El presidente de la junta de propietarios representa a la junta, ejecuta sus acuerdos y administra los fondos comunes conforme al reglamento interno. Bajo el nuevo régimen de propiedad horizontal se le atribuye además la potestad de activar la cobranza judicial contra propietarios morosos. Todo eso implica responsabilidad, y conviene saber de qué tipo.
Datos clave
- Fuente de sus facultades: el reglamento interno y los acuerdos válidos de la junta.
- Límite esencial: el presidente ejecuta acuerdos, no decide en lugar de la junta.
- Facultad nueva: activar la cobranza judicial contra morosos, según el DL 1568.
- Riesgo principal: actuar sin acuerdo que lo respalde o manejar fondos sin rendición.
- Requisito para varias herramientas: que la junta esté inscrita en la Sunarp.
La regla que define el cargo: ejecutar, no decidir
Es el error más frecuente y el que más problemas personales genera. El presidente no tiene poder propio: tiene el poder que le da un acuerdo válido de la junta. Contratar una obra sin acuerdo, disponer de fondos para algo no aprobado o iniciar acciones legales sin autorización lo expone personalmente.
La pregunta de control antes de cada acto es siempre la misma: ¿qué acuerdo respalda esto y dónde está el acta?
Qué hace y qué no
| Le corresponde | No le corresponde |
|---|---|
| Representar a la junta conforme al reglamento | Decidir materias reservadas a la junta |
| Convocar las sesiones | Omitir la convocatoria y resolver por su cuenta |
| Ejecutar los acuerdos adoptados | Ejecutar lo que él considera conveniente |
| Administrar los fondos comunes con rendición | Manejar fondos sin respaldo ni sustento |
| Requerir el pago a los morosos | Aplicar sanciones no previstas |
| Activar la cobranza judicial según el régimen | Cortar servicios por decisión propia |
La última fila merece un párrafo
Cortar el agua, bloquear el ascensor o impedir el ingreso del vehículo de un moroso son medidas que aparecen espontáneamente en muchos edificios y que exponen a quien las ordena. El régimen prevé una escala de medidas —inhabilitación en las sesiones, registro de deudores, nota de deuda, cobranza judicial— precisamente para canalizar el conflicto por vías legales.
Un presidente que se aparta de esa escala puede terminar respondiendo él, y no el moroso. Ver qué pasa a los tres meses sin pagar.
Las tres precauciones que evitan casi todo
Uno: acta antes de actuar. Ningún gasto relevante, contrato ni acción legal sin acuerdo previo documentado.
Dos: separación de fondos y rendición periódica. Cuenta a nombre de la junta, no personal; comprobantes de todo; rendición ante la junta en cada sesión. La mayoría de conflictos personales que terminan mal nacen de fondos mezclados.
Tres: formalización de la junta. Una junta inscrita en Sunarp puede actuar; una junta de hecho opera en un terreno mucho más frágil, y su presidente también.
¿Y el administrador contratado?
Es otra figura y conviene no confundirlas. La junta puede contratar a un administrador profesional que gestione el día a día, con sus obligaciones definidas en el contrato. Eso no traslada automáticamente la responsabilidad de la junta ni de su presidente: delegar la gestión no es delegar el deber de supervisarla.
El ángulo que interesa al propietario que vende
Un edificio con junta inscrita, actas ordenadas, cuentas claras y morosidad baja es un edificio que se vende mejor. Un comprador informado y su banco revisan esos elementos, y un edificio conflictivo se descuenta en el precio de cada unidad.
Ver vender con una junta desordenada.
Preguntas frecuentes
¿Qué facultades tiene el presidente de la junta de propietarios?
Representar a la junta conforme al reglamento interno, convocar las sesiones, ejecutar los acuerdos adoptados, administrar los fondos comunes con rendición de cuentas y requerir el pago a los propietarios morosos.
¿Puede el presidente contratar obras por su cuenta?
No. Debe contar con un acuerdo válido de la junta que respalde el gasto. Actuar sin ese respaldo lo expone a responsabilidad personal.
¿Puede cortar servicios a un propietario moroso?
El régimen prevé una escala de medidas que va de la inhabilitación en las sesiones al registro de la deuda y la cobranza judicial. Apartarse de esa escala con medidas de hecho expone a quien las ordena.
¿El presidente responde con su patrimonio?
Puede responder personalmente cuando actúa sin acuerdo que lo respalde, cuando maneja fondos sin sustento ni rendición o cuando adopta medidas no previstas en el régimen.
¿Contratar un administrador libera de responsabilidad a la junta?
No. La contratación de un administrador profesional organiza la gestión diaria, pero no traslada el deber de supervisión que corresponde a la junta y a su presidente.
Fuentes
- Nuevo régimen de la propiedad horizontal [Decreto Legislativo 1568] — LP Derecho
- Condominios podrán tomar nuevas medidas contra morosos en pagos de mantenimiento: ¿cuáles? — Gestión
- Viviendas: las 'medidas de presión' que juntas de propietarios podrán aplicar sobre vecinos morosos — Payet, Rey, Cauvi, Pérez / PPU Legal
- Nuevas reglas de convivencia en edificios: los cambios clave que se espera lograr con la Ley de Propiedad Horizontal — El Comercio
- ¿Cuál es el procedimiento para reportar a un vecino moroso? Revise estos pasos para evitar la vía judicial — Diario Oficial El Peruano
Cómo te ayuda EximiaHaus
Presidir una junta es administrar dinero y decisiones ajenas. Hacerlo con respaldo legal protege al edificio y también a ti:
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Tasación profesional — recibe una tasación certificada, lista para trámites bancarios y notariales.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.