Desde el 8 de mayo de 2026, modificar el reglamento interno de un edificio o condominio puede hacerse con un documento privado con firma legalizada ante notario, siempre que el cambio no afecte a las demás unidades inmobiliarias. Lo dispuso la Resolución 00059-2026-SUNARP/SN al modificar el artículo 89 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Antes, la vía obligatoria era la escritura pública.
Datos clave
- Norma: artículo 89 del RIRP, modificado por la Resolución 00059-2026-SUNARP/SN (El Peruano, 07/05/2026).
- Vigencia: desde el 8 de mayo de 2026.
- Instrumento admitido: documento privado con firma legalizada notarialmente.
- Condición: que no se afecten las demás unidades del edificio.
- Honorario notarial en Perú: es libre, no hay arancel obligatorio; se mueve en torno al 0,5%-1% del valor en actos de mayor complejidad.
¿Qué es exactamente el reglamento interno y por qué importa tanto?
Es el documento inscrito que define, para un edificio bajo régimen de propiedad exclusiva y común, cuáles son las áreas de cada propietario, cuáles son comunes, cómo se reparten los porcentajes de participación y qué reglas rigen la convivencia. No es un papel decorativo: es lo que el registrador y el banco leen cuando alguien quiere vender, hipotecar o independizar una unidad.
Cuando el reglamento no refleja la realidad —estacionamientos que figuran como comunes pero se usan como exclusivos, depósitos sin asignar, porcentajes mal calculados— los problemas aparecen justo en el peor momento: al vender. Lo tratamos en reglamento interno y junta de propietarios y en estacionamiento y depósito.
¿Qué modificaciones entran en la vía simplificada?
La condición que fija la norma es que el cambio no afecte a las demás unidades inmobiliarias. Esa es la línea divisoria, y conviene leerla con criterio conservador.
| Situación | Instrumento probable | Por qué |
|---|---|---|
| Corrección de un dato del propietario de un área reservada | Documento privado con firma legalizada | No altera derechos de terceros |
| Modificación que solo recae sobre áreas reservadas del mismo titular | Documento privado con firma legalizada | Supuesto habilitado por el art. 89 modificado |
| Cambio de porcentajes de participación de varias unidades | Escritura pública | Afecta a las demás unidades |
| Conversión de área común en exclusiva | Escritura pública y acuerdo de junta | Recorta derechos de todos los propietarios |
| Reglas de convivencia que obligan a todos (mascotas, horarios, uso) | Escritura pública | Vincula a todas las unidades |
¿Cuánto se ahorra realmente?
La respuesta honesta es: depende, porque en el Perú los honorarios notariales son libres. No existe un arancel obligatorio del Colegio de Notarios, de modo que cada notaría fija su tarifa. En actos de compraventa se suele mover en torno al 0,5%-1% del valor del inmueble, mientras que una legalización de firmas es un servicio de tarifa fija y muy inferior.
De ahí la recomendación práctica que casi nadie sigue: cotiza en más de una notaría. En un acto que se calcula sobre el valor del inmueble, la diferencia entre dos notarías puede pagar varias veces el trámite completo. Lo vemos en ¿los honorarios de notaría son negociables?.
¿Necesito igual el acuerdo de la junta de propietarios?
La reforma cambia el instrumento, no el régimen de mayorías. Si la modificación requiere acuerdo de la junta de propietarios conforme al reglamento vigente y a la Ley 27157, ese acuerdo sigue siendo necesario y debe constar en el acta correspondiente. Lo que ya no se necesita, en los supuestos habilitados, es elevar el resultado a escritura pública.
Dicho de otro modo: la vía simplificada existe para el trámite que no debía exigir escritura, no para saltarse a los vecinos.
¿Y si el reglamento interno del edificio es antiguo o no existe?
Es más común de lo que parece, sobre todo en edificios anteriores a los años noventa. Cuando no hay reglamento inscrito, no hay vía simplificada que valga: primero hay que otorgarlo e inscribirlo, y ese sí es un procedimiento mayor, con junta, mayorías y escritura pública. Es también la razón por la que un departamento sin reglamento interno inscrito se financia mal: el banco no encuentra la unidad correctamente definida. Ver saneamiento físico legal.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo se puede modificar el reglamento interno sin escritura pública?
Desde el 8 de mayo de 2026, cuando entró en vigor la Resolución 00059-2026-SUNARP/SN que modificó el artículo 89 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
¿Cualquier cambio del reglamento interno se puede hacer por documento privado?
No. La norma habilita esa vía cuando el cambio no afecta a las demás unidades inmobiliarias. Si se alteran porcentajes de participación, áreas comunes o reglas que vinculan a todos los propietarios, se mantiene la escritura pública.
¿El documento privado también se firma ante notario?
Sí. Se requiere firma legalizada notarialmente. La diferencia está en que se trata de una legalización de firmas y no del otorgamiento de una escritura pública, lo que reduce el costo y el tiempo.
¿Sigue haciendo falta el acuerdo de la junta de propietarios?
Sí, cuando el reglamento vigente y la normativa lo exijan. La reforma cambia el instrumento con el que se inscribe la modificación, no las mayorías necesarias para acordarla.
¿Cuánto cuesta modificar un reglamento interno en 2026?
No hay tarifa única: los honorarios notariales en el Perú son libres y cada notaría fija el suyo. A eso se suma el arancel registral de Sunarp, que depende del acto. Por eso conviene cotizar en varias notarías antes de iniciar el trámite.
Fuentes
- Resolución N° 00059-2026-SUNARP/SN — Modifican el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Diario Oficial El Peruano, 07/05/2026
- Principales cambios al Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios [Resolución 00059-2026-SUNARP/SN] — LP Derecho
- Sunarp cambia reglas para modificar reglamentos de edificios: propietarios podrán ahorrar en trámites notariales — La República, 31/07/2026
- Sunarp uniformiza criterios para simplificar procedimientos y eliminar cargas innecesarias para actos vinculados al Registro de Predios — Sunarp, gob.pe
- Gastos notariales y registrales en Perú: cuánto se paga — Óptima Inmobiliaria
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