El Valorizador Inmobiliario estima el valor comercial de un inmueble con el método comparativo de mercado, el mismo enfoque que aplica un tasador: toma propiedades comparables del inventario activo, las pondera según cuánto se parecen a la tuya, calcula un precio por m² ponderado y le aplica ajustes por antigüedad y estado de conservación. No usa números aleatorios ni estimaciones inventadas.
Datos clave
- Mínimo de muestras: 3 comparables para producir una estimación; 8 o más para el nivel de confianza alto.
- Ponderación por similitud: decaimiento exponencial según diferencia de área, y ajustes por dormitorios, baños, cochera, amenidades y urbanización.
- Ajuste por antigüedad: de 1,03 en estreno a 0,86 en inmuebles de más de 20 años.
- Ajuste por estado: de 1,10 en estreno a 0,85 en inmuebles para remodelar.
- Banda de resultado: ±8% en confianza alta, ±12% en media y ±18% en baja.
¿Cómo se eligen los comparables?
Por niveles, del más específico al más general: primero distrito y tipo de inmueble; si no hay suficientes muestras, distrito; luego departamento y tipo; luego tipo; y por último el conjunto general. El primer nivel que alcance el mínimo de tres muestras es el que se usa, y el nivel alcanzado afecta directamente el nivel de confianza reportado.
Esa cascada es importante porque explica por qué una consulta en un distrito con mucho inventario devuelve una estimación más ajustada que una en una zona con poca oferta publicada. El sistema no oculta esa diferencia: la reporta.
¿Cómo se pondera cada comparable?
| Variable | Cómo influye en el peso |
|---|---|
| Área | Decaimiento exponencial: cuanto más se aleja del área consultada, menos pesa |
| Dormitorios | El peso baja proporcionalmente con cada dormitorio de diferencia |
| Baños | Mismo criterio que dormitorios |
| Cochera | Penalización menor por diferencia de estacionamientos |
| Amenidades | Índice de Jaccard: cuánto se solapan los conjuntos de amenidades |
| Urbanización | Bonificación cuando coincide la urbanización |
¿Qué ajustes se aplican al final?
Dos, sobre el precio por m² resultante, en línea con el ajuste directo que aplica un tasador después de elegir sus comparables. El de antigüedad va de 1,03 para inmuebles de estreno a 0,86 para los de más de veinte años. El de estado de conservación va de 1,10 en estreno a 0,85 en inmuebles que requieren remodelación. Ambos se aplican siempre, con independencia de si el precio base salió de comparables, de la referencia de mercado o de la mezcla de ambos.
¿Qué es la banda de confianza y por qué importa?
Es el rango alrededor del valor estimado, y depende de la calidad de la muestra: ±8% cuando la confianza es alta, ±12% en media y ±18% en baja. Un resultado con banda ancha no es un mal resultado: es un resultado honesto sobre lo que se puede afirmar con los datos disponibles. Desconfía de cualquier estimador que devuelva siempre una cifra exacta sin rango.
¿Cuáles son sus límites?
Tres, y conviene decirlos. No sustituye una tasación certificada cuando hace falta un documento oponible —ver cuándo necesitas una tasación certificada—. Pierde precisión en inmuebles atípicos sin comparables claros. Y valora lo que se le declara: si el metraje ingresado incluye construcciones no inscritas, el resultado no coincidirá con lo que financiaría un banco.
Preguntas frecuentes
¿El valorizador es gratis?
Sí, la estimación se obtiene desde la página del servicio ingresando las características del inmueble. Está pensada para orientar decisiones comerciales, no para sustentar trámites.
¿Qué es un AVM?
Un modelo de valoración automatizada, es decir un sistema que estima valor a partir de datos y reglas en lugar de una inspección presencial. Lo explicamos en qué es un AVM y cuándo es confiable.
¿Por qué mi resultado tiene una banda tan amplia?
Porque había pocas muestras comparables en el nivel más específico, o porque el inmueble tiene características poco frecuentes en la zona. La banda ancha es información: indica que conviene contrastar con una tasación o con más referencias.
¿El valorizador considera el estado del inmueble?
Sí, con un ajuste explícito que va de 1,10 para inmuebles de estreno a 0,85 para los que requieren remodelación, además del ajuste por antigüedad.
¿Sirve para inmuebles fuera de Lima?
Sí, con la salvedad de que la precisión depende del inventario comparable disponible en esa zona. En plazas con pocas propiedades publicadas, el sistema desciende a niveles más generales y lo refleja en un nivel de confianza menor.
Fuentes
- Valorizador Inmobiliario — EximiaHaus
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI, 22/07/2026)
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP)
- Servicios inmobiliarios de EximiaHaus
Cómo te ayuda EximiaHaus
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