La Ley 32430, llamada de arrendamiento justo, cambia desde el 1 de enero de 2026 cuándo pagas el impuesto por alquilar: el 5% se paga solo sobre la renta que efectivamente cobras, no sobre la pactada. Si el inquilino no paga, ese mes no pagas impuesto. El reglamento se adecuó con el Decreto Supremo 012-2026-EF, publicado el 6 de febrero de 2026.
Desde el 1 de enero de 2026, las rentas de primera categoría por arrendamiento de inmuebles se imputan al ejercicio en que efectivamente se perciben y no al ejercicio en que se devengan. Lo dispuso la Ley 32430, llamada "de arrendamiento justo", publicada el 21 de agosto de 2025. En términos prácticos: si el inquilino no te paga, no nace la obligación de pagar el impuesto por ese mes.
Datos clave
- Norma: Ley 32430, que modifica el Decreto Legislativo 774, Ley del Impuesto a la Renta.
- Publicada: 21 de agosto de 2025.
- Vigente desde: 1 de enero de 2026.
- Cambio: del criterio de lo devengado al criterio de lo percibido en rentas de primera categoría.
- Declaración: Formulario Virtual N.° 1683, consignando la renta efectivamente percibida.
- Bancarización: obligatoria para pagos superiores a S/ 2.000 o US$ 500.
- Reglamento: el Poder Ejecutivo debía adecuar el Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta en un plazo de 90 días calendario. Lo hizo con el Decreto Supremo 012-2026-EF, publicado en El Peruano el 6 de febrero de 2026, que también recoge la Ley 32541 sobre los pagos a cuenta.
- Tasa: el impuesto de primera categoría equivale al 5% del monto del alquiler, según SUNAT.
- Cuándo pagar: dentro del cronograma mensual según tu RUC, o en el mismo mes en que recibes el pago (DS 012-2026-EF, art. 53 del reglamento).
¿Qué problema venía a resolver?
Uno bastante indignante. Con el criterio de lo devengado, el propietario debía pagar el impuesto a la renta por el alquiler pactado, lo hubiera cobrado o no. Un inquilino que dejaba de pagar generaba dos daños simultáneos: no ingresaba la renta y, además, había que pagar impuesto por ella. En un desalojo que se prolongaba meses, el propietario acumulaba pérdida sobre pérdida.
La Ley 32430 corrige esa asimetría: la obligación tributaria nace cuando el dinero entra. De ahí el nombre de "arrendamiento justo".
Si recién vas a poner tu inmueble en alquiler, conviene leer primero la guía completa para alquilar tu departamento o casa en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
¿Qué cambia en concreto?
| Hasta 2025 (devengado) | Desde 2026 (percibido) | |
|---|---|---|
| Nacimiento de la obligación | Con el vencimiento del alquiler pactado | Con la percepción efectiva del alquiler |
| Inquilino que no paga | El propietario igual pagaba el impuesto | No hay renta que declarar por ese periodo |
| Monto a consignar en el formulario | La renta pactada | La renta percibida |
| Carga probatoria | Menor | Mayor: hay que acreditar cuándo se percibió |
| Formulario | Virtual 1683 | Virtual 1683 |
¿Cuánto pago con la Ley 32430? Un ejemplo
SUNAT usa como ejemplo un departamento alquilado en S/ 1.300 al mes: el 5% son S/ 65. Con el criterio de lo percibido, ese pago aparece solo en los meses en que el dinero entra:
| Mes | ¿Cobraste el alquiler? | Impuesto con la regla anterior (devengado) | Impuesto desde 2026 (percibido) |
|---|---|---|---|
| Enero | Sí, S/ 1.300 | S/ 65 | S/ 65 |
| Febrero | No | S/ 65 | S/ 0 |
| Marzo | No | S/ 65 | S/ 0 |
| Abril | Sí, abril más lo atrasado: S/ 3.900 | S/ 65 | S/ 195 |
La misma ficha de SUNAT indica que, al final del año, se compara lo pagado con el impuesto que resulta del 6% del valor de autoavalúo del inmueble; si lo pagado es menor, hay que presentar la declaración anual y pagar la diferencia. Si tuviste meses sin cobrar, revisa ese cierre con tu contador.
La contrapartida que nadie menciona: ahora hay que probar
Este es el punto que conviene entender bien. Al pasar al criterio de lo percibido, la fecha del cobro se vuelve un hecho tributariamente relevante, y por lo tanto tiene que ser demostrable. La ley no regala una excusa para no declarar: exige poder acreditar cuándo entró el dinero y cuándo no.
De ahí que la recomendación uniforme de los especialistas sea documentar con medios fehacientes: transferencias bancarias, cheques, constancias, recibos. El propietario que cobra en efectivo y sin registro es, paradójicamente, el que peor puede aprovechar la ley, porque no puede probar nada, ni lo cobrado ni lo no cobrado.
¿Y la bancarización?
Los pagos superiores a S/ 2.000 o US$ 500 deben bancarizarse obligatoriamente. No es una novedad de esta ley —la obligación general de utilizar medios de pago viene de la normativa de bancarización—, pero aquí adquiere un papel adicional: la transferencia es, al mismo tiempo, el medio de pago exigido y la prueba de la percepción. Ver por qué bancarizar el alquiler conviene al propietario y bancarización.
¿Esto significa que puedo dejar de declarar si el inquilino se atrasa?
Significa que no declaras como percibido lo que no percibiste, que no es lo mismo que dejar de cumplir obligaciones formales. La recomendación práctica es llevar un control mensual de lo efectivamente cobrado, conservar los comprobantes y las transferencias, y consignar en el Formulario Virtual 1683 el monto percibido en el periodo. Ver cómo declarar el alquiler con el Formulario 1683.
¿Qué debería cambiar en tu contrato?
Tres cosas concretas: una cláusula que exija el pago por medio bancario a una cuenta determinada; una definición precisa de la fecha de pago; y la constancia de que el pago se acredita con el abono, no con la promesa. A eso conviene sumarle, si aún no las tiene, las cláusulas que habilitan el desalojo notarial. Ver las cláusulas nuevas que exige la Ley 32430.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la Ley 32430 de arrendamiento justo?
Es la ley que modificó el Decreto Legislativo 774, Ley del Impuesto a la Renta, para que las rentas de primera categoría por arrendamiento se imputen bajo el criterio de lo percibido. Fue publicada el 21 de agosto de 2025 y rige desde el 1 de enero de 2026.
¿Debo pagar impuesto si mi inquilino no me paga el alquiler?
Desde 2026, no. Al regir el criterio de lo percibido, la obligación tributaria nace con la percepción efectiva de la renta. Antes, con el criterio de lo devengado, el impuesto se pagaba aunque el alquiler no se hubiera cobrado.
¿Desde cuándo se aplica el criterio de lo percibido?
Desde el 1 de enero de 2026, para los periodos tributarios generados a partir de esa fecha.
¿Cómo acredito que no percibí el alquiler?
Con medios fehacientes que documenten los cobros efectivos: transferencias bancarias, cheques, constancias y recibos. Un control mensual ordenado de ingresos percibidos es la mejor defensa ante una fiscalización.
¿Qué formulario se usa para declarar el alquiler en 2026?
El Formulario Virtual N.° 1683, consignando el monto de la renta efectivamente percibida en el periodo.
¿Qué dice la Ley 32430?
Modifica el inciso b) del artículo 57 de la Ley del Impuesto a la Renta para que las rentas de primera categoría se imputen al ejercicio en que se perciben. En la práctica, el propietario paga el impuesto del alquiler cuando lo cobra, y no por el alquiler pactado que el inquilino dejó de pagar.
¿Cuánto se paga de impuesto por alquilar un inmueble en 2026?
El 5% del alquiler efectivamente cobrado, según SUNAT. Por un alquiler de S/ 1.300 cobrado en el mes, pagas S/ 65. Se declara y paga con el Formulario Virtual 1683, con RUC y clave SOL, dentro del cronograma mensual o en el mismo mes del cobro.
¿Puedo pagar el impuesto en el mismo mes en que cobro el alquiler?
Sí. El Decreto Supremo 012-2026-EF modificó el artículo 53 del reglamento: el pago a cuenta se hace dentro de los plazos del Código Tributario, pero el contribuyente puede efectuarlo en el mes en que percibe la renta. SUNAT pone el ejemplo de un cobro del 15 de marzo de 2026 pagado ese mismo mes.
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Fuentes
- Arrendamiento justo en Perú: Ley N.º 32430 y modificación del Impuesto a la Renta — Grupo Santiváñez
- Alcances de la Ley N° 32430: aplicación del criterio de lo percibido en las rentas de primera categoría — Estudio Ugaz Zegarra
- Ley N.° 32430: arrendamiento justo y aplicación del criterio de lo percibido en el Impuesto a la Renta — B&B Abogados y Contadores
- Conoce las implicancias de los cambios en la ley del arrendamiento justo — La Cámara, Cámara de Comercio de Lima
- Rentas de primera categoría e imputación bajo el principio del percibido a partir del ejercicio fiscal 2026 — PeruContable
- Rentas de primera categoría: preguntas y respuestas — Sunat
- Decreto Supremo N.° 012-2026-EF, que modifica el Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta — El Peruano, 06/02/2026
- Calcular el Impuesto a la Renta de primera categoría — SUNAT en gob.pe, actualizado el 14/04/2026
- Arrendadores, atentos: la Ley 32430 cambia el pago de renta por alquileres — Diario Oficial El Peruano, 05/09/2025
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