La detracción es un descuento que el cliente aplica al pago y deposita en una cuenta del contratista en el Banco de la Nación, destinada exclusivamente al pago de tributos. En contratos de construcción, el porcentaje es del 4%.
Datos clave
- Porcentaje: 4% para contratos de construcción, según el Anexo 3 del régimen de detracciones.
- Umbral: el sistema no se aplica cuando el importe de la operación es igual o menor a S/ 700.
- Quién deposita: el usuario del servicio o quien contrata la construcción, en la cuenta del proveedor.
- Efecto de no hacerlo: se pierde el derecho a usar el crédito fiscal del IGV en el periodo correspondiente y se expone a multa.
¿Cómo funciona en la práctica?
| Paso | Quién | Detalle |
|---|---|---|
| 1. Se emite la factura de la valorización | Contratista | Con la mención del sistema de detracciones |
| 2. Se calcula el 4% | Cliente | Sobre el importe total de la operación |
| 3. Se deposita en el Banco de la Nación | Cliente | En la cuenta de detracciones del contratista |
| 4. Se paga el saldo | Cliente | El 96% restante al contratista |
| 5. Se usa el fondo | Contratista | Solo para pagar tributos administrados por Sunat |
¿Por qué importa en una obra privada?
Porque afecta al flujo de las dos partes. El contratista cobra el 96% en efectivo y el 4% queda restringido; si no lo previó, su caja se aprieta. Y el cliente que omite el depósito pierde crédito fiscal, lo que en una obra grande es dinero relevante. Por eso conviene que el contrato diga expresamente quién deposita, en qué plazo y qué pasa si no se hace. Ver qué debe decir un contrato de obra.
¿Aplica si contrato a un maestro de obra informal?
Si no hay comprobante de pago no hay operación formal, y entonces el problema es mayor que la detracción: no hay sustento del gasto, ni garantía, ni responsabilidad exigible. En una obra de cierto tamaño, contratar formalmente es más barato que el riesgo de no hacerlo. Ver suma alzada o precios unitarios.
¿Y si soy persona natural sin RUC?
Las obligaciones del sistema recaen sobre los sujetos que la norma señala. Si construyes tu casa y contratas a una empresa, revisa con tu contador cómo se aplica en tu caso concreto. Ver persona natural o empresa.
Cómo dejarlo resuelto en el contrato de obra
La mayoría de los problemas con la detracción no son tributarios sino de coordinación. Se evitan con cuatro cláusulas claras:
- Quién deposita y cuándo. Que el contrato diga que el cliente deposita el 4 % en la cuenta de detracciones del contratista y en qué plazo desde que recibe cada factura.
- Datos de la cuenta. Que el contratista entregue por escrito el número de su cuenta de detracciones en el Banco de la Nación antes de la primera valorización.
- Cómo se paga el saldo. El 96 % restante se transfiere al contratista contra la presentación de la constancia de depósito, para que ambas partes tengan el mismo registro.
- Qué pasa si hay un error. Quién corrige un depósito equivocado o tardío y quién asume sus consecuencias.
Para el contratista hay un punto adicional: su presupuesto de caja debe contar solo con el 96 % de cada valorización, porque el 4 % queda reservado para tributos.
Errores frecuentes
- Pagar el total al contratista y "regularizar después". El depósito es obligación de quien contrata; pagarlo todo no lo libera.
- Depositar tarde. Se difiere el uso del crédito fiscal del IGV y puede haber multa.
- Depositar en una cuenta equivocada o sin verificar el titular. Confirma siempre la cuenta con la documentación del contratista.
- No guardar las constancias. Son la prueba de que cumpliste y el respaldo de cada pago de la obra.
- Aplicar el 4 % a todo. La compra de materiales y los servicios de arquitectura tienen su propio tratamiento; el 4 % corresponde al contrato de construcción.
Cuando termina la obra: inscribir lo construido
Las facturas, las valorizaciones y las constancias de depósito documentan cuánto costó la construcción, y ese valor reaparece al inscribirla. Sin declaratoria de fábrica, el registro solo reconoce el terreno y un banco financia sobre el terreno, no sobre la casa.
- Declaratoria de fábrica: Sunarp cobra S/ 53,30 de calificación más el 3 por mil del valor de la construcción. Por una obra de S/ 200.000, son S/ 653,30 en derechos registrales, sin contar honorarios del verificador ni certificación notarial de firmas.
- Independización: si la obra dejó varias unidades que quieres vender por separado, cada partida nueva paga S/ 106,70 en 2026.
Planificar este cierre junto con el contrato de obra evita descubrir al vender que lo construido no figura en ninguna parte.
Preguntas frecuentes
¿La detracción es un impuesto adicional?
No: es un adelanto retenido para el pago de tus propios tributos.
¿Se puede liberar el fondo?
Sí, existe el procedimiento de liberación de fondos cuando se cumplen las condiciones.
¿Aplica a la compra de materiales?
Los materiales tienen su propio tratamiento según el bien; el 4% corresponde a contratos de construcción.
¿Y a los servicios de arquitectura?
Los servicios profesionales se rigen por el porcentaje que la norma asigna a esa categoría.
¿Qué pasa si deposito tarde?
El uso del crédito fiscal se difiere y puede haber multa. Es un error caro y evitable.
Fuentes
- Sunat — Sistema de detracciones del IGV (SPOT): apéndices y porcentajes
- Sunat — Cartilla del Sistema de Detracciones del IGV
- Sunat — Impuesto a la Renta: rentas de segunda categoría por enajenación de inmuebles
- Ministerio de Justicia — Sistema Peruano de Información Jurídica (normas tributarias)
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