¿La venta de un terreno paga IGV o está afecta? Cuándo sí, cuándo no y qué mira Sunat

No. La venta de un terreno no está afecta al IGV: el artículo 1 del TUO de la Ley del IGV (D.S. 055-99-EF) solo grava la primera venta de inmuebles que realicen los constructores, y el artículo 13 inciso d) excluye el valor del terreno incluso en esa operación. El terreno sin construcción queda fuera del impuesto, sea quien sea el vendedor.

La norma, artículo por artículo: por qué un terreno no paga IGV

La respuesta no se deduce de una exoneración, sino de que la operación nunca entra al impuesto. El artículo 1 del TUO de la Ley del Impuesto General a las Ventas (D.S. 055-99-EF) enumera de forma cerrada qué se grava:

1. La venta en el país de bienes muebles.
2. La prestación o utilización de servicios en el país.
3. Los contratos de construcción.
4. La primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos.
5. La importación de bienes.

Un terreno no es un bien mueble, así que no encaja en el primer supuesto. Y solo encaja en el cuarto si quien vende es constructor y se trata de la primera venta. Por eso la venta de un terreno, por sí sola, queda fuera del ámbito de aplicación del impuesto.

El artículo 3 inciso e) del mismo TUO define quién es constructor: «Cualquier persona que se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para ella». Si el vendedor no edificó ni mandó edificar el inmueble, no es constructor para efectos del IGV.

Y cuando sí hay primera venta del constructor, el artículo 13 inciso d) fija la base imponible en «el ingreso percibido, en la venta de inmuebles, con exclusión del correspondiente al valor del terreno». Es decir: el suelo se descuenta siempre.

¿Qué operación paga qué?

La norma con su artículo: tabla de referencia

Esta es la base legal de cada afirmación de la página, con la norma y el número exacto, para que puedas verificarla en la fuente.

¿Quién paga el IGV: el comprador o el vendedor?

Hay que separar dos cosas que suelen confundirse, porque la respuesta es distinta en cada una.

• Quién responde ante Sunat. El contribuyente es el vendedor. El artículo 9.1 inciso e) del TUO de la Ley del IGV señala como sujeto del impuesto a quien «efectúe ventas afectas de bienes inmuebles». Es él quien declara y paga.
• Quién soporta el costo. El IGV es un impuesto indirecto: viaja dentro del precio. En la práctica lo asume el comprador, porque el constructor lo incorpora al precio de lista del departamento.

La alcabala funciona al revés y la norma lo dice sin margen: el artículo 23 del TUO de la Ley de Tributación Municipal fija como contribuyente al comprador, y el artículo 25 añade que la tasa de 3 % es «de cargo exclusivo del comprador, sin admitir pacto en contrario». Aunque el contrato diga otra cosa, ante la municipalidad responde el comprador.

Y en una venta de terreno no gravada con IGV no hay nada que trasladar: no existe IGV en esa operación. Lo que queda es la alcabala del comprador y, si hubo ganancia, el Impuesto a la Renta del vendedor.

Cuánto IGV lleva adentro el precio de un departamento nuevo (ejemplo 2026)

Esta es la cuenta que casi nadie muestra completa. Si una constructora publica un departamento nuevo a S/ 400.000, precio final con IGV incluido, el desglose es este:

1. Valor de transferencia sin IGV: como el impuesto solo recae sobre la mitad del precio, el precio final equivale a 1,09 veces el valor de transferencia. S/ 400.000 ÷ 1,09 = S/ 366.972.
2. Valor del terreno (50 %): S/ 183.486. Sale de la base imponible por el artículo 13 inciso d) del TUO y el artículo 5 numeral 9 del reglamento.
3. Valor de la construcción (50 %): S/ 183.486. Esta es la base gravada.
4. IGV (18 %): S/ 183.486 × 18 % = S/ 33.028.
5. Comprobación: S/ 366.972 + S/ 33.028 = S/ 400.000.

El IGV equivale al 9 % del valor de transferencia, no al 18 %: la mitad del precio corresponde al suelo y el suelo no se grava. Ese es el efecto real de la exclusión del terreno. Qué pasa con el precio cuando se arma al revés, desde el costo, está en IGV en la primera venta y su efecto en el precio.

Sobre la tasa, un detalle de 2026 que varias páginas todavía publican mal: el 18 % no cambió, pero su composición sí. Según la orientación de Sunat sobre el IGV, la Ley N.° 32387 estableció el incremento gradual del Impuesto de Promoción Municipal, de modo que en 2026 el 18 % se forma con 15,5 % de IGV y 2,5 % de IPM, y seguirá sumando 18 % hasta 2029, cuando el IPM llegue a 4 % y el IGV baje a 14 %. Para quien compra o vende, el total aplicable es el mismo.

La exoneración de las 35 UIT: S/ 192.500 con la UIT 2026

El literal B) del Apéndice I del TUO de la Ley del IGV exonera la primera venta de inmuebles que realicen los constructores —incluidos los que realicen y financien los Fondos de Vivienda Militar y Policial— cuando se cumplen tres condiciones a la vez:

1. Que el valor de venta no supere las 35 UIT.
2. Que el inmueble esté destinado exclusivamente a vivienda.
3. Que cuente con la solicitud de licencia de construcción admitida por la municipalidad correspondiente, conforme a la Ley N.° 27157 y su reglamento.

Con la UIT 2026 fijada en S/ 5.500 por el Decreto Supremo N.° 301-2025-EF, publicado en El Peruano el 17 de diciembre de 2025, el tope es:

35 × S/ 5.500 = S/ 192.500.

Conviene revisar la cifra cada enero, porque la UIT cambia por decreto supremo todos los años y el tope se mueve con ella. Un tope calculado con una UIT vieja subestima el beneficio: con la UIT de 2019, por ejemplo, las 35 UIT daban S/ 147.000, casi S/ 45.000 menos que hoy. El texto del literal B) que está en vigor es el modificado por el artículo único de la Ley N.° 32549, publicada en la edición extraordinaria de El Peruano del 8 de enero de 2026.

Dos advertencias prácticas. La exoneración es del IGV, no de la alcabala: el comprador sigue pagando alcabala sobre la parte del terreno (art. 22 del TUO de la Ley de Tributación Municipal). Y las exoneraciones del Apéndice I tienen una fecha de vencimiento que el Congreso prorroga por ley cada cierto tiempo, así que antes de firmar vale confirmar que sigue vigente a la fecha de la operación.

Terreno rústico y terreno urbano: ¿cambia algo?

Para el IGV, no. Ni el terreno rústico ni el urbano están gravados, porque ninguno de los dos entra en los supuestos del artículo 1 del TUO. La clasificación del predio no crea un hecho imponible que la ley no contempla.

Donde sí importa la distinción es en la alcabala. El artículo 21 del TUO de la Ley de Tributación Municipal grava «las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos […], cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio». Alcanza tanto a las transferencias hechas a cambio de un precio como a las que se hacen sin contraprestación, por ejemplo una donación. Los dos tipos de terreno pagan alcabala, y la paga el comprador.

La diferencia real entre un terreno rústico y uno urbano no es tributaria sino registral y urbanística: un terreno rústico no tiene habilitación urbana, no cuenta con servicios ni vías habilitadas y no es apto para construir vivienda hasta que se habilite. Eso cambia su valor, su plazo de venta y lo que un comprador puede hacer con él, pero no cambia la respuesta sobre el IGV.

Un caso aparte es el del terreno al que se le hicieron obras de habilitación urbana. Ahí ya no se vende solo suelo, y el tratamiento depende del detalle de la operación y de quién vende, así que merece revisión profesional antes de fijar el precio.

Venta de terreno por una empresa y por una persona natural

La pregunta aparece mucho porque se asume que una empresa «siempre factura con IGV». No es así en la venta de un terreno: la condición del vendedor no convierte en gravada una operación que la ley no grava.

Hay una excepción que conviene tener presente: el artículo 4 numeral 1 del reglamento del IGV dispone que «siempre se encontrará gravada con el Impuesto la transferencia de inmuebles que hubieran sido mandados a edificar o edificados, total o parcialmente, para efecto de su enajenación». Si sobre el terreno se levantó algo con el fin de venderlo, la operación cambia de naturaleza. Cómo se decide la estructura está en persona natural o empresa.

Lo que viene antes y después de este paso, cuando el terreno se vende, está en la guía para vender un terreno en 2026.

¿Qué mira Sunat?

Dos cosas. Primero, si quien vende califica como constructor —porque edificó el inmueble o lo mandó edificar— y si se trata de la primera venta. Segundo, si el vendedor realiza la actividad de forma habitual, porque eso puede convertir la operación en renta empresarial. Ver cuándo Sunat te considera habitual.

¿Cómo se separa el valor del terreno?

Es un punto técnico con impacto real en el precio: cuanto mayor sea el valor asignado al terreno, menor es la base gravada con IGV. Por eso debe sustentarse con criterios objetivos y no con un porcentaje arbitrario, porque es una de las materias que Sunat revisa. Ver IGV en la primera venta y su efecto en el precio.

La regla concreta está en el artículo 5 numeral 9 del reglamento del IGV, aprobado por el D.S. 029-94-EF: «Para determinar la base imponible del impuesto en la primera venta de inmuebles realizada por el constructor, se excluirá del monto de la transferencia el valor del terreno. Para tal efecto, se considerará que el valor del terreno representa el cincuenta por ciento (50 %) del valor total de la transferencia del inmueble». Ese 50 % es la versión vigente, sustituida por el artículo 1 del D.S. N.° 064-2001-EF, publicado el 15 de abril de 2001. Antes de esa fecha el terreno se valorizaba por su valor de adquisición contabilizado o por el valor arancelario, que es el régimen que algunas páginas todavía describen.

¿Y si vendo un terreno con una casa antigua?

La operación se analiza en conjunto: si el vendedor no es constructor y no es primera venta, no hay IGV, aunque el comprador vaya a demoler. Ver persona natural o empresa.

El criterio es quién construyó y si es la primera transferencia, no el estado de la edificación. Una casa levantada hace cuarenta años por el abuelo del vendedor no convierte a nadie en constructor en el sentido del artículo 3 inciso e) del TUO, y una venta que ya tuvo dueños anteriores no es primera venta. Distinto es si el vendedor demolió y edificó algo nuevo con el fin de venderlo: ahí entra la regla del artículo 4 numeral 1 del reglamento.

Si no hay IGV, ¿qué impuesto pagas como vendedor?

Para una persona natural que vende un terreno sin hacerlo como negocio, el tributo que queda es el Impuesto a la Renta de segunda categoría, y solo sobre la ganancia. Se calcula así:

1. Costo computable: lo que pagaste por el terreno más los gastos de la compra, actualizado con el Índice de Corrección Monetaria del MEF. A eso se suman las mejoras permanentes que puedas sustentar.
2. Renta bruta: el precio de venta menos ese costo computable.
3. Impuesto: a la renta bruta se le descuenta el 20% y al resultado se aplica 6,25%. En la práctica equivale al 5% de la ganancia: por cada S/ 1.000 ganados, pagas S/ 50.

El pago vence dentro del mes siguiente a aquel en que cobras, con el formulario virtual de Sunat. Si te atrasas, corren intereses moratorios y puede haber multa.

No pagas este impuesto en dos casos que suelen aplicar a terrenos: si lo adquiriste antes del 1 de enero de 2004, o si lo vendes sin ganancia frente al costo actualizado. La exoneración por casa habitación, en cambio, rara vez encaja en un terreno sin construir: exige que el inmueble haya estado al menos 2 años en tu propiedad y, si tienes más de un inmueble en esas condiciones, solo cubre el que te queda como único después de vender los demás, que suele ser la casa donde vives (art. 1-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta). El detalle del cálculo está en renta de segunda categoría en la venta de inmuebles.

Cuando vendes varios lotes en el mismo año

Este es el punto que más sorprende a quien divide un terreno para venderlo por partes. La norma presume habitualidad desde la tercera venta de inmuebles que haces en un mismo ejercicio, y cada lote cuenta como una venta.

A partir de esa tercera operación, inclusive, la ganancia ya no se trata como de capital sino con reglas empresariales: cambian la tasa, la base y tus obligaciones formales. Y si para lotizar hiciste obras de habilitación, pide revisión profesional: en ese supuesto el IGV ya depende del detalle de la operación.

Si prevés varias ventas, tienes dos caminos razonables:

• Repartirlas entre ejercicios distintos, si el calendario de la operación lo permite.
• Tratar la actividad como un negocio formal, a través de una empresa que pueda descontar los costos que de verdad tuvo.

Un matiz que conviene conocer antes de planificar el calendario, porque está en la propia norma y suele omitirse: el artículo 4 de la Ley del Impuesto a la Renta establece que «alcanzada la condición de habitualidad en un ejercicio, ésta continuará durante los dos (2) ejercicios siguientes», y que si en alguno de ellos se adquiere de nuevo esa condición, se extiende por dos ejercicios más. La habitualidad no se apaga al cerrar el año: arrastra. Por eso la decisión de cómo estructurar varias ventas conviene tomarla con un contador antes de la primera, no después de la tercera.

Cómo se cuentan las operaciones está explicado en cuándo Sunat te considera habitual.

Las dos habitualidades que no son la misma

Un error frecuente es aplicar a un impuesto el umbral del otro. Son dos reglas distintas, en dos normas distintas, con números distintos.

Importante: esa habitualidad del IGV se refiere al supuesto de la primera venta de inmuebles del constructor. No convierte en gravada la venta de un terreno sin construcción, que sigue fuera del ámbito del impuesto por el artículo 1 del TUO.

Qué papeles tener listos antes de firmar

El costo computable solo vale si lo puedes demostrar. Reúne antes de la venta:

• La escritura o minuta con la que compraste, donde figura el precio de adquisición.
• Los comprobantes de los gastos de esa compra.
• Los comprobantes de las mejoras permanentes que hiciste en el terreno.
• El contrato de la venta actual con el precio final pactado.

Sin esos sustentos, la base del cálculo puede terminar siendo mayor de lo que corresponde y pagarías más impuesto del necesario.

Preguntas frecuentes

¿La venta de un terreno paga IGV?

No. La venta de un terreno, por sí sola, no está gravada con IGV. El IGV inmobiliario aparece en otro supuesto: la primera venta de inmuebles que realiza el constructor, y aun ahí el valor del terreno se excluye de la base imponible.

¿La venta de terreno está afecta al IGV según qué artículo?

No está afecta, y la base es el artículo 1 del TUO de la Ley del IGV (D.S. 055-99-EF): su lista de operaciones gravadas es cerrada e incluye la venta de bienes muebles y la primera venta de inmuebles del constructor, pero no la venta de un terreno. Además, el artículo 13 inciso d) excluye el valor del terreno de la base imponible incluso cuando sí hay primera venta.

¿Un terreno de una empresa paga IGV al venderse?

No: la venta de terreno sin construcción no está gravada con IGV, sea quien sea el vendedor. Otra cosa es el Impuesto a la Renta, porque en la venta que hace una empresa la ganancia tributa como renta empresarial. Además, el comprador paga la alcabala.

¿Cuánto IGV paga realmente un departamento nuevo en 2026?

El equivalente al 9 % del valor de transferencia, no al 18 %. La tasa es 18 %, pero se aplica solo sobre la mitad del precio, porque el reglamento considera que el terreno representa el 50 % del valor total de la transferencia y ese 50 % sale de la base. En un departamento de S/ 400.000 con IGV incluido, el impuesto es de unos S/ 33.028.

¿Hasta qué monto está exonerada del IGV la primera venta de vivienda?

Hasta 35 UIT de valor de venta, que con la UIT 2026 de S/ 5.500 equivalen a S/ 192.500. El literal B) del Apéndice I del TUO exige además que el inmueble se destine exclusivamente a vivienda y que la solicitud de licencia de construcción haya sido admitida por la municipalidad. La alcabala no está incluida en esa exoneración.

¿La venta de un terreno rústico paga IGV?

No. Ni el terreno rústico ni el urbano están gravados con IGV, porque ninguno figura entre las operaciones del artículo 1 del TUO. Sí pagan alcabala los dos: el artículo 21 del TUO de la Ley de Tributación Municipal grava las transferencias de inmuebles urbanos o rústicos, y la paga el comprador.

¿Cuál es la tasa del IGV en 2026 y cómo se compone?

El total aplicable sigue siendo 18 %. Lo que cambió en 2026 es su composición: según la orientación de Sunat sobre el IGV, la Ley N.° 32387 dispuso el incremento gradual del Impuesto de Promoción Municipal, de modo que este año el 18 % se forma con 15,5 % de IGV y 2,5 % de IPM. Hacia 2029 el IPM llegará a 4 % y el IGV a 14 %, y el total seguirá siendo 18 %.

¿Y si vendo un terreno con una casa antigua?

Si no eres constructor y no es la primera venta, no hay IGV, aunque el comprador vaya a demoler. La operación se analiza en conjunto. Si eres persona natural y vendes tu casa habitación, la ganancia puede estar exonerada del Impuesto a la Renta si cumples los requisitos.

¿Y si vendo un terreno con habilitación urbana?

Hay que analizarlo con el detalle de la operación: la habilitación introduce obras, y en la venta de un lote habilitado por una empresa el IGV depende de la operación y del bien. En ese caso la ganancia va como renta empresarial y el comprador paga alcabala, así que el tratamiento merece revisión profesional.

¿Se paga IGV en la reventa de un departamento?

No. De la segunda venta en adelante la operación no está gravada con IGV. Sí puede haber Impuesto a la Renta, si hay ganancia, y alcabala, que paga el comprador.

¿Qué mira Sunat para saber si la venta paga IGV?

Mira dos cosas. Primero, si quien vende califica como constructor, porque edificó el inmueble o lo mandó edificar, y si se trata de la primera venta. Segundo, si el vendedor realiza la actividad de forma habitual, porque eso puede convertir la operación en renta empresarial.

¿Cómo se separa el valor del terreno en la primera venta?

Con criterios objetivos, no con un porcentaje arbitrario. Es un punto técnico con impacto real en el precio: cuanto mayor sea el valor asignado al terreno, menor es la base gravada con IGV, y por eso es una de las materias que Sunat revisa.

¿Quién declara el IGV ante Sunat, el comprador o el vendedor?

El vendedor. El artículo 9.1 inciso e) del TUO de la Ley del IGV señala como sujeto del impuesto a quien efectúa ventas afectas de bienes inmuebles. Quien soporta el costo, en cambio, es el comprador, porque el impuesto viaja dentro del precio. En la alcabala es al revés y está expreso: el artículo 25 del TUO de la Ley de Tributación Municipal la pone de cargo exclusivo del comprador, sin admitir pacto en contrario.

¿La alcabala se paga siempre?

Sí, en toda transferencia de propiedad inmueble, con un tramo no afecto de 10 UIT: con la UIT 2026 en S/ 5.500, ese tramo equivale a S/ 55.000. Se aplica tanto en la venta de un terreno como en la de un departamento nuevo o usado, con un matiz: en la primera venta de una empresa constructora solo grava la parte del precio que corresponde al terreno. Calcúlala en la calculadora de alcabala.

¿Quién paga la alcabala?

El comprador. Se paga aunque la venta del terreno no esté gravada con IGV, mientras que el vendedor, si obtiene ganancia, responde por su cuenta del Impuesto a la Renta. Ver Alcabala 2026: cuánto pagas realmente y desde qué monto se aplica.

Para completar el tema: modelo de contrato de compraventa de terreno.

Fuentes

• Sunat — TUO de la Ley del IGV e ISC (D.S. 055-99-EF): art. 1 operaciones gravadas, art. 2 conceptos no gravados y art. 3 inc. e) definición de constructor
• Sunat — TUO de la Ley del IGV, art. 13 inc. d): base imponible en la venta de inmuebles con exclusión del valor del terreno
• Sunat — TUO de la Ley del IGV, art. 9: sujetos del impuesto y habitualidad
• Sunat — Apéndice I del TUO de la Ley del IGV, literal B): primera venta de inmuebles hasta 35 UIT destinados a vivienda (texto modificado por la Ley N.° 32549, El Peruano, 8 de enero de 2026)
• Sunat — Reglamento de la Ley del IGV (D.S. 029-94-EF), art. 5 num. 9: el valor del terreno representa el 50 % del valor total de la transferencia
• Sunat — Reglamento de la Ley del IGV, art. 4 num. 1: habitualidad en la venta de inmuebles
• Sunat, Orientación — Concepto, tasa y operaciones gravadas del IGV: tasa aplicable 18 % en 2026 (15,5 % IGV + 2,5 % IPM, Ley N.° 32387)
• Sunat, Índices y tasas — Unidad Impositiva Tributaria: UIT 2026 de S/ 5.500 (D.S. N.° 301-2025-EF)
• Ministerio de Economía y Finanzas — MEF establece en S/ 5.500 el valor de la UIT para 2026 (nota del 17 de diciembre de 2025)
• TUO de la Ley de Tributación Municipal (D.S. 156-2004-EF): arts. 21 a 26 sobre alcabala y art. 76 sobre el Impuesto de Promoción Municipal
• Sunat — Ley del Impuesto a la Renta, art. 4: presunción de habitualidad desde la tercera enajenación de inmuebles del ejercicio
• Sunat — Impuesto a la Renta: rentas de segunda categoría por enajenación de inmuebles
• Ministerio de Justicia — Sistema Peruano de Información Jurídica (normas tributarias)
• Plataforma del Estado Peruano — trámites tributarios y municipales
• Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú