Modificar el reglamento interno sin escritura pública es posible desde el 8 de mayo de 2026: el nuevo artículo 89 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Resolución 00059-2026-SUNARP/SN) admite el documento privado con firma certificada notarialmente cuando el propietario de un área reservada modifica el reglamento al amparo de una cláusula autoritativa y sin afectar a las demás unidades, y Sunarp lo confirmó en julio de 2026 para herencias, proyectos por etapas e independizaciones. La tasa registral es la misma por cualquiera de las dos vías: S/ 53,30 en 2026 (0,97 % de la UIT de S/ 5.500). Lo que se ahorra es la escritura; lo que no cambia son las mayorías de la junta: dos tercios para disponer de bienes comunes (arts. 135 y 148 del TUO del Reglamento de la Ley 27157).
Desde el 8 de mayo de 2026, modificar el reglamento interno de un edificio o condominio puede hacerse con un documento privado con firma legalizada ante notario, siempre que el cambio no afecte a las demás unidades inmobiliarias. Lo dispuso la Resolución 00059-2026-SUNARP/SN al modificar el artículo 89 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Antes, la vía obligatoria era la escritura pública.
Datos clave
- Norma: artículo 89 del RIRP, modificado por la Resolución 00059-2026-SUNARP/SN (El Peruano, 07/05/2026).
- Vigencia: desde el 8 de mayo de 2026.
- Instrumento admitido: documento privado con firma legalizada notarialmente.
- Condición: que no se afecten las demás unidades del edificio.
- Honorario notarial en Perú: es libre, no hay arancel obligatorio. En tarifarios publicados de notarías de Lima, la certificación de firma cuesta desde S/ 15 por firma y la escritura pública parte de S/ 250.
- Tasa de Sunarp 2026: S/ 53,30 por inscribir el reglamento interno o su modificación (0,97 % de la UIT), según la Resolución 228-2025-SUNARP/GG.
- Tres supuestos del art. 89 vigente: a) desafectación de bienes comunes por mayoría calificada; b) modificación unilateral del propietario de un área reservada con cláusula autoritativa; c) acuerdo de junta para reordenar cuotas de participación, que puede otorgar solo el presidente si el reglamento lo faculta.
- Mayorías que no cambian: dos tercios de los propietarios para disponer o limitar el uso de bienes comunes (art. 135) y como mayoría calificada en general (art. 148 del TUO), salvo que el reglamento fije otra.
- Aplica a títulos en trámite: la resolución rige desde el día siguiente a su publicación y también para los títulos que ya estaban en calificación (art. 2).
- Casos que Sunarp destaca (30 y 31 de julio de 2026): independizaciones en herencias, proyectos inmobiliarios por etapas, cierre de ventas y reajuste de cuotas de participación.
¿Qué es exactamente el reglamento interno y por qué importa tanto?
Es el documento inscrito que define, para un edificio bajo régimen de propiedad exclusiva y común, cuáles son las áreas de cada propietario, cuáles son comunes, cómo se reparten los porcentajes de participación y qué reglas rigen la convivencia. No es un papel decorativo: es lo que el registrador y el banco leen cuando alguien quiere vender, hipotecar o independizar una unidad.
Cuando el reglamento no refleja la realidad —estacionamientos que figuran como comunes pero se usan como exclusivos, depósitos sin asignar, porcentajes mal calculados— los problemas aparecen justo en el peor momento: al vender. Lo tratamos en reglamento interno y junta de propietarios y en estacionamiento y depósito.
¿Qué modificaciones entran en la vía simplificada?
La condición que fija la norma es que el cambio no afecte a las demás unidades inmobiliarias. Esa es la línea divisoria, y conviene leerla con criterio conservador.
| Situación | Instrumento probable | Por qué |
|---|---|---|
| Corrección de un dato del propietario de un área reservada | Documento privado con firma legalizada | No altera derechos de terceros |
| Modificación que solo recae sobre áreas reservadas del mismo titular | Documento privado con firma legalizada | Supuesto habilitado por el art. 89 modificado |
| Cambio de porcentajes de participación de varias unidades | Escritura pública | Afecta a las demás unidades |
| Conversión de área común en exclusiva | Escritura pública y acuerdo de junta | Recorta derechos de todos los propietarios |
| Reglas de convivencia que obligan a todos (mascotas, horarios, uso) | Escritura pública | Vincula a todas las unidades |
¿Cuánto se ahorra realmente?
La respuesta honesta es: depende, porque en el Perú los honorarios notariales son libres. No existe un arancel obligatorio del Colegio de Notarios, de modo que cada notaría fija su tarifa. Lo que sí se puede revisar son los tarifarios que las notarías publican: una notaría de Lima cobra la certificación de firma desde S/ 15 por firma si el documento no tiene contenido patrimonial y desde S/ 30 si lo tiene, mientras que sus escrituras públicas parten de S/ 250 y se ajustan según la extensión del contrato, el número de intervinientes y el valor del bien, más S/ 16,50 por hoja de parte notarial. Otra notaría de Lima lista la firma de persona natural en S/ 15.
El registro, en cambio, cuesta lo mismo por las dos vías, porque la tasa depende del acto y no del instrumento: el Anexo 1 de la Resolución 228-2025-SUNARP/GG fija para el reglamento interno una tasa de S/ 53,30 (0,97 % de la UIT de 2026), que se reparte entre el derecho de calificación y el de inscripción.
De ahí la recomendación práctica que casi nadie sigue: cotiza en más de una notaría, pide el presupuesto por escrito y pregunta si incluye todas las firmas que el documento necesita, porque la certificación se cobra por firma. Lo vemos en Notaría y Sunarp en provincia: cuánto cuesta y cuánto demora de verdad.
Los tres supuestos del artículo 89, uno por uno
El texto vigente del artículo 89 no dice "cualquier modificación se hace por documento privado". Dice qué debe tener en cuenta el registrador al calificar tres situaciones distintas, y en cuál de ellas el propietario puede actuar solo.
| Supuesto (art. 89) | Quién lo otorga | Instrumento | Condición |
|---|---|---|---|
| a) Desafectación de bienes comunes | La junta de propietarios, por mayoría calificada | El que corresponda al acuerdo de junta | El bien desafectado se independiza a nombre de la junta de propietarios |
| b) Área reservada para futura edificación | El propietario del área, unilateralmente | Documento privado con firma certificada notarialmente o escritura pública | Cláusula autoritativa en el reglamento y porcentajes iguales a los del área reservada; sin cláusula, decide la junta |
| c) Reordenar cuotas de participación | La junta, a instancia del propietario; solo el presidente si el reglamento lo establece | Los mismos requisitos que la inscripción inicial del reglamento (art. 86) | No afectar a las demás unidades inmobiliarias |
La condición común a todo el artículo es la misma que resume la norma en su último párrafo: con cláusula autoritativa, el propietario puede otorgar unilateralmente la modificación siempre que no afecte a las demás unidades. Por eso el camino simplificado es tan útil en edificios construidos por etapas y en herencias con unidades sin independizar, y tan poco útil para cambiar las reglas de convivencia de todos.
¿Necesito igual el acuerdo de la junta de propietarios?
La reforma cambia el instrumento, no el régimen de mayorías. Si la modificación requiere acuerdo de la junta de propietarios conforme al reglamento vigente y a la Ley 27157, ese acuerdo sigue siendo necesario y debe constar en el acta correspondiente. Lo que ya no se necesita, en los supuestos habilitados, es elevar el resultado a escritura pública.
Dicho de otro modo: la vía simplificada existe para el trámite que no debía exigir escritura, no para saltarse a los vecinos.
¿Y si el reglamento interno del edificio es antiguo o no existe?
Es más común de lo que parece, sobre todo en edificios anteriores a los años noventa. Cuando no hay reglamento inscrito, no hay vía simplificada que valga: primero hay que otorgarlo e inscribirlo, y ese sí es un procedimiento mayor, con junta, mayorías y escritura pública. Es también la razón por la que un departamento sin reglamento interno inscrito se financia mal: el banco no encuentra la unidad correctamente definida. Ver saneamiento físico legal.
Cómo hacer el trámite paso a paso
- Lee el reglamento interno inscrito (pide la copia literal en Sunarp) y ubica la cláusula autoritativa. Si no existe, el cambio pasa por la junta.
- Define el cambio y comprueba que no afecta a otras unidades: porcentajes de participación ajenos, áreas comunes o reglas que obligan a todos quedan fuera de la vía simplificada.
- Si requiere junta, convócala con al menos cinco días naturales de anticipación (art. 146 del TUO), aprueba con la mayoría que fije el reglamento (dos tercios cuando se disponen bienes comunes) y deja el acta firmada en el libro.
- Redacta el documento privado con el texto íntegro de los artículos modificados y legaliza las firmas ante notario. Cotiza en dos o tres notarías: la certificación se cobra por firma.
- Presenta el título en Sunarp con la tasa de S/ 53,30 (2026) y atiende las observaciones dentro de la vigencia del asiento de presentación.
- Pide la copia literal actualizada antes de vender, hipotecar o independizar: es lo que leerán el banco y el notario.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo se puede modificar el reglamento interno sin escritura pública?
Desde el 8 de mayo de 2026, cuando entró en vigor la Resolución 00059-2026-SUNARP/SN que modificó el artículo 89 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
¿Cualquier cambio del reglamento interno se puede hacer por documento privado?
No. La norma habilita esa vía cuando el cambio no afecta a las demás unidades inmobiliarias. Si se alteran porcentajes de participación, áreas comunes o reglas que vinculan a todos los propietarios, se mantiene la escritura pública.
¿El documento privado también se firma ante notario?
Sí. Se requiere firma legalizada notarialmente. La diferencia está en que se trata de una legalización de firmas y no del otorgamiento de una escritura pública, lo que reduce el costo y el tiempo.
¿Sigue haciendo falta el acuerdo de la junta de propietarios?
Sí, cuando el reglamento vigente y la normativa lo exijan. La reforma cambia el instrumento con el que se inscribe la modificación, no las mayorías necesarias para acordarla.
¿Cuánto cuesta modificar un reglamento interno en 2026?
No hay tarifa única: los honorarios notariales en el Perú son libres y cada notaría fija el suyo. Como referencia, tarifarios publicados de notarías de Lima cobran la certificación de firma desde S/ 15 por firma y la escritura pública desde S/ 250. A eso se suma la tasa de Sunarp por inscribir la modificación del reglamento interno, que en 2026 es de S/ 53,30. Por eso conviene cotizar en varias notarías antes de iniciar el trámite.
¿Qué es la cláusula autoritativa del reglamento interno?
Es la cláusula por la que el reglamento faculta al propietario de un área reservada para futura edificación a modificarlo por sí solo (incorporar nuevas unidades, asignar sus porcentajes) sin acuerdo de la junta. Sin esa cláusula, la modificación corresponde a la junta de propietarios (art. 89.b del RIRP).
¿Cuántos votos se necesitan para modificar el reglamento interno?
Los que fije el propio reglamento. Si no dice nada, el TUO del Reglamento de la Ley 27157 considera mayoría calificada a dos tercios de los propietarios de secciones exclusivas (art. 148) y exige esa misma proporción para disponer o limitar el uso de bienes comunes (art. 135).
¿El presidente de la junta puede firmar solo la modificación?
Sí, cuando el reglamento interno lo establece: el art. 89.c admite que la modificación acordada por la junta para reordenar las cuotas de participación sea otorgada solo por el presidente.
¿La vía simplificada sirve para títulos que ya estaban presentados en Sunarp?
Sí. La Resolución 00059-2026-SUNARP/SN se aplica también a los títulos en trámite a la fecha de su entrada en vigencia (art. 2), así que un título observado por falta de escritura pública puede reingresarse con el documento privado con firma certificada.
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Relacionado con este tema: Mascotas en el edificio: qué puede prohibir el reglamento interno y qué no.
Fuentes
- Resolución N° 00059-2026-SUNARP/SN — Modifican el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Diario Oficial El Peruano, 07/05/2026
- Principales cambios al Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios [Resolución 00059-2026-SUNARP/SN] — LP Derecho
- Sunarp cambia reglas para modificar reglamentos de edificios: propietarios podrán ahorrar en trámites notariales — La República, 31/07/2026
- Sunarp uniformiza criterios para simplificar procedimientos y eliminar cargas innecesarias para actos vinculados al Registro de Predios — Sunarp, gob.pe
- Resolución 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo 1 (predios) — Sunarp, 23-dic-2025
- Precios por servicios notariales, IGV incluido — Notaría Gonzales Loli (Lima), consultado el 28 de septiembre de 2026
- Tarifario de los servicios notariales, IGV incluido — Notaría Galdos Villena (Lima), consultado el 28 de septiembre de 2026
- ¿Modificará el reglamento de su edificio? Sunarp simplifica el trámite y reduce gastos notariales — El Peruano, 30/07/2026
- Sunarp permite modificar reglamentos internos con documento privado y firma notarial en más casos — El Peruano, 31/07/2026
- TUO del Reglamento de la Ley 27157, DS 035-2006-VIVIENDA: arts. 135 (disposición de bienes comunes), 146 (convocatoria) y 148 (mayoría calificada)
- Actualización registral: modifican el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (artículos 34, 40, 41, 66, 68, 78, 82 y 89) — CMS Perú, mayo de 2026
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