Con la norma vigente —el Título III de la Ley 27157 y su reglamento, el D.S. 035-2006-VIVIENDA—, quien debe tres o más cuotas ordinarias, o una extraordinaria, queda inhabilitado: puede asistir a la junta de propietarios con voz, pero sin voto. Si la mora llega a tres meses consecutivos, el presidente de la junta puede demandar el cobro por la vía ejecutiva, sin conciliación previa. El Decreto Legislativo 1568 prevé además un registro de deudores y una carga inscribible en la partida del inmueble, pero entrará en vigencia 180 días después de que se publique su reglamento; mientras tanto rige el régimen de la Ley 27157.
Datos clave
- Tres cuotas ordinarias o una extraordinaria impagas: quedas inhabilitado; asistes a la junta con voz, pero sin voto (art. 143 del D.S. 035-2006-VIVIENDA, vigente).
- Tres meses consecutivos de mora: el presidente de la junta puede demandar el cobro por la vía ejecutiva, sin conciliación previa (art. 157 del mismo reglamento).
- Registro de deudores y carga en la partida: los prevé el D. Leg. 1568, que entrará en vigencia 180 días después de que se publique su reglamento.
- Condición: junta inscrita en Sunarp y acuerdos válidamente adoptados.
- Estado del D. Leg. 1568: su reglamento no se había publicado al cierre de esta actualización (septiembre de 2026), pese a la orden judicial de julio.
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La escala, en orden
| Etapa | Consecuencia | Qué te quita |
|---|---|---|
| Primer impago | Requerimiento de la junta | Nada aún, pero empieza el registro documental |
| Tres cuotas ordinarias o una extraordinaria | Inhabilitación en las sesiones (vigente) | El voto sobre lo que pasa en tu edificio |
| Tres meses consecutivos de mora | Demanda de cobro por la vía ejecutiva (vigente) | Costos del proceso además de la deuda |
| Cuando rija el D. Leg. 1568 | Registro de deudores de cuotas | Publicidad de tu condición de moroso |
| Cuando rija el D. Leg. 1568 | Carga por la deuda en la partida | La posibilidad de vender sin discutir el precio |
La inhabilitación duele más de lo que parece
Perder el voto en la junta significa que las decisiones que afectan tu patrimonio se toman sin ti: la cuota extraordinaria para el ascensor, el cambio de administrador, la obra en la fachada, la contratación de seguridad. Puedes asistir y opinar, pero todo eso se vota sin ti y tú pagas el resultado.
Es una sanción diseñada con precisión: no te quita el inmueble, te quita el control sobre él.
Por qué la carga en la partida cambiará la conducta cuando rija
Porque convierte un problema aplazable en uno inmediato. Una deuda de mantenimiento se puede postergar durante años; una deuda visible en la partida registral aparece en el peor momento posible, cuando el propietario quiere vender o hipotecar y descubre que su comprador la está viendo.
Ver la deuda inscrita en la partida.
Las salidas, de la mejor a la peor
Convenio de pago con la junta. Es la salida óptima y la más subestimada. Una junta prefiere un cronograma cierto a un procedimiento largo, y suele aceptarlo si se plantea antes de que el conflicto escale.
Cuestionar lo que sea cuestionable. Si la cuota no fue aprobada válidamente, si el prorrateo no corresponde a tu porcentaje de participación o si te imputan gastos ajenos, corresponde discutirlo con documentos. Pero conviene ser honesto: eso aplica a una parte de los casos, no a todos.
Vender antes de que escale. Si la deuda creció porque el inmueble ya no te calza, es una decisión válida. Mide primero cuánto vale con el valorizador.
Esperar. Es la peor: la deuda crece, la escala avanza y la posición de negociación se deteriora.
¿Y si la junta no está inscrita?
Varias de las herramientas del nuevo régimen se apoyan en que la junta esté inscrita en Sunarp, y muchos edificios peruanos funcionan con juntas de hecho. Eso no convierte la deuda en inexistente —los gastos comunes se deben igual— pero sí limita las vías de cobro disponibles mientras esa formalización no ocurra.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si no pago el mantenimiento durante tres meses?
Si con eso acumulas tres cuotas ordinarias impagas, quedas inhabilitado: puedes asistir a la junta con voz, pero sin voto, y no se te cuenta para el quórum (art. 143 del D.S. 035-2006-VIVIENDA). Con tres meses consecutivos de mora, el presidente puede además demandarte el cobro por la vía ejecutiva.
¿Pueden quitarme el departamento por deber mantenimiento?
Hoy la junta puede inhabilitarte y demandarte el cobro por la vía ejecutiva; el registro de deudores y la carga en la partida llegarán cuando rija el D. Leg. 1568. Cualquier afectación patrimonial mayor requiere un proceso judicial con sus propias garantías.
¿Pueden cortarme el agua o el ascensor por moroso?
El régimen canaliza el conflicto a través de medidas específicas. Las medidas de hecho, como cortar servicios, exponen a quien las ordena y no forman parte de la escala prevista.
¿Puedo negociar la deuda con la junta?
Sí, y suele ser la mejor salida. Un convenio de pago con cronograma cierto resulta habitualmente preferible para la junta frente a un procedimiento de cobranza prolongado.
¿Qué pasa si mi junta no está inscrita en Sunarp?
La deuda por gastos comunes sigue existiendo, pero varias de las herramientas de cobro previstas se apoyan en la inscripción de la junta, por lo que su ausencia limita las vías disponibles.
Si tu situación es algo distinta, mira ¿Cuánto cuesta el mantenimiento anual de una casa?.
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Fuentes
- Condominios podrán tomar nuevas medidas contra morosos en pagos de mantenimiento: ¿cuáles? — Gestión
- Las 'medidas de presión' que las juntas de propietarios podrán aplicar sobre vecinos morosos — Gestión
- Vecinos morosos en edificios: Poder Judicial ordena reglamentar norma que permitirá registrar sus deudas — Infobae, 11/08/2026
- Viviendas: las 'medidas de presión' que juntas de propietarios podrán aplicar sobre vecinos morosos — Payet, Rey, Cauvi, Pérez / PPU Legal
- Cómo reducir la morosidad en edificios de Lima: guía de gestión 2026 — Condominios Perú
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