La venta de un terreno, por sí sola, no está gravada con IGV. El IGV inmobiliario aparece en otro supuesto: la primera venta de inmuebles que realiza el constructor, y aun ahí el valor del terreno se excluye de la base imponible.
Datos clave
- Terreno sin construcción: operación no gravada con IGV.
- Primera venta por el constructor: gravada, pero excluyendo el valor del terreno de la base imponible.
- Segunda venta en adelante: no gravada con IGV; sí puede haber Impuesto a la Renta y alcabala.
- Alcabala: se paga en la transferencia con las 10 UIT no afectas; con la UIT 2026 en S/ 5.500, el tramo no afecto equivale a S/ 55.000.
¿Qué operación paga qué?
| Operación | IGV | Renta | Alcabala |
|---|---|---|---|
| Venta de terreno entre personas naturales | No | Sí, si hay ganancia | Sí, la paga el comprador |
| Primera venta de departamento por el constructor | Sí, sobre el valor de la construcción | Renta empresarial | Sí |
| Reventa de un departamento usado | No | Sí, si hay ganancia | Sí |
| Venta de lote habilitado por una empresa | Depende de la operación y del bien | Renta empresarial | Sí |
| Venta de casa habitación de persona natural | No | Exonerada si cumple requisitos | Sí |
¿Qué mira Sunat?
Dos cosas. Primero, si quien vende califica como constructor —porque edificó el inmueble o lo mandó edificar— y si se trata de la primera venta. Segundo, si el vendedor realiza la actividad de forma habitual, porque eso puede convertir la operación en renta empresarial. Ver cuándo Sunat te considera habitual.
¿Cómo se separa el valor del terreno?
Es un punto técnico con impacto real en el precio: cuanto mayor sea el valor asignado al terreno, menor es la base gravada con IGV. Por eso debe sustentarse con criterios objetivos y no con un porcentaje arbitrario, porque es una de las materias que Sunat revisa. Ver IGV en la primera venta y su efecto en el precio.
¿Y si vendo un terreno con una casa antigua?
La operación se analiza en conjunto: si el vendedor no es constructor y no es primera venta, no hay IGV, aunque el comprador vaya a demoler. Ver persona natural o empresa.
Preguntas frecuentes
¿Un terreno de una empresa paga IGV al venderse?
La venta de terreno sin construcción no está gravada con IGV, sea quien sea el vendedor. Otra cosa es la renta empresarial.
¿Y si vendo un terreno con habilitación urbana?
Conviene analizarlo con el detalle de la operación: la habilitación introduce obras, y el tratamiento merece revisión profesional.
¿La alcabala se paga siempre?
En toda transferencia de propiedad inmueble, con el tramo no afecto vigente. Calcúlala en la calculadora de alcabala.
¿Quién paga la alcabala?
El comprador. Ver cómo se calcula.
¿La primera venta incluye estacionamientos y depósitos?
Forman parte de la operación inmobiliaria; su tratamiento se define con el contrato y la independización.
Fuentes
- Sunat — Impuesto a la Renta: rentas de segunda categoría por enajenación de inmuebles
- Ministerio de Justicia — Sistema Peruano de Información Jurídica (normas tributarias)
- Plataforma del Estado Peruano — trámites tributarios y municipales
- Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú
Cómo te ayuda EximiaHaus
Calcula lo que vas a pagar antes de firmar, no después. Con esto lo tienes:
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
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