El impuesto de Alcabala es uno de los gastos que con más frecuencia sorprende a compradores primerizos, porque no aparece en el precio de venta pero sí debe pagarse para poder inscribir la propiedad a tu nombre en SUNARP.
¿Qué es y quién lo paga?
Es el impuesto municipal que grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos y rústicos, ya sea por compraventa, donación, permuta u otra modalidad. En la práctica, lo paga el comprador, salvo que las partes acuerden algo distinto en el contrato.
Cómo se calcula
La tasa es del 3% sobre el valor de transferencia del inmueble (el mayor entre el precio de venta y el valor de autoavalúo actualizado), pero existe un tramo exonerado equivalente a las primeras 10 UIT del valor del inmueble. Es decir, el impuesto se calcula solo sobre el monto que excede ese tramo exonerado, no sobre el valor total de la propiedad.
Ejemplo simplificado
Si el valor de transferencia de un departamento supera las 10 UIT exoneradas, el 3% se aplica únicamente sobre el excedente. Esto significa que, en propiedades de menor valor, el impuesto efectivo puede ser bastante menor al 3% del precio total, mientras que en propiedades de alto valor el tramo exonerado representa una porción cada vez más pequeña.
¿Dónde y cuándo se paga?
Se declara y paga en la municipalidad distrital (o el SAT correspondiente en el caso de Lima Metropolitana) donde se ubica el inmueble, dentro del plazo legal desde la fecha de transferencia. El comprobante de pago —o la constancia de no pago si aplica exoneración— es un requisito indispensable para que el notario eleve la escritura pública y luego se inscriba en SUNARP.
Casos exonerados totalmente
- Primera venta de inmuebles realizada por una empresa constructora (está afecta a IGV, no a Alcabala).
- Transferencias entre entidades del Estado y algunas transferencias por causa de muerte, según la normativa vigente.
Recomendación práctica
Antes de firmar la minuta, pide a tu notario o asesor el cálculo estimado del impuesto de Alcabala para presupuestarlo junto con los demás gastos de cierre (gastos notariales, registrales y, si aplica, comisiones bancarias). Un comprador que llega a la firma sin este monto listo suele retrasar el proceso.
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Más sobre la alcabala
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto es la alcabala en 2026?
El 3% sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia. Con la UIT en S/ 5.500, las primeras S/ 55.000 no pagan impuesto.
¿Quién paga la alcabala?
El comprador, de forma exclusiva: el artículo 25 del TUO de la Ley de Tributación Municipal no admite pacto en contrario.
¿Sobre qué valor se calcula?
Sobre el valor de transferencia, que no puede ser menor al autovalúo del ejercicio ajustado por el IPM.
¿Cuándo vence el pago?
El último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de la transferencia, y se paga al contado.
¿Dónde se paga?
En la municipalidad distrital donde está el inmueble; en Lima Metropolitana lo administra el SAT.
Para ubicar este punto dentro del recorrido completo: cómo se compra una casa, paso a paso.
Cuando los compradores son dos, cambia el trámite: quién la declara si compran en pareja.
Fuentes
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. N° 156-2004-EF (alcabala, artículos 21 al 29)
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
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