El presidente de la junta de propietarios representa a la junta, ejecuta sus acuerdos y administra los fondos comunes conforme al reglamento interno. Con la norma vigente, el D.S. 035-2006-VIVIENDA, tiene además la representación procesal de la junta y puede demandar por la vía ejecutiva a quien acumule tres meses consecutivos de mora. Todo eso implica responsabilidad, y conviene saber de qué tipo.
Datos clave
- Fuente de sus facultades: el reglamento interno y los acuerdos válidos de la junta.
- Límite esencial: el presidente ejecuta acuerdos, no decide en lugar de la junta.
- Cobranza: con tres meses consecutivos de mora, puede demandar el cobro por la vía ejecutiva sin conciliación previa (art. 157 del D.S. 035-2006-VIVIENDA, vigente). El D. Leg. 1568 prevé además un registro de deudores, pero entrará en vigencia 180 días después de que se publique su reglamento.
- Riesgo principal: actuar sin acuerdo que lo respalde o manejar fondos sin rendición.
- Requisito para varias herramientas: que la junta esté inscrita en la Sunarp.
Para citar a la junta con agenda, quórum y cargo de recepción: modelo de esquela de convocatoria a junta de propietarios en Word.
La regla que define el cargo: ejecutar, no decidir
Es el error más frecuente y el que más problemas personales genera. El presidente no tiene poder propio: tiene el poder que le da un acuerdo válido de la junta. Contratar una obra sin acuerdo, disponer de fondos para algo no aprobado o iniciar acciones legales sin autorización lo expone personalmente.
La pregunta de control antes de cada acto es siempre la misma: ¿qué acuerdo respalda esto y dónde está el acta?
Qué hace y qué no
| Le corresponde | No le corresponde |
|---|---|
| Representar a la junta conforme al reglamento | Decidir materias reservadas a la junta |
| Convocar las sesiones | Omitir la convocatoria y resolver por su cuenta |
| Ejecutar los acuerdos adoptados | Ejecutar lo que él considera conveniente |
| Administrar los fondos comunes con rendición | Manejar fondos sin respaldo ni sustento |
| Requerir el pago a los morosos | Aplicar sanciones no previstas |
| Activar la cobranza judicial según el régimen | Cortar servicios por decisión propia |
La última fila merece un párrafo
Cortar el agua, bloquear el ascensor o impedir el ingreso del vehículo de un moroso son medidas que aparecen espontáneamente en muchos edificios y que exponen a quien las ordena. La norma vigente prevé medidas propias —la inhabilitación del moroso en las sesiones y la demanda de cobro por la vía ejecutiva—, y el D. Leg. 1568 sumará el registro de deudores y la carga en la partida cuando entre en vigencia, precisamente para canalizar el conflicto por vías legales.
Un presidente que se aparta de esa escala puede terminar respondiendo él, y no el moroso. Ver qué pasa a los tres meses sin pagar.
Las tres precauciones que evitan casi todo
Uno: acta antes de actuar. Ningún gasto relevante, contrato ni acción legal sin acuerdo previo documentado.
Dos: separación de fondos y rendición periódica. Cuenta a nombre de la junta, no personal; comprobantes de todo; rendición ante la junta en cada sesión. La mayoría de conflictos personales que terminan mal nacen de fondos mezclados.
Tres: formalización de la junta. Una junta inscrita en Sunarp puede actuar; una junta de hecho opera en un terreno mucho más frágil, y su presidente también.
¿Y el administrador contratado?
Es otra figura y conviene no confundirlas. La junta puede contratar a un administrador profesional que gestione el día a día, con sus obligaciones definidas en el contrato. Eso no traslada automáticamente la responsabilidad de la junta ni de su presidente: delegar la gestión no es delegar el deber de supervisarla.
El ángulo que interesa al propietario que vende
Un edificio con junta inscrita, actas ordenadas, cuentas claras y morosidad baja es un edificio que se vende mejor. Un comprador informado y su banco revisan esos elementos, y un edificio conflictivo se descuenta en el precio de cada unidad.
Ver vender con una junta desordenada.
Preguntas frecuentes
¿Qué facultades tiene el presidente de la junta de propietarios?
Representar a la junta conforme al reglamento interno, convocar las sesiones, ejecutar los acuerdos adoptados, administrar los fondos comunes con rendición de cuentas y requerir el pago a los propietarios morosos.
¿Puede el presidente contratar obras por su cuenta?
No. Debe contar con un acuerdo válido de la junta que respalde el gasto. Actuar sin ese respaldo lo expone a responsabilidad personal.
¿Puede cortar servicios a un propietario moroso?
No. La norma vigente prevé la inhabilitación del moroso en las sesiones y la demanda de cobro por la vía ejecutiva; el registro de la deuda llegará con el D. Leg. 1568, cuando entre en vigencia. Apartarse de esas vías con medidas de hecho expone a quien las ordena.
¿El presidente responde con su patrimonio?
Puede responder personalmente cuando actúa sin acuerdo que lo respalde, cuando maneja fondos sin sustento ni rendición o cuando adopta medidas no previstas en el régimen.
¿Contratar un administrador libera de responsabilidad a la junta?
No. La contratación de un administrador profesional organiza la gestión diaria, pero no traslada el deber de supervisión que corresponde a la junta y a su presidente.
Tenemos el modelo de reglamento interno de junta de propietarios en Word, con las cláusulas explicadas.
Relacionado con este tema: ¿La junta de propietarios debe tener RUC? Cómo sacarlo y para qué sirve.
También puede servirte: está vigente el Decreto Legislativo 1568.
Conviene leerlo junto con qué pasa si no pago el mantenimiento de mi departamento.
Fuentes
- Nuevo régimen de la propiedad horizontal [Decreto Legislativo 1568] — LP Derecho
- Condominios podrán tomar nuevas medidas contra morosos en pagos de mantenimiento: ¿cuáles? — Gestión
- Viviendas: las 'medidas de presión' que juntas de propietarios podrán aplicar sobre vecinos morosos — Payet, Rey, Cauvi, Pérez / PPU Legal
- Nuevas reglas de convivencia en edificios: los cambios clave que se espera lograr con la Ley de Propiedad Horizontal — El Comercio
- ¿Cuál es el procedimiento para reportar a un vecino moroso? Revise estos pasos para evitar la vía judicial — Diario Oficial El Peruano
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