Un banco de terrenos es la cartera de suelo que una inmobiliaria compra o amarra por adelantado para tener proyectos durante los próximos años. No compra por gusto ni por ubicación "bonita": compra por números, y esos números se pueden anticipar.
Datos clave
- El suelo es el cuello de botella del sector: Capeco insiste en ampliar la oferta de suelo con servicios e infraestructura para sostener las metas de vivienda.
- La demanda de proyectos está activa: Scotiabank proyecta cerca de 28.000 viviendas vendidas en 2026 y más de 45.000 créditos hipotecarios.
- El precio máximo que puede pagar un desarrollador lo fija el método residual, no el deseo del vendedor.
- Un terreno saneado vale más que el mismo terreno sin sanear: la diferencia es el costo y el riesgo que el comprador tendría que asumir.
¿Cuáles son los siete criterios?
| # | Criterio | Qué se revisa |
|---|---|---|
| 1 | Zonificación y parámetros | Usos permitidos, altura, densidad, área libre |
| 2 | Frente y forma del lote | Un frente corto limita el diseño y la cabida |
| 3 | Área | Que alcance el número mínimo de unidades para que el proyecto tenga escala |
| 4 | Servicios | Factibilidad de agua, desagüe y energía |
| 5 | Saneamiento | Partida limpia, área coincidente, sin cargas ni ocupantes |
| 6 | Precio | Compatible con el valor residual del suelo en esa zona |
| 7 | Entorno y demanda | Que exista comprador para las unidades resultantes |
¿Cómo se amarra un terreno sin comprarlo todavía?
Con un contrato de opción de compra: el desarrollador paga una prima por el derecho a comprar dentro de un plazo, y en ese plazo hace el due diligence y la cabida. Si el proyecto no cierra, no compra. Ver contrato de opción de compra y due diligence de un terreno.
¿Qué puede hacer un propietario para vender mejor?
- Sanear la partida y rectificar el área si no coincide.
- Obtener el certificado de parámetros y calcular la cabida.
- Retirar ocupantes y cargas antes de ofrecer el terreno.
- Preparar un expediente con partida, planos, parámetros y servicios.
- Publicarlo donde lo busquen compradores de suelo, no solo compradores de vivienda.
Ver rectificación de áreas y densificación y altura.
¿Y si mi terreno no califica para un edificio?
Entonces el comprador es otro: familias, pequeños constructores o inversionistas que subdividen. Es un mercado distinto y con otro precio por metro. Ver subdividir un lote.
Preguntas frecuentes
¿Los desarrolladores pagan más que un particular?
Pagan según su cálculo residual. En zonas de alta densidad suele superar al precio para uso familiar; en zonas sin altura, no.
¿Sirve un terreno con casa antigua?
Sí: se valora por el suelo, y la demolición es un costo del proyecto.
¿Debo tener licencia antes de vender?
No hace falta, pero tener parámetros y cabida sube el precio y acorta la negociación.
¿Cuánto demora una compra de este tipo?
El due diligence toma semanas; el cierre depende del saneamiento del terreno.
¿Puedo negociar canje en vez de venta?
Sí. Ver canje de terreno por departamentos.
Fuentes
- Infobae (20-ago-2026) — Meta de 1,25 millones de viviendas: Capeco pide ampliar oferta de suelo, servicios e infraestructura
- CAPECO — Cámara Peruana de la Construcción
- TUO de la Ley 29090 — Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (D.S. 006-2017-VIVIENDA)
- RPP (agosto 2026) — Scotiabank: récord de ventas de 28.000 viviendas y más de 45.000 créditos hipotecarios
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si tu terreno es apto para desarrollo, el precio cambia. Con esto lo compruebas y lo publicas:
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos y llega a miles de compradores e inquilinos en todo el Perú.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Asesoría de compra e inversión — te guiamos hacia la mejor oportunidad según tu presupuesto y tus objetivos.
- Difusión multicanal y contenido — llevamos tu propiedad a Facebook, Instagram, TikTok y YouTube con el formato propio de cada red: fotografía optimizada, reel con voz en off, video selfie y video premium.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.