La deuda de mantenimiento no bloquea legalmente la venta, pero sí la complica en la práctica: el comprador pedirá la constancia de no adeudo a la junta de propietarios y, si hay crédito de por medio, el banco también. Es uno de esos temas que parecen menores hasta que aparecen tres días antes de la firma.
Datos clave
- No hay impedimento legal para transferir, pero sí exigencias prácticas.
- La constancia de no adeudo la emite la junta de propietarios o la administración.
- El reglamento interno define las cuotas, moras y facultades de cobranza.
- Lo habitual es pagar la deuda con parte del precio, en el acto de la firma.
- Ocultarla no funciona: el comprador la detecta al pedir la constancia.
Qué dice el marco legal
El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común —regulado por la Ley N° 27157 y su reglamento— establece que los propietarios contribuyen al mantenimiento de los bienes y servicios comunes según el reglamento interno de cada edificio. Ese reglamento es el documento que fija las cuotas, los intereses por mora y los mecanismos de cobranza, y es el primero que hay que leer cuando aparece una deuda.
Cómo se resuelve en la operación
| Situación | Salida habitual |
|---|---|
| Deuda de pocos meses | Se cancela antes de publicar y se pide la constancia |
| Deuda alta acumulada | Se pacta en la minuta pagarla con parte del precio |
| Deuda con proceso de cobranza | Se negocia con la junta un acuerdo previo a la firma |
| Discrepancia sobre el monto | Se pide el estado de cuenta detallado y se concilia |
Elaboración EximiaHaus sobre el régimen de propiedad exclusiva y común del TUO del reglamento de la Ley N° 27157 y la práctica habitual en la compraventa de departamentos.
Por qué al comprador le importa tanto
Porque una deuda pendiente puede traducirse en fricción con la junta desde el primer día: restricción de servicios comunes, reclamos y, en casos extremos, procesos de cobranza. Además, el estado de cuentas del edificio es una señal del estado del edificio en general: una junta con morosidad alta suele significar ascensores sin mantenimiento y áreas comunes deterioradas.
Cómo se lee esa situación está en vender un departamento con junta de propietarios desordenada.
La deuda también dice algo del edificio
Si el edificio entero arrastra morosidad, el problema deja de ser tuyo y pasa a ser del inmueble: sin ingresos, la junta posterga el mantenimiento del ascensor, la bomba de agua o la pintura de fachada, y eso se ve en la primera visita. Un comprador atento lo pregunta; uno que no pregunta lo nota igual.
Al revés también funciona: un edificio con cuentas ordenadas, fondo de mantenimiento y actas al día es un argumento de venta real, sobre todo frente a compradores que ya vivieron el problema contrario. Vale la pena pedirle a la administración un resumen y adjuntarlo a la carpeta del inmueble.
Lo que conviene tener listo
Estado de cuenta emitido por la administración, constancia de no adeudo, copia del reglamento interno y —si existe— acta de la última junta con las cuotas vigentes. Con esos cuatro documentos, la conversación con el comprador deja de ser una sospecha y pasa a ser un trámite.
El expediente completo está en el checklist de documentos para vender, y la guía general, en cómo vender mi departamento paso a paso.
Preguntas frecuentes
¿La deuda de mantenimiento impide vender?
No hay impedimento legal para transferir, pero el comprador y el banco exigirán la constancia de no adeudo de la junta de propietarios.
¿La deuda pasa al nuevo propietario?
La obligación corresponde a quien la generó, pero en la práctica el edificio la reclama sobre la unidad, y por eso se exige la constancia antes de firmar.
¿Puedo pagarla con el dinero de la venta?
Sí, es lo más común: se deja por escrito en la minuta y se cancela en el acto de la firma.
¿Quién emite la constancia de no adeudo?
La junta de propietarios o la administración del edificio, según establezca el reglamento interno.
¿Qué hago si no estoy de acuerdo con el monto?
Pedir el estado de cuenta detallado y conciliar antes de publicar: discutirlo con un comprador esperando es la peor posición posible.
Fuentes
- TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, DS N° 035-2006-VIVIENDA (declaratoria de fábrica y propiedad exclusiva y común)
- Sunarp — solicitar copia literal de una partida registral
- Créditos hipotecarios — Portal del Usuario, SBS
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, DS N° 156-2004-EF (predial, arbitrios y alcabala)
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