El valorizador inmobiliario de EximiaHaus es una herramienta gratuita que estima en segundos cuánto vale una casa, departamento o terreno en el Perú. Ingresas distrito, tipo, área, antigüedad y estado; el sistema compara con al menos 3 inmuebles parecidos y te entrega el valor comercial en dólares con un rango de ±8% a ±18%, el precio sugerido para publicar y el valor de venta rápida. Para una primera referencia, prueba la tasación de inmuebles en línea, que toma los precios de avisos por distrito.
Usa el método comparativo de mercado, el mismo enfoque que aplica un tasador: toma propiedades comparables del inventario activo, las pondera según cuánto se parecen a la tuya, calcula un precio por m² ponderado y le aplica ajustes por antigüedad y estado de conservación. No usa números aleatorios ni estimaciones inventadas.
Datos clave
- Mínimo de muestras: 3 comparables para producir una estimación; 8 o más para el nivel de confianza alto.
- Ponderación por similitud: decaimiento exponencial según diferencia de área, y ajustes por dormitorios, baños, cochera, amenidades y urbanización.
- Ajuste por antigüedad: de 1,03 en estreno a 0,86 en inmuebles de más de 20 años.
- Ajuste por estado: de 1,10 en estreno a 0,85 en inmuebles para remodelar.
- Banda de resultado: ±8% en confianza alta, ±12% en media y ±18% en baja.
- Corrección de precio pedido a precio de mercado: los avisos muestran lo que se pide, así que el modelo descuenta un margen de negociación antes de dar el valor comercial.
- Tres cifras de salida: valor comercial, precio sugerido de publicación (algo por encima del comercial, para dejar espacio a la negociación) y valor de realización (por debajo del comercial, como referencia para una venta rápida).
¿Qué te entrega el valorizador?
| Resultado | Qué significa | Cómo se calcula |
|---|---|---|
| Valor comercial estimado | Lo que razonablemente pagaría un comprador informado | Precio por m² ponderado de comparables, ajustado por antigüedad y estado, menos un margen de negociación |
| Rango | Dónde es probable que esté el valor real | ±8%, ±12% o ±18% según la confianza |
| Precio sugerido de publicación | Con qué precio salir al mercado | Valor comercial más un margen, para dejar espacio a la negociación |
| Valor de realización | Referencia para una venta rápida o forzada | Valor comercial menos un descuento por vender rápido |
| Precio de mercado por m² | El precio base del cálculo | Promedio ponderado de los comparables |
| Comparables analizados y confianza | Cuánta evidencia respalda el resultado | Número de muestras y nivel geográfico alcanzado |
Este artículo cubre una parte del tema; el recorrido entero, con costos, peritos, métodos y plazos de 2026, está en tasación de inmuebles en el Perú 2026: cuánto cuesta y cómo se hace.
Lo que viene antes y después de este paso está en cómo fijar el precio de venta de mi casa, paso a paso.
¿Cómo se eligen los comparables?
Por niveles, del más específico al más general: primero distrito y tipo de inmueble; si no hay suficientes muestras, distrito; luego departamento y tipo; luego tipo; y por último el conjunto general. El primer nivel que alcance el mínimo de tres muestras es el que se usa, y el nivel alcanzado afecta directamente el nivel de confianza reportado.
Esa cascada es importante porque explica por qué una consulta en un distrito con mucho inventario devuelve una estimación más ajustada que una en una zona con poca oferta publicada. El sistema no oculta esa diferencia: la reporta.
¿Cómo se pondera cada comparable?
| Variable | Cómo influye en el peso |
|---|---|
| Área | Decaimiento exponencial: cuanto más se aleja del área consultada, menos pesa |
| Dormitorios | El peso baja proporcionalmente con cada dormitorio de diferencia |
| Baños | Mismo criterio que dormitorios |
| Cochera | Penalización menor por diferencia de estacionamientos |
| Amenidades | Índice de Jaccard: cuánto se solapan los conjuntos de amenidades |
| Urbanización | Bonificación cuando coincide la urbanización |
¿Qué ajustes se aplican al final?
Dos, sobre el precio por m² resultante, en línea con el ajuste directo que aplica un tasador después de elegir sus comparables. El de antigüedad va de 1,03 para inmuebles de estreno a 0,86 para los de más de veinte años. El de estado de conservación va de 1,10 en estreno a 0,85 en inmuebles que requieren remodelación. Ambos se aplican siempre, con independencia de si el precio base salió de comparables, de la referencia de mercado o de la mezcla de ambos.
¿Qué es la banda de confianza y por qué importa?
Es el rango alrededor del valor estimado, y depende de la calidad de la muestra: ±8% cuando la confianza es alta, ±12% en media y ±18% en baja. Un resultado con banda ancha no es un mal resultado: es un resultado honesto sobre lo que se puede afirmar con los datos disponibles. Desconfía de cualquier estimador que devuelva siempre una cifra exacta sin rango.
¿Cuáles son sus límites?
Tres, y conviene decirlos. No sustituye una tasación certificada cuando hace falta un documento oponible —ver cuándo necesitas una tasación certificada—. Pierde precisión en inmuebles atípicos sin comparables claros. Y valora lo que se le declara: si el metraje ingresado incluye construcciones no inscritas, el resultado no coincidirá con lo que financiaría un banco.
¿Qué es una valorización de inmueble?
Es la estimación del valor comercial de un inmueble a partir de datos de mercado: cuánto se paga por propiedades parecidas en la misma zona. Se diferencia de la tasación en que esta la firma un perito tras inspeccionar el inmueble y sirve como documento para bancos, notarías o juicios. Una valorización sirve para decidir: fijar el precio de un aviso, negociar una compra o saber si una oferta está en rango. Ver tasación profesional o valorizador automático. Los modelos automáticos ya influyen en la tasación de vivienda: qué miran y cuándo sigue haciendo falta una pericial.
Si eres agente: el valorizador en la cita de captación
Llegar a la reunión con el propietario con un valor sustentado en comparables cambia la conversación: en lugar de discutir una cifra que el dueño trae en la cabeza, se discute una cifra con respaldo. Antes de la cita, corre el valorizador con los datos del inmueble y lleva el rango impreso; cómo preparar el resto de esa reunión está en qué llevar a una cita de captación. Con la propiedad captada, los planes para agentes e inmobiliarias suman la producción del material, la difusión y los destacados.
Preguntas frecuentes
¿El valorizador es gratis?
Sí, la estimación se obtiene desde la página del servicio ingresando las características del inmueble. Está pensada para orientar decisiones comerciales, no para sustentar trámites.
¿Qué es un AVM?
Un modelo de valoración automatizada, es decir un sistema que estima valor a partir de datos y reglas en lugar de una inspección presencial. Lo explicamos en qué es un AVM y cuándo es confiable.
¿Por qué mi resultado tiene una banda tan amplia?
Porque había pocas muestras comparables en el nivel más específico, o porque el inmueble tiene características poco frecuentes en la zona. La banda ancha es información: indica que conviene contrastar con una tasación o con más referencias.
¿El valorizador considera el estado del inmueble?
Sí, con un ajuste explícito que va de 1,10 para inmuebles de estreno a 0,85 para los que requieren remodelación, además del ajuste por antigüedad.
¿Sirve para inmuebles fuera de Lima?
Sí, con la salvedad de que la precisión depende del inventario comparable disponible en esa zona. En plazas con pocas propiedades publicadas, el sistema desciende a niveles más generales y lo refleja en un nivel de confianza menor.
¿Qué es un valorizador inmobiliario?
Es una herramienta que estima el valor comercial de un inmueble comparándolo con propiedades parecidas de la misma zona. El de EximiaHaus es gratuito, usa el método comparativo que aplica un tasador y entrega el valor con un rango, el precio sugerido de publicación y el valor de venta rápida.
¿Por qué el valorizador descuenta un margen a los avisos?
Porque los comparables son precios pedidos, no precios de cierre, y el vendedor suele publicar con un margen para negociar. Promediar avisos sin corregir sobrestima el valor, así que el modelo descuenta ese margen antes de entregar el valor comercial.
¿Qué diferencia hay entre valor comercial y valor de realización?
El valor comercial es lo que pagaría un comprador informado sin apuro de ninguna de las partes. El valor de realización es una referencia para vender rápido o de forma forzada; el valorizador lo calcula aplicando un descuento sobre el valor comercial, porque vender con apuro casi siempre obliga a ceder precio.
Si necesitas un valor que el banco, la notaría o un juzgado acepten, la tasación certificada por perito acreditado es el documento que corresponde.
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Fuentes
- Valorizador Inmobiliario — EximiaHaus
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI, 22/07/2026)
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP)
- Servicios inmobiliarios de EximiaHaus
Cómo te ayuda EximiaHaus
Estima primero, decide después. Y si necesitas un documento, escala a tasación:
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos, con ficha completa y video automático del aviso.
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