El impuesto por vender un inmueble se calcula sobre la ganancia: precio de venta menos costo computable actualizado. Todo lo que legítimamente forme parte de ese costo reduce el impuesto, y lo que no esté sustentado con comprobantes simplemente no existe para Sunat.
Datos clave
- Costo computable: el valor de adquisición, más los costos que la norma permite incorporar.
- Actualización: el costo se ajusta con el Índice de Corrección Monetaria que publica el MEF cada mes.
- Comprobantes: sin documentación válida, el gasto no se puede sustentar.
- Herencias y donaciones: el costo computable tiene reglas específicas distintas de la compra.
¿Qué entra y qué no?
| Concepto | ¿Integra el costo? | Qué comprobante se necesita |
|---|---|---|
| Precio de adquisición | Sí | Escritura pública y medios de pago |
| Alcabala pagada al comprar | Sí, como costo de adquisición | Constancia de pago |
| Gastos notariales y registrales de la compra | Sí | Comprobantes a nombre del propietario |
| Mejoras permanentes | Sí, con sustento | Facturas y, si corresponde, declaratoria de fábrica |
| Mantenimiento y reparaciones menores | No | — |
| Comisión del corredor en la venta | Se analiza como gasto de la enajenación | Comprobante válido |
| Intereses del crédito hipotecario | No integran el costo del bien | — |
Para ver en qué momento de la venta entra esto, revisa la guía completa para vender en el Perú.
¿Cuánto cambia el resultado?
Mucho, sobre todo en inmuebles antiguos con obras hechas a lo largo de los años. Una ampliación inscrita y sustentada con facturas puede reducir la ganancia de forma significativa; la misma ampliación pagada en efectivo y sin comprobantes no reduce nada. Es la razón práctica por la que conviene guardar la documentación desde el primer día. Calcula ambos escenarios con la calculadora de impuesto a la renta.
¿Y el ICM?
Actualiza el costo de adquisición según el mes y el año de compra, y su efecto es mayor cuanto más antigua sea la adquisición. Ver cómo funciona el ICM.
¿Qué pasa con los gastos de la venta?
Comisiones, publicidad, tasación y saneamiento previo forman parte del costo de vender, aunque no todos tengan el mismo tratamiento tributario. Para el cálculo del neto que te queda en el bolsillo, todos cuentan: ver todos los gastos del vendedor y cuánto queda limpio.
El cálculo, en el orden en que se hace
Los gastos solo sirven si los ubicas en el lugar correcto de la cuenta. La secuencia para una persona natural que vende un inmueble es esta:
- Arma el costo de adquisición: el precio que pagaste más la alcabala y los gastos notariales y registrales de esa compra. Las mejoras permanentes que puedas sustentar también integran el costo; confirma con tu contador cómo se actualizan según su fecha.
- Actualízalo con el Índice de Corrección Monetaria del mes y el año en que compraste. Omitir este paso infla la ganancia y, con ella, el impuesto.
- Resta ese costo actualizado del precio de venta. El resultado es la ganancia.
- Aplica la tasa efectiva del 5 % sobre esa ganancia, no sobre el precio.
- Paga antes de la escritura pública: el notario te pedirá la constancia.
Cada sol de gasto bien sustentado en el paso 1 reduce la ganancia del paso 3. Por eso vale la pena buscar los papeles antes de fijar el precio y no la semana de la firma. El recorrido completo está en por qué calcular el impuesto antes de vender.
Cuándo no hay impuesto que pagar
Antes de reunir comprobantes, confirma si tu venta está gravada. No pagas en estos supuestos:
- El inmueble se adquirió antes de 2004.
- Califica como tu casa habitación, con los requisitos de permanencia y destino que fija la norma. Es el supuesto más frecuente y el que más conviene revisar con detalle.
- Vendes a un precio igual o menor al costo actualizado: no hay ganancia.
Un límite que conviene conocer si tienes varias propiedades: desde la tercera venta dentro del mismo ejercicio se presume habitualidad y la ganancia pasa a tributar como renta de tercera categoría, con reglas empresariales, durante ese año y los dos siguientes. La casa habitación no se cuenta. El detalle está en Habitualidad ante Sunat: desde qué venta pagas como negocio.
Cómo armar la carpeta de sustento
Ordénala por fecha, porque el mes y el año de cada documento importan para la actualización:
- Escritura de compra y constancias de los medios de pago con que pagaste el precio.
- Constancia de pago de la alcabala.
- Comprobantes de notaría y registros a tu nombre.
- Facturas de las mejoras permanentes, con la licencia o la declaratoria de fábrica cuando la obra la requería.
- Constancias bancarias de los pagos grandes, que no se sustentan en efectivo.
Si heredaste o recibiste el inmueble en donación, no apliques esta lista sin más: el costo computable sigue reglas propias y conviene revisarlo con un contador.
Preguntas frecuentes
¿Sirve una boleta simple?
Depende del concepto y del régimen. Los comprobantes deben permitir identificar al emisor, el bien o servicio y el pago.
¿Puedo deducir la remodelación que hice hace diez años?
Si la puedes sustentar y calificó como mejora permanente, sí. Sin comprobantes, no.
¿Los pagos en efectivo cuentan?
Por encima de los montos legales, la bancarización es obligatoria para sustentar.
¿Y si heredé el inmueble?
El costo computable sigue reglas propias. Ver impuestos al vender una casa heredada.
¿Quién declara y cuándo?
El vendedor, y el notario verifica el pago antes de elevar la escritura.
Para ubicar este punto dentro del recorrido completo: la guía de cómo vender paso a paso.
Fuentes
- Sunat — Impuesto a la Renta: rentas de segunda categoría por enajenación de inmuebles
- MEF — Índice de Corrección Monetaria para la enajenación de inmuebles
- Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú
- Ministerio de Justicia — Sistema Peruano de Información Jurídica (normas tributarias)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Calcula lo que vas a pagar antes de firmar, no después. Con esto lo tienes:
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
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