Antes de publicar un inmueble conviene tener nueve documentos: partida registral actualizada, título de propiedad, HR y PU del autoavalúo, constancia de no adeudo municipal, planos, licencia y conformidad de obra si aplica, reglamento interno en caso de departamento, DNI y estado civil acreditado, y el estado del crédito si hay hipoteca. No es burocracia: es lo que el comprador con crédito y su banco van a pedir, y conseguirlo a las apuradas es lo que hace caer operaciones.
Datos clave
- El documento que manda: la partida registral. Todo lo demás se ordena a partir de ella.
- El que más demora: cualquier saneamiento pendiente, si aparece uno.
- El que más se olvida: el reglamento interno en departamentos.
- Contexto: con la tasa hipotecaria promedio en 7,84% (feb-2026), la mayoría de compradores llega con crédito, y el crédito exige papeles.
La lista completa, con plazos realistas
| Documento | Dónde | Para qué lo piden |
|---|---|---|
| Partida registral actualizada | Sunarp | Acredita titularidad y cargas |
| Título de propiedad | Tu archivo | Escritura con la que adquiriste |
| HR y PU del autoavalúo | Municipalidad o SAT | Datos del predio y base tributaria |
| Constancia de no adeudo | Municipalidad o SAT | Predial y arbitrios al día |
| Planos de distribución | Tu archivo o municipalidad | Tasación y verificación de áreas |
| Licencia y conformidad de obra | Municipalidad | Acredita construcción formal |
| Reglamento interno | Sunarp | Define áreas, porcentajes y estacionamientos |
| DNI y estado civil | Reniec | Determina quién debe firmar |
| Estado del crédito hipotecario | Banco | Saldo y condiciones del levantamiento |
¿Por qué la partida va primero?
Porque es la que puede darte una sorpresa. Una hipoteca de hace doce años sin levantamiento inscrito, una construcción no declarada, un copropietario que no recordabas, un embargo antiguo. Cualquiera de esos hallazgos cambia el calendario de tu venta, y descubrirlos al inicio te da meses de margen; descubrirlos cuando ya tienes comprador con crédito aprobado te cuesta la operación.
Ver qué revisar en una partida registral y cómo saber si una propiedad tiene deudas.
Los tres hallazgos más frecuentes y qué hacer
Construcción no declarada. El terreno está inscrito y los metros construidos no. Se resuelve con declaratoria de fábrica, hoy más simple: basta un cónyuge o la mayoría absoluta de copropietarios. Ver declaratoria de fábrica con un solo cónyuge.
Hipoteca sin levantar. El crédito se pagó y nadie inscribió el levantamiento. Se pide al banco la documentación y se inscribe.
Titularidad desactualizada. Herencia no inscrita, divorcio no anotado, poder vencido. Cada uno tiene su vía y su plazo. Ver sucesión intestada y divorcio y vivienda.
¿Hay que esperar a tener todo para publicar?
No, y sería un mal consejo: el inmueble no se vende mientras está guardado. Lo razonable es publicar y sanear en paralelo, con una condición: saber exactamente qué te falta y cuánto demora. Un vendedor que responde "sí, la fábrica está en trámite y sale en tres semanas" transmite control; uno que responde "no sé, tendría que averiguar" pierde al comprador.
Lo que sí conviene tener resuelto antes del primer contacto serio es el precio. Estímalo con el valorizador y ver el checklist para publicar hoy.
El documento sorpresa: el reglamento interno
En departamentos es el que más problemas da y el que menos se revisa. Ahí figura si tu estacionamiento es realmente tuyo o es un área común de uso asignado, si el depósito es independiente y cuál es tu porcentaje de participación. Cuando el reglamento no coincide con lo que estás vendiendo, la operación se detiene. Ver estacionamiento y depósito.
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos necesito para vender mi casa en el Perú?
Partida registral actualizada, título de propiedad, HR y PU del autoavalúo, constancia de no adeudo municipal, planos, licencia y conformidad de obra cuando corresponda, reglamento interno en departamentos, documento de identidad con estado civil acreditado y, si hay hipoteca, el estado del crédito.
¿Puedo publicar sin tener todos los papeles?
Sí, y suele ser lo más práctico, siempre que sepas exactamente qué falta y cuánto demora. Lo que no conviene es descubrir los faltantes cuando ya hay un comprador con crédito aprobado.
¿Qué pasa si mi construcción no está declarada?
El comprador con crédito no podrá financiar los metros no inscritos. Se resuelve con la declaratoria de fábrica, cuyo trámite se simplificó en 2026 al admitirse la intervención de un solo cónyuge o de la mayoría absoluta de copropietarios.
¿Necesito la constancia de no adeudo para vender?
Es un documento habitualmente requerido en la formalización, ya que acredita que el predial y los arbitrios están al día ante la municipalidad o el SAT.
¿Por qué me piden el reglamento interno?
Porque define las áreas exclusivas y comunes, los porcentajes de participación y la situación de estacionamientos y depósitos, datos que determinan qué se está vendiendo exactamente.
Conviene no confundir la lista para publicar con la lista para cerrar: qué hace falta para publicar hoy mismo.
Fuentes
- Sunarp: inscripción de títulos creció 10,4% en el primer semestre de 2026 — La República, 13/07/2026
- Sunarp uniformiza criterios para simplificar procedimientos y eliminar cargas innecesarias para actos vinculados al Registro de Predios — Sunarp, gob.pe
- Gastos notariales y registrales en Perú: cuánto se paga — Óptima Inmobiliaria
- Impuesto de alcabala 2026: cálculo y quién paga — PerúGestiona
- ¿Cómo calcular los impuestos predial, de alcabala y vehicular? — BBVA Perú
Cómo te ayuda EximiaHaus
Con los papeles listos, una venta se cierra en semanas; sin ellos, se cae en la recta final. Empieza por saber qué vale y publícala bien:
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