¿Quién paga qué en una compraventa: comprador o vendedor? Alcabala, notaría y renta

En una compraventa en Perú, el comprador paga la alcabala (3 % sobre lo que exceda S/ 55.000 en 2026) y el vendedor paga el impuesto a la renta del 5 % sobre su ganancia, si no está exonerado. Los gastos notariales, la minuta y la inscripción en Sunarp no tienen dueño fijo en la ley: por costumbre los asume el comprador, pero se pactan en la minuta.

La alcabala y el impuesto a la renta, en cambio, no se negocian: la ley define quién debe pagarlos.

Para ver todos los impuestos de un inmueble —alcabala, renta por venta, predial, arbitrios, alquiler e ITF—, con quién paga cada uno, cuánto y cuándo, consulta Impuestos al comprar, vender y alquilar un inmueble en Perú (2026). Si el pago va por transferencia o cheque de gerencia, calcula cuánto se descuenta con la calculadora del ITF.

La tabla completa

Para ver cuánto suma cada parte con tu precio, usa la calculadora de gastos de compraventa.

Lo que viene antes y después de este paso está en la guía para vender una propiedad en 2026.

Las doce etapas de una compra, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en cómo comprar un departamento: la guía completa 2026.

Las diez verificaciones antes de comprar, con tasas de Sunarp 2026 y base legal, están reunidas en qué revisar antes de comprar una casa o departamento: checklist legal y técnico.

¿Quién paga los gastos notariales en una compraventa en Perú?

La ley no los asigna. El Código Civil (art. 1530) solo dice que los gastos de entrega del bien son del vendedor y los de transporte a otro lugar son del comprador, "salvo pacto distinto"; no menciona la escritura pública ni la inscripción. Por eso manda lo que firmen las partes. En la práctica del mercado peruano, el comprador paga la escritura pública y la inscripción en Sunarp, porque es quien necesita el título a su nombre, y el vendedor paga lo que le sirve a él: el levantamiento de su hipoteca, la regularización de su título y sus propios certificados. Si nada se pactó, lo razonable es dejarlo por escrito antes de ir a la notaría para que no se discuta en la firma.

¿Quién paga la minuta: el comprador o el vendedor?

La minuta la paga, por costumbre, quien la encarga, y casi siempre es el comprador (o su banco, si compra con crédito hipotecario, y lo carga a los gastos del comprador). No es obligatorio: cada parte puede tener su propio abogado y repartir el costo. Lo importante es que la minuta diga con claridad quién asume la notaría, la minuta y los derechos registrales.

Cuando compras un terreno, ¿quién paga las escrituras?

La regla es la misma que en una casa o un departamento: el comprador paga, por costumbre, la escritura pública y la inscripción en Sunarp, y paga la alcabala si el precio supera las 10 UIT. El vendedor paga el impuesto a la renta si vende con ganancia y no está exonerado. En terrenos conviene revisar además que la partida tenga el área y los linderos correctos y que el predio esté independizado, porque esos arreglos son del vendedor.

¿Qué paga el vendedor de un inmueble?

¿Cuánto suma todo esto?

Para el comprador, el bloque más pesado es la alcabala más notaría y registro; para el vendedor, el impuesto a la renta cuando corresponde. La parte registral es una tasa oficial: en 2026, Sunarp cobra S/ 44,50 de calificación más el 3 por mil del precio para inscribir una compraventa de más de S/ 35.000 (Resolución 228-2025-SUNARP/GG). El honorario notarial, en cambio, es libre y se cotiza. El desglose con montos está en cuánto cuesta en total comprar una casa y en cuánto cuesta inscribir una compraventa.

¿Qué conviene dejar escrito en la minuta?

• Quién paga notaría, minuta y derechos registrales, con esas palabras.
• Que el inmueble se entrega libre de deudas de predial, arbitrios y mantenimiento.
• Cómo y cuándo se cancela y se levanta una hipoteca, si existe.
• Qué pasa con los gastos si la operación no se concreta.

Antes de repartir gastos conviene tener claro el precio sobre el que se calculan: puedes estimar cuánto vale la propiedad con comparables reales y usar esa cifra como base para la alcabala, el impuesto a la renta y la comisión.

Casi todos estos gastos se calculan sobre el precio de venta, así que conviene partir de una cifra realista. Si todavía no la tienes, el tasador online por distrito te da un rango con el precio del m² oficial de tu distrito en un minuto.

Más preguntas frecuentes

¿Quién paga los gastos notariales en una compraventa en Perú?

Por costumbre, el comprador, pero la ley no los asigna y se pactan en la minuta. El artículo 1530 del Código Civil solo reparte los gastos de entrega y de transporte, sin mencionar la escritura ni la inscripción. En la práctica, el comprador paga la escritura pública y la inscripción en Sunarp, y el vendedor el levantamiento de su hipoteca y la regularización de su título.

¿Quién paga la alcabala: el comprador o el vendedor?

El comprador. La Ley de Tributación Municipal lo hace obligado: 3 % sobre el valor que exceda 10 UIT (S/ 55.000 en 2026), pagado en la municipalidad o SAT del distrito hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia. Si el vendedor aporta el dinero, igual se paga a nombre del comprador. En la primera venta de una constructora solo se paga por la parte del valor del terreno.

¿Quién paga el impuesto a la renta: el comprador o el vendedor?

El vendedor. Si es persona natural y vende con ganancia, paga el 5 % de esa ganancia con el Formulario Virtual 1665 de SUNAT y entrega el comprobante al notario antes de firmar la escritura. No paga si el inmueble es su casa habitación o si lo compró antes del 1 de enero de 2004.

¿Se puede pactar que el vendedor pague la alcabala?

Entre las partes se puede acordar quién aporta el dinero, pero el obligado ante la administración sigue siendo el comprador, porque la ley define quién debe pagarla y eso no se negocia. Conviene que el pago se acredite con el comprobante a su nombre.

¿Quién elige la notaría?

Normalmente quien asume el costo, que por costumbre es el comprador, salvo que el banco del comprador trabaje con notarías determinadas. Para evitar discusiones en la firma, deja escrito en la minuta quién paga la notaría, la minuta y los derechos registrales.

¿El vendedor paga el predial del año en que vende?

Sí. El impuesto predial se calcula con la situación al 1 de enero, así que el vendedor debe el año completo aunque venda en marzo. El comprador empieza a pagar desde el 1 de enero siguiente. Muchas partes pactan prorratearlo en el precio.

¿Y las deudas de mantenimiento que aparecen después de la venta?

Si son anteriores a la transferencia, corresponden al vendedor, igual que el predial y los arbitrios pendientes. Por eso conviene exigir la constancia de no adeudo antes de firmar y dejar escrito en la minuta que el inmueble se entrega libre de deudas. Ver deuda de mantenimiento en la partida.

¿El vendedor paga comisión si vende con intermediario?

Sí, si fue él quien contrató al corredor: la comisión es un gasto del vendedor y su monto es el que se pactó en el contrato de corretaje. Ver Cuánto cobra un agente inmobiliario en el Perú y qué debería incluir ese porcentaje.