Cuando el comprador financia con crédito hipotecario, el banco no solo evalúa a la persona: evalúa el inmueble y a quien lo vende. Antes de desembolsar exige una carpeta que acredite titularidad limpia, ausencia de cargas no levantadas, tributos municipales al día y, si aplica, la situación de la hipoteca vigente sobre tu propiedad. Cualquier documento faltante detiene el desembolso, y como algunos tienen vigencia limitada, reunirlos en el orden correcto evita pagar dos veces por el mismo papel.
Datos clave
- El banco revisa titularidad, cargas, tributos y estado del inmueble, no solo al comprador.
- Varios documentos tienen vigencia limitada: pedirlos demasiado pronto obliga a repetirlos.
- La partida registral es el documento central: de ahí salen titularidad y cargas.
- Si hay hipoteca vigente, hay que coordinar el levantamiento con tu propio banco.
- El HR y PU y la constancia de no adeudo de mantenimiento son los que más veces faltan.
- La tasación la encarga el banco del comprador, no tú.
¿Qué te van a pedir exactamente?
| Documento | Dónde se obtiene | Para qué sirve | ¿Caduca? |
|---|---|---|---|
| Copia literal / partida registral | Sunarp | Titularidad, cargas y gravámenes | Sí, vigencia acotada |
| Certificado registral inmobiliario (CRI) | Sunarp | Situación registral resumida | Sí |
| Título de propiedad anterior | Tu archivo / notaría | Trazabilidad de la adquisición | No |
| HR y PU del año en curso | Municipalidad | Declaración jurada del predio | Anual |
| Constancia de no adeudo predial y arbitrios | Municipalidad | Tributos municipales al día | Sí |
| Constancia de no adeudo de mantenimiento | Junta de propietarios | Sin deuda con el edificio | Sí |
| DNI vigente de los titulares | Reniec | Identificación de las partes | Sí |
| Partida de matrimonio o declaratoria de convivencia | Reniec / Sunarp | Régimen patrimonial | Según el caso |
| Carta de saldo y levantamiento (si hay hipoteca) | Tu banco | Cancelar y levantar la garantía | Sí, con fecha de corte |
| Recibos de servicios | Empresas prestadoras | Verificación de ocupación y deudas | Mensual |
¿En qué orden conviene reunirlos?
Primero los que no caducan: el título anterior, la partida de matrimonio si aplica y los documentos de identidad. Después los anuales: HR y PU. Al final, cuando ya haya una oferta aceptada y un banco identificado, los de vigencia corta: partida registral actualizada, certificado registral, constancias de no adeudo y carta de saldo de tu hipoteca. Pedir estos últimos antes de tener comprador es tirar dinero: caducan y hay que pedirlos otra vez.
¿Qué pasa si mi inmueble tiene hipoteca vigente?
Se resuelve, y es una operación habitual, pero requiere coordinación desde temprano. El flujo típico: tu banco emite una carta de saldo con fecha de corte, parte del precio de venta cancela esa deuda, tu banco emite el levantamiento de hipoteca, y ese levantamiento se inscribe. Todo ocurre en el mismo acto de cierre, con los desembolsos ordenados por la notaría.
El detalle completo está en vender un inmueble con hipoteca vigente y en levantamiento de hipoteca en Sunarp.
¿Qué documento falla más seguido?
Dos: la constancia de no adeudo de mantenimiento, porque muchos propietarios descubren deudas antiguas que no conocían o cuotas extraordinarias impagas; y la coincidencia entre lo construido y lo inscrito, cuando hubo una ampliación no regularizada. El segundo es el más caro de resolver porque exige un trámite municipal y registral completo, y es la causa por la que conviene revisar la partida antes de publicar, no después de tener comprador.
Está en ampliar un piso más.
¿Y la tasación?
La encarga y la paga el banco del comprador, normalmente con un perito de su lista. Tú no la controlas, pero sí puedes anticiparla: si tu precio está muy por encima del rango de mercado, la tasación lo va a mostrar y la operación se cae o se renegocia. Conocer tu rango antes de fijar el precio evita ese escenario.
La diferencia entre tasación y valorización está en tasación o valorización.
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos me pide el banco si vendo mi departamento?
Partida registral, título anterior, HR y PU del año, constancias de no adeudo predial, de arbitrios y de mantenimiento, documentos de identidad, régimen patrimonial y, si hay hipoteca, la carta de saldo y el levantamiento.
¿Cuándo debo empezar a reunirlos?
Los que no caducan, desde antes de publicar. Los de vigencia corta —partida actualizada y constancias— cuando ya haya una oferta aceptada, para que no venzan antes del cierre.
¿Puedo vender si tengo una hipoteca vigente?
Sí. Parte del precio cancela la deuda, tu banco emite el levantamiento y este se inscribe en el mismo acto de cierre. Requiere coordinación previa con tu entidad.
¿Quién paga la tasación?
La encarga y la asume el banco del comprador, habitualmente con un perito de su propia lista. El vendedor no la contrata.
¿Qué pasa si mi construcción no coincide con la partida?
El banco suele observar la operación. Hay que regularizar mediante el procedimiento municipal y la inscripción de la declaratoria de fábrica, y conviene detectarlo antes de publicar, no con el comprador esperando.
Fuentes
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios — Sunarp
- Decreto Legislativo N.° 1049, Ley del Notariado, y Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú
- Tasas de interés por tipo de crédito y empresa bancaria — Estadísticas de la SBS
- Municipalidad Metropolitana de Lima — licencias de funcionamiento y hospedaje
- Índice de Corrección Monetaria para la determinación del costo computable — Ministerio de Economía y Finanzas
Cómo te ayuda EximiaHaus
Reunir la carpeta antes de publicar acorta el cierre en semanas. Te ayudamos a armarla y a vender con respaldo:
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