Cuando vendes un inmueble en el Perú, lo que recibes no es el precio pactado: es el precio menos el impuesto a la renta de segunda categoría, menos los gastos de cierre y menos cualquier deuda pendiente del inmueble. La tasa efectiva del impuesto es del 5% sobre la ganancia, y esa ganancia se calcula actualizando el costo de adquisición con el Índice de Corrección Monetaria que publica el MEF.
Datos clave
- Tasa efectiva: 5% sobre la ganancia de capital (SUNAT, rentas de segunda categoría por venta de inmuebles).
- Cálculo de la ganancia: valor de venta menos costo de adquisición actualizado por el Índice de Corrección Monetaria del MEF, según mes y año de compra.
- Momento del pago: antes de que el notario extienda la escritura pública.
- Casos sin impuesto: inmuebles adquiridos antes de 2004, inmuebles que califican como casa habitación, y ventas a un precio igual o menor al de adquisición.
- UIT 2026: S/ 5.500 (Decreto Supremo 301-2025-EF), relevante para la alcabala del comprador.
¿Cómo se calcula, paso a paso?
| Paso | Qué se hace | Dato necesario |
|---|---|---|
| 1 | Identificar el costo de adquisición | Escritura o documento de compra |
| 2 | Ubicar el ICM del mes y año de adquisición | Tabla mensual publicada por el MEF |
| 3 | Actualizar el costo: costo × ICM | Resultado del paso anterior |
| 4 | Calcular la ganancia: venta − costo actualizado | Precio de venta pactado |
| 5 | Aplicar 5% sobre la ganancia | — |
| 6 | Pagar antes de la escritura pública | Constancia para el notario |
El paso 2 es el que más gente omite y el que más cambia el resultado. Sin actualizar el costo, la ganancia aparente es mucho mayor que la real, y el impuesto calculado, también.
¿Por qué conviene calcularlo antes de publicar?
Porque cambia decisiones. Saber que el neto de una venta a S/ 500.000 no es S/ 500.000 permite evaluar con realismo si conviene vender ahora, si conviene esperar, o si el precio de salida debe ajustarse. Descubrirlo el día de la firma solo produce sorpresas desagradables y, a veces, operaciones que se caen.
Nuestra calculadora de impuesto a la renta hace este cálculo con los índices oficiales del MEF cargados en el sistema, incluidos los correspondientes a adquisiciones antiguas.
¿Cuándo no se paga?
Los tres supuestos principales: cuando el inmueble fue adquirido antes de 2004, cuando califica como casa habitación del vendedor según los requisitos que establece la norma, y cuando se vende a un precio igual o menor al costo actualizado, porque no hay ganancia. El segundo es el más frecuente y el que más conviene revisar con detalle, porque tiene condiciones específicas de permanencia y de destino del inmueble.
¿Qué otros costos afectan el neto?
Del lado del vendedor: gastos notariales y registrales según lo pactado, deudas de predial y arbitrios pendientes, mantenimiento adeudado y, si corresponde, el costo del saneamiento. Del lado del comprador, la alcabala —3% sobre el exceso de 10 UIT, es decir S/ 55.000 con la UIT de 2026— y sus propios gastos de cierre. El desglose completo está en gastos de cierre al comprar vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de impuesto por vender una casa en el Perú?
La tasa efectiva es 5% sobre la ganancia, no sobre el precio de venta. La ganancia se determina restando al valor de venta el costo de adquisición actualizado por el Índice de Corrección Monetaria del MEF.
¿Qué es el Índice de Corrección Monetaria?
Es un coeficiente que publica mensualmente el Ministerio de Economía y Finanzas y que actualiza el costo de adquisición de un inmueble según el mes y año en que se compró, para que la ganancia gravada no incluya el efecto de la inflación.
¿Cuándo se paga el impuesto?
Antes de que el notario extienda la escritura pública: el notario exige la constancia de pago o la acreditación de que la operación está exonerada.
¿La casa donde vivo paga impuesto al venderla?
Si califica como casa habitación según los requisitos de la norma, la ganancia no está gravada con renta de segunda categoría. Conviene verificar el cumplimiento de cada requisito antes de asumirlo.
¿Y si vendo con pérdida?
Si el valor de venta es igual o menor al costo de adquisición actualizado, no hay ganancia y por tanto no hay impuesto a la renta de segunda categoría por esa operación. Igual debe sustentarse el cálculo ante el notario.
El resto del proceso, ordenado por etapas, está en nuestra guía completa de la venta.
Fuentes
- Rentas de segunda categoría por venta de inmuebles — SUNAT
- Calcular el impuesto a la renta de segunda categoría por venta de inmuebles — SUNAT (gob.pe)
- MEF establece en S/ 5.500 el valor de la UIT para el año 2026 (Decreto Supremo 301-2025-EF)
- Calculadora de Impuesto a la Renta por venta de inmuebles — EximiaHaus
Cómo te ayuda EximiaHaus
Estimar el neto antes de publicar cambia decisiones. Estas herramientas te lo dan en minutos:
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
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