Un no domiciliado que vende un inmueble en el Perú paga 5 % de impuesto a la renta por la ganancia de capital de fuente peruana, y el punto crítico es sobre qué base se aplica. El impuesto no lo pagas tú por tu cuenta: lo retiene el comprador, sea persona natural o empresa. Sin acreditar el costo del inmueble, el 5 % recae sobre el precio completo; con el Certificado de Recuperación del Capital Invertido, recae solo sobre la ganancia.
Datos clave
- Tasa: 5 % para las personas naturales no domiciliadas por la ganancia de capital en la venta de inmuebles (art. 54, inciso b, de la Ley del Impuesto a la Renta, modificado por el D. Leg. 1258 y vigente desde el 1 de enero de 2017; antes era 30 %).
- Quién lo paga: el comprador lo retiene y lo abona a Sunat (arts. 76 y 76-A de la misma ley); el notario pide la constancia de pago antes de elevar la escritura.
- Certificado de Recuperación del Capital Invertido: lo emite Sunat y permite deducir el costo computable del inmueble.
- Se tramita antes de la transferencia: obtenido después, no permite recuperar lo ya retenido por esa vía. Si Sunat no lo emite en más de 30 días hábiles desde tu solicitud, acreditar ese plazo ante el notario también permite descontar el capital invertido (art. 76-A).
- Comparación: un domiciliado tributa con una tasa efectiva del 5 % sobre la ganancia. Con certificado, tu carga es equivalente; sin él, el 5 % se aplica sobre todo el precio y la diferencia es enorme, por eso conviene planificar.
¿Cuánto cambia el resultado?
| Escenario | Base imponible | Tasa | Resultado |
|---|---|---|---|
| No domiciliado sin certificado | Precio de venta completo | 5 % | El impuesto puede superar a la ganancia real |
| No domiciliado con certificado | Ganancia (venta − costo actualizado) | 5 % | Impuesto proporcional a la utilidad |
| Domiciliado | Ganancia (venta − costo actualizado) | 5 % efectivo (6,25 % sobre el 80 % de la ganancia) | Equivalente a la del no domiciliado con certificado |
| Casa habitación, de domiciliado o de no domiciliado | — | No gravada si cumple los requisitos | Sin impuesto a la renta por la venta |
Lo que viene antes y después de este paso está en la guía para vender una propiedad en 2026.
¿Cómo se acredita el costo?
Con la documentación de la adquisición: escritura pública, comprobantes de pago del precio, gastos de adquisición y —cuando corresponde— las mejoras acreditadas. El costo se actualiza con el Índice de Corrección Monetaria que publica mensualmente el MEF. Ver cómo se aplica el ICM y calcula el resultado con la calculadora de impuesto a la renta.
¿Quién retiene?
El comprador, siempre. Quien paga a un no domiciliado una renta de fuente peruana debe retener el impuesto y abonarlo a Sunat (art. 76 de la Ley del Impuesto a la Renta), y para la venta de inmuebles el art. 76-A lo precisa: el adquirente abona la retención con carácter definitivo. La ley no distingue si el comprador es una persona natural o una empresa. La orientación oficial en gob.pe lo resume igual: en la venta de un inmueble en el Perú, el comprador retiene el 5 % del pago.
Antes de elevar la escritura, el notario verifica dos cosas. Al comprador, la constancia de pago de la retención. A ti, como vendedor, el certificado de recuperación del capital invertido o la prueba de que pasaron más de 30 días hábiles desde que lo pediste sin que Sunat lo emitiera. Si no presentas ninguno, no se descuenta el capital invertido y la retención se calcula sobre todo el precio. Ese control notarial es la razón por la que el trámite no se puede posponer.
En la práctica, el 5 % sale del precio que te pagan: negocia sabiendo que el comprador lo descontará para abonarlo a Sunat.
¿Y si no puedo viajar?
La venta se hace con un apoderado mediante poder consular o apostillado e inscrito. Ver Poder notarial para vender un inmueble a distancia: guía para peruanos en el extranjero y ¿Qué es la vigencia de poder y para qué la piden?.
¿Qué queda limpio al final?
Del precio hay que restar impuesto, comisiones, notaría y eventuales deudas del inmueble. Ver cuánto queda limpio al vender y gastos deducibles al vender.
Para el resto de la operación a distancia —el poder, el cobro bancarizado y el ITF— consulta la guía para vender un inmueble en el Perú desde el extranjero.
Un ejemplo en proporciones
La tasa no cambia con el certificado; lo que cambia es la base. Por eso el efecto se entiende mejor en proporciones que en montos:
- Tu ganancia es la cuarta parte del precio. Sin certificado se retiene el 5 % del precio completo. Con certificado se retiene el 5 % solo de esa cuarta parte: el impuesto se reduce a la cuarta parte. Con un precio de S/ 400.000 y una ganancia de S/ 100.000, son S/ 20.000 sin certificado y S/ 5.000 con él.
- Vendes al mismo valor que te costó, ya actualizado. Sin certificado igual se retiene el 5 % del precio, aunque no hayas ganado nada. Con certificado, la ganancia es cero y el impuesto también.
- Frente a un domiciliado. Con certificado, tu 5 % sobre la ganancia equivale a la tasa efectiva del 5 % que paga quien vive en el Perú (6,25 % sobre el 80 % de la ganancia). La diferencia aparece cuando no hay certificado. Si además tributas en tu país de residencia, revisa si te corresponde algún convenio para evitar la doble imposición.
Cuanto menor sea la ganancia frente al precio, más pesa el certificado en el resultado final.
El orden correcto, paso a paso
El error más caro es firmar primero y ordenar los papeles después. La secuencia que protege tu base imponible es esta:
- Confirma tu condición tributaria. Ser no domiciliado depende del tiempo que has permanecido fuera del país, y se revisa en tu caso concreto.
- Reúne la prueba del costo. Escritura de compra, comprobantes de cómo pagaste el precio, gastos de adquisición y mejoras que puedas acreditar.
- Solicita el certificado a Sunat con tiempo, porque pasa por evaluación previa. Sin él no conviene fijar la fecha de firma.
- Otorga el poder si no vas a viajar: consular o apostillado, e inscrito.
- Coordina la retención con el comprador. Sea persona natural o empresa, el comprador retiene el 5 % y lo paga a Sunat; entrégale a tiempo el certificado para que la retención se calcule sobre la ganancia y no sobre todo el precio.
- Firma la escritura. El notario revisará la constancia de pago de la retención antes de elevarla.
Errores que te hacen pagar de más
- Pedir el certificado después de vender. Llega tarde para recuperar por esa vía lo que ya se retuvo.
- No tener cómo probar lo que pagaste. Si el precio original no está sustentado en documentos, el costo no se acredita y el 5 % vuelve a aplicarse sobre todo el precio.
- Olvidar la actualización del costo. El costo se actualiza con el Índice de Corrección Monetaria que publica el MEF; si no lo aplicas, la ganancia gravada sale más alta de lo que corresponde.
- Descartar sin revisar la casa habitación. La Ley del Impuesto a la Renta no distingue entre domiciliados y no domiciliados (Informe 111-2009-SUNAT/2B0000): no es ganancia gravada la venta del inmueble que estuvo al menos dos años en tu propiedad y no se destinó exclusivamente a comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares, siempre que no generes rentas de tercera categoría. Si tienes más de un inmueble en esas condiciones, solo califica el que quede como único de tu propiedad (art. 1-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta).
- Aplicar las reglas generales a un inmueble heredado. Su costo computable se determina de otra manera y conviene calcularlo aparte.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el impuesto si me compra una persona natural?
El comprador, igual que si fuera una empresa: retiene el 5 % y lo abona a Sunat (arts. 76 y 76-A de la Ley del Impuesto a la Renta). Tú no lo pagas por tu cuenta; lo que te toca es acreditar el capital invertido para que la retención se calcule sobre la ganancia.
¿Cuándo se es no domiciliado?
Cuando se pierde la condición de domiciliado por permanencia fuera del país conforme a las reglas del Impuesto a la Renta. Se verifica caso por caso.
¿El certificado tarda mucho?
Es un procedimiento con evaluación previa: conviene iniciarlo con anticipación a la firma.
¿Puedo aplicar la exoneración de casa habitación?
Sí, si cumples los requisitos: la ley no distingue entre domiciliados y no domiciliados. El inmueble debe haber estado al menos dos años en tu propiedad, no destinarse exclusivamente a comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares y, si tienes otros en esas condiciones, ser el único que te quede tras la venta. En ese caso la venta no está gravada con el impuesto a la renta.
¿Y si vendo un inmueble heredado?
El costo computable tiene reglas propias. Ver impuestos al vender una casa heredada.
¿Hay convenios para evitar la doble imposición?
El Perú tiene convenios con varios países; su aplicación depende del caso concreto.
Relacionado con este tema: Impuestos al alquilar un local comercial: cuándo es primera categoría y cuándo tercera.
Fuentes
- Sunat — Impuesto a la Renta: rentas de segunda categoría por enajenación de inmuebles
- Ley del Impuesto a la Renta, capítulo VII: art. 54, inciso b, tasa de 5 % para no domiciliados (D. Leg. 1258) — Sunat
- Ley del Impuesto a la Renta, capítulo X: arts. 76 y 76-A, retención del comprador y capital invertido — Sunat
- Tributación de personas no domiciliadas — gob.pe
- Sunat — Informe N.° 111-2009-SUNAT/2B0000: la venta de la casa habitación de un no domiciliado no está gravada
- MEF — Índice de Corrección Monetaria para la enajenación de inmuebles
- Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú
- Ministerio de Justicia — Sistema Peruano de Información Jurídica (normas tributarias)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Calcula lo que vas a pagar antes de firmar, no después. Con esto lo tienes:
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
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