Un no domiciliado que vende un inmueble en el Perú tributa por su renta de fuente peruana con una tasa del 30%, y el punto crítico es sobre qué base se aplica. Sin acreditar el costo del inmueble, el 30% recae sobre el precio bruto; con el Certificado de Recuperación del Capital Invertido, recae solo sobre la ganancia.
Datos clave
- Tasa: 30% para no domiciliados por ganancia de capital de fuente peruana.
- Certificado de Recuperación del Capital Invertido: lo emite Sunat y permite deducir el costo computable del inmueble.
- Se tramita antes de la transferencia: obtenido después, no permite recuperar lo ya retenido por esa vía.
- Comparación: un domiciliado tributa con una tasa efectiva del 5% sobre la ganancia; la diferencia es enorme y por eso conviene planificar.
¿Cuánto cambia el resultado?
| Escenario | Base imponible | Tasa | Resultado |
|---|---|---|---|
| No domiciliado sin certificado | Precio de venta completo | 30% | El impuesto puede superar a la ganancia real |
| No domiciliado con certificado | Ganancia (venta − costo actualizado) | 30% | Impuesto proporcional a la utilidad |
| Domiciliado | Ganancia (venta − costo actualizado) | 5% efectivo | La carga más baja de los tres |
| Casa habitación de domiciliado | — | Exonerada si cumple requisitos | Sin impuesto a la renta por la venta |
¿Cómo se acredita el costo?
Con la documentación de la adquisición: escritura pública, comprobantes de pago del precio, gastos de adquisición y —cuando corresponde— las mejoras acreditadas. El costo se actualiza con el Índice de Corrección Monetaria que publica mensualmente el MEF. Ver cómo se aplica el ICM y calcula el resultado con la calculadora de impuesto a la renta.
¿Quién retiene?
Cuando el adquirente es una empresa domiciliada, hay obligación de retención. Cuando ambos son personas naturales, el no domiciliado debe cumplir la obligación por su cuenta y el notario verifica el pago antes de elevar la escritura. Ese control notarial es la razón por la que el trámite no se puede posponer.
¿Y si no puedo viajar?
La venta se hace con un apoderado mediante poder consular o apostillado e inscrito. Ver vender desde el extranjero y cómo verificar un poder.
¿Qué queda limpio al final?
Del precio hay que restar impuesto, comisiones, notaría y eventuales deudas del inmueble. Ver cuánto queda limpio al vender y gastos deducibles al vender.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se es no domiciliado?
Cuando se pierde la condición de domiciliado por permanencia fuera del país conforme a las reglas del Impuesto a la Renta. Se verifica caso por caso.
¿El certificado tarda mucho?
Es un procedimiento con evaluación previa: conviene iniciarlo con anticipación a la firma.
¿Puedo aplicar la exoneración de casa habitación?
Ese beneficio está pensado para domiciliados; verifica tu situación antes de asumirlo.
¿Y si vendo un inmueble heredado?
El costo computable tiene reglas propias. Ver impuestos al vender una casa heredada.
¿Hay convenios para evitar la doble imposición?
El Perú tiene convenios con varios países; su aplicación depende del caso concreto.
Fuentes
- Sunat — Impuesto a la Renta: rentas de segunda categoría por enajenación de inmuebles
- MEF — Índice de Corrección Monetaria para la enajenación de inmuebles
- Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú
- Ministerio de Justicia — Sistema Peruano de Información Jurídica (normas tributarias)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Calcula lo que vas a pagar antes de firmar, no después. Con esto lo tienes:
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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