votación.
Para completar el tema: Decreto Legislativo 1568: qué cambia en tu edificio.
Relacionado: cuándo se considera moroso a un propietario.
Fuentes
- Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, TUO del Reglamento de la Ley 27157 (arts. 146 a 149) — Gob.pe
- Resolución Ministerial 359-2023-VIVIENDA (vigencia del DL 1568 a los 180 días de su reglamento) — MVCS, 12 de agosto de 2023
- Ministerio de Vivienda publica proyecto del Reglamento de Propiedad Horizontal (RM 242-2024-VIVIENDA) — MVCS, 16 de julio de 2024
- Nuevo régimen de la propiedad horizontal [Decreto Legislativo 1568] — LP Derecho
- Texto del proyecto de reglamento del Decreto Legislativo N° 1568, Régimen de la Propiedad Horizontal — repositorio del Colegio de Arquitectos del Perú
- Nuevas reglas de convivencia en edificios: los cambios clave que se espera lograr con la Ley de Propiedad Horizontal — El Comercio
- ¿Cuál es el procedimiento para reportar a un vecino moroso? Revise estos pasos para evitar la vía judicial — Diario Oficial El Peruano
- Ejecutivo aprueba decreto para regular el régimen de propiedad horizontal en edificaciones con bienes y servicios comunes — MVCS, gob.pe
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