El criterio de lo devengado imputa la renta cuando nace el derecho a cobrarla; el de lo percibido, cuando el dinero efectivamente entra. Hasta 2025 las rentas de primera categoría se regían por el devengado; desde el 1 de enero de 2026 se rigen por el percibido, por efecto de la Ley 32430. Es una diferencia de dos palabras que puede valer miles de soles al año.
Datos clave
- Devengado: la renta se imputa cuando se vuelve exigible, se cobre o no.
- Percibido: la renta se imputa cuando se cobra efectivamente.
- Régimen vigente en rentas de primera categoría desde 2026: percibido.
- Norma: Ley 32430, publicada el 21 de agosto de 2025.
- Efecto directo: el propietario con inquilino moroso deja de tributar por renta no cobrada.
El caso que lo explica todo
Un propietario alquila un departamento en S/ 2.000 mensuales. En marzo el inquilino deja de pagar y se va en septiembre, tras seis meses sin abonar nada.
| Con criterio devengado (hasta 2025) | Con criterio percibido (desde 2026) | |
|---|---|---|
| Renta pactada en los 6 meses | S/ 12.000 | S/ 12.000 |
| Renta efectivamente cobrada | S/ 0 | S/ 0 |
| Renta que se imputa | S/ 12.000 | S/ 0 |
| Obligación de pago a cuenta | Sobre la renta pactada | No nace |
El propietario del escenario izquierdo no solo perdió seis meses de renta: además tuvo que financiar con dinero propio el impuesto de un ingreso que nunca existió. Eso es exactamente lo que se corrigió.
¿Por qué existía el criterio devengado en primera categoría?
Por una razón de recaudación y de simplicidad: el devengado es predecible y fácil de fiscalizar, porque se apoya en el contrato y no en el flujo de caja. El percibido, en cambio, obliga a la administración a verificar cobros reales. La discusión sobre ese equilibrio entre justicia del contribuyente y capacidad de fiscalización está bien planteada en el análisis de Conexión ESAN, que la titula, no por casualidad, como una tensión entre "renta justa" y "desequilibrio en la recaudación".
Lo que este cambio NO hace
Conviene ser preciso, porque circula bastante entusiasmo mal informado:
No elimina el impuesto. Cuando cobras, tributas.
No condona lo anterior. El criterio nuevo rige para periodos generados desde el 1 de enero de 2026.
No exime de obligaciones formales. Sigues declarando en el Formulario Virtual 1683.
No sustituye el desalojo. Deja de agravar el daño; no recupera el inmueble ni la renta. Para eso está la Ley 30933, ver desalojo notarial.
La consecuencia práctica: documenta cada cobro
Al volverse relevante la fecha de percepción, tu contabilidad doméstica pasa a ser tu prueba. Un propietario ordenado —transferencias a una cuenta específica, recibos numerados, control mensual— aprovecha la ley sin fricción. Uno que cobra en efectivo y sin registro tiene el mismo derecho y ninguna forma de acreditarlo.
Es también el momento de recordar que el mejor tratamiento del inquilino moroso es no tenerlo: verificar historial crediticio antes de firmar cuesta S/ 7,90 y evita el problema entero. Ver reporte crediticio antes de alquilar y cómo elegir buenos inquilinos.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa criterio de lo percibido?
Que la renta se imputa al ejercicio en que efectivamente se cobra. Aplicado al alquiler, la obligación tributaria nace cuando el dinero ingresa, no cuando vence la cuota.
¿Qué significa criterio de lo devengado?
Que la renta se imputa cuando nace el derecho a percibirla, con independencia de que se haya cobrado. Fue el criterio aplicable a las rentas de primera categoría hasta 2025.
¿Desde cuándo rige el criterio de lo percibido en alquileres?
Desde el 1 de enero de 2026, por efecto de la Ley 32430 publicada el 21 de agosto de 2025.
¿Puedo pedir devolución de lo pagado en años anteriores por rentas no cobradas?
El cambio de criterio rige para los periodos generados a partir del 1 de enero de 2026. Cualquier pretensión sobre ejercicios anteriores debe evaluarse con asesoría tributaria específica.
¿Qué pasa si cobro varios meses atrasados de una vez?
Bajo el criterio de lo percibido, esa renta se imputa al periodo en que efectivamente se cobra, que es cuando corresponde declararla y pagar el impuesto.
Fuentes
- Rentas de primera categoría e imputación bajo el principio del percibido a partir del ejercicio fiscal 2026 — PeruContable
- Alcances de la Ley N° 32430: aplicación del criterio de lo percibido en las rentas de primera categoría — Estudio Ugaz Zegarra
- ¿Renta justa en el arrendamiento o desequilibrio injusto en la recaudación? — Conexión ESAN
- Arrendamiento justo: pagos a cuenta por rentas de primera categoría bajo el criterio del percibido (Formulario Virtual 1683) — B&B Abogados y Contadores
- Rentas de primera categoría: preguntas y respuestas — Sunat
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