¿Puedo vender una casa comprada con Techo Propio en Perú? Plazos, devolución del bono y la regla de los 5 años

Se puede vender, pero no siempre de inmediato ni sin consecuencias: una vivienda adquirida o construida con subsidio del Estado suele tener restricciones pactadas en el contrato y, en algunos casos, cargas inscritas en la partida registral. Antes de publicar el aviso, lo primero es leer la partida y el contrato con el que se recibió el bono.

Lo vigente y lo propuesto: no confundirlos

Para ver en qué momento de la venta entra esto, revisa la guía completa para vender en el Perú.

¿Cómo saber si mi vivienda tiene restricción?

Con tres documentos y una tarde:

1. Copia literal de la partida del inmueble, donde figuran cargas y gravámenes. Ver cómo leerlos.
2. El contrato con el que recibiste el bono o compraste la unidad.
3. La minuta y escritura pública de tu compraventa, si la hubo.

Ver también qué revisar en una partida registral y el detalle de la propuesta de los 5 años.

¿Y si necesito mudarme de verdad?

Hay salidas legítimas antes de forzar una venta prohibida: el alquiler —si no está restringido—, la permuta, o esperar el plazo cuando existe. Lo que no conviene es firmar un contrato privado que "vende" sin transferir: eso no traslada la propiedad, deja al comprador sin registro y a ti con el problema. Ver si sirve un contrato hecho a mano.

Si lo que empuja la mudanza es que la casa quedó chica, conviene saber de qué partes: las medidas del módulo de Techo Propio y cuántos metros construye.

Cuánto podrías tener que devolver

Si tu contrato obliga a devolver el subsidio al vender antes de cierto plazo, esa devolución tiene que entrar en tu cálculo desde el inicio, igual que el saldo de una hipoteca. El monto exacto es el que figura en los documentos con los que recibiste el bono, porque depende del año y de la modalidad en que lo recibiste.

Como orden de magnitud, los topes actualizados por el DS 012-2026-VIVIENDA para la compra de vivienda nueva son:

• Vivienda unifamiliar: bono de hasta S/ 52.250.
• Departamento en multifamiliar, conjunto residencial o quinta: bono de hasta S/ 47.850.

Si además se aprobara el reglamento de la Ley 32379 tal como fue prepublicado, a esa cifra se sumarían los intereses legales. Antes de fijar el precio, resta del valor de mercado lo que tendrías que devolver y lo que te falte pagar del crédito complementario: lo que queda es lo que realmente recibirías.

Si estás casado o conviviendo: las dos firmas

Techo Propio se otorga a un grupo familiar, y muchas veces ese grupo incluye un cónyuge o conviviente. Si es tu caso, la venta cambia:

• Si compraste durante el matrimonio y rige la sociedad de gananciales, la vivienda es un bien social, aunque la partida muestre un solo nombre.
• Para vender un bien social deben intervenir ambos cónyuges. Si firma solo uno, la notaría lo traba o el registro observa el título.
• Si son convivientes con unión de hecho reconocida notarial o judicialmente e inscrita, se aplica un régimen parecido. Sin ese reconocimiento, cada quien conserva solo lo que está inscrito a su nombre.

Revisa el estado civil que aparece en la partida y confirma que coincide con tu situación actual. El detalle está en bien propio o bien social.

Errores que suelen trabar la venta

1. Publicar antes de leer la partida y enterarse de la carga cuando el abogado del comprador ya la encontró.
2. Dar por vigente o por descartada la prohibición de 5 años según lo que dicen los titulares, sin verificar si el reglamento final ya se publicó.
3. Negociar un precio sin descontar la devolución del bono, que después aparece al cierre.
4. Cerrar el trato con la firma de uno solo cuando la vivienda es de la sociedad conyugal.
5. Recibir arras sin haber confirmado que puedes vender: si la restricción impide transferir, ese dinero se convierte en un conflicto con el comprador.

Ordenar estos puntos antes de publicar te permite fijar un precio realista y responder con documentos cuando te pregunten por la carga.

Si ya pasaron los plazos y decides vender, empieza por saber cuánto vale la casa hoy: el valorizador compara con propiedades reales de tu zona y te da el valor comercial, el precio sugerido para publicar y el de venta rápida.

Preguntas frecuentes

¿Puedo alquilar una vivienda de Techo Propio?

Depende de las condiciones de tu contrato. La propuesta de reglamento de la Ley 32379 plantea prohibirlo por 5 años, pero a la fecha es un proyecto.

¿Tengo que devolver el bono si vendo?

Si tu contrato lo pactó, sí. La devolución con intereses legales también aparece en la propuesta reglamentaria, todavía no vigente.

¿El comprador se entera de la restricción?

Sí, si está inscrita: aparece en la copia literal de la partida, que cualquiera puede pedir.

¿Puedo vender si ya terminé de pagar el crédito complementario?

Pagar el crédito levanta la hipoteca, no necesariamente la restricción del subsidio. Son cosas distintas.

¿Cuánto vale hoy mi vivienda?

Antes de decidir, ten el número. Ver cómo tasar antes de vender.

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Fuentes

• Resolución 00228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo P-1 (publicidad de predios, texto corregido por la fe de erratas del 24-dic-2025) — Sunarp
• Ley N° 32379, Ley de Vivienda de Interés Social — Diario Oficial El Peruano
• Fondo MIVIVIENDA — Programa Techo Propio
• Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento — Noticias
• Plataforma de servicios en línea Sunarp