¿Qué hago si el inquilino metió a otras personas a vivir?

Lo primero es distinguir qué está pasando: alojar a una pareja o a un familiar no es lo mismo que subarrendar habitaciones cobrando por ellas. El subarrendamiento sin autorización del propietario es, por regla general, un incumplimiento que habilita a resolver el contrato. Alojar convivientes puede estar permitido o no según lo que diga tu contrato sobre el número de ocupantes.

Tres situaciones distintas

Este artículo cubre una etapa concreta; el recorrido entero, con precio, contrato, inquilino, impuesto y desalojo en 2026, está en cómo alquilar mi departamento: la guía completa 2026.

Este artículo resuelve un tramo del problema; el recorrido entero, con las cuatro vías, los plazos de cada norma y los costos de 2026, está en desalojo de inquilino en el Perú: los 4 procesos, costos y plazos.

Los derechos y las obligaciones del inquilino, con tablas de plazos y un checklist por etapa, están en qué derechos tiene un inquilino en el Perú, etapa por etapa.

Cómo reclamar sin romper nada

Empieza por escrito y sin acusaciones: comunica que tomaste conocimiento de la situación, cita la cláusula del contrato y otorga un plazo para regularizar. Muchos casos se resuelven ahí, porque el inquilino no sabía que estaba incumpliendo. Si no hay respuesta, la carta notarial con plazo es el paso siguiente y deja el terreno listo para resolver el contrato.

Lo que hay que dejar escrito desde el inicio

Cuántas personas pueden habitar el inmueble, si se permite o no el subarriendo, si se permite el alquiler por días, y qué pasa si se incumple. Esas cuatro líneas evitan la conversación entera. Y si estás dispuesto a permitir el subarriendo bajo condiciones, dilo: es mejor autorizarlo con reglas que descubrirlo por los vecinos.

Ver también: si el inquilino puede subarrendar, las cláusulas que debe incluir el contrato, si el reglamento puede prohibir el alquiler por días y qué hago si el inquilino cambió las chapas.

Cómo detectarlo y probarlo sin entrar al inmueble

Las señales suelen llegar antes que la confirmación:

• Personas distintas a las del contrato viven ahí de forma estable, no de visita.
• Aparece un aviso de tu inmueble, o de una de sus habitaciones, publicado por alguien que no eres tú.
• La administración del edificio reporta ocupantes nuevos.
• La renta empieza a llegar desde una cuenta que no conoces.

Para probarlo, guarda capturas fechadas del aviso con las fotos del inmueble, pide por escrito el reporte de la administración y, sobre todo, busca que el propio inquilino lo reconozca en un mensaje. Lo que no conviene es presentarte de sorpresa para "comprobar": mientras el contrato esté vigente, el inquilino tiene derecho al uso pacífico del bien, y una entrada sin acuerdo te pone a ti del lado equivocado.

El error que te quita el argumento: seguir cobrando como si nada

Si sabes que hay un subarriendo y sigues recibiendo la renta con normalidad, sin objetar nada, esa conducta puede interpretarse como aceptación tácita. Desde el primer cobro posterior a enterarte, deja constancia escrita de que recibes el pago sin aceptar la situación.

A partir de ahí, el recorrido es este:

1. Reúne la evidencia con fecha.
2. Envía una carta notarial que exija el cese en un plazo determinado y advierta que resolverás el contrato.
3. Si el subarriendo continúa, comunica la resolución conforme a lo pactado.
4. Si no desocupan, inicia el proceso que corresponda para recuperar el inmueble.

No lo dejes correr: cuanto más tiempo pase un tercero ocupando el inmueble, más cuesta recuperarlo.

Si prefieres regularizarlo

No siempre conviene romper. Si quien ocupa el inmueble paga a tiempo y lo cuida, tienes dos maneras de ordenar la situación:

• Autorizar el subarriendo por escrito, con condiciones claras, empezando por cuántas personas pueden vivir ahí.
• Firmar un contrato nuevo con el ocupante real y liberar al inquilino original.

Lo que no conviene es dejarlo en el limbo, porque ante un conflicto futuro no sabrás con quién estás contratando. En cualquiera de las dos salidas, actualiza el inventario con fotos fechadas y la firma de ambas partes: es la prueba que después te permite cubrir con la garantía los daños que excedan el desgaste normal, en lugar de pagarlos tú. Cómo se liquidan esos daños está en qué hacer si el inquilino te deja el departamento dañado.

Preguntas frecuentes

¿Puedo prohibir que viva su pareja?

Lo que puedes pactar es un número máximo de ocupantes; prohibir que viva una persona concreta afecta derechos personales y es terreno delicado. Alojar a una pareja o a un familiar es uso del inmueble por el arrendatario, no subarriendo, así que lo que corresponde revisar es si se respeta el límite de ocupantes del contrato.

¿El subarriendo siempre es causal de resolución?

Por regla general sí, cuando se hace sin tu autorización, porque subarrendar requiere el permiso del arrendador salvo pacto distinto. Lo decisivo es el texto firmado: si el contrato lo prohíbe, el incumplimiento es claro y habilita a resolver. Antes de llegar ahí, requiere el cese por escrito con un plazo para regularizar.

¿Y si cedió el contrato a otra persona?

Eso es una cesión de posición contractual y requiere tu consentimiento; sin él, es atacable. Es una situación distinta de alojar a un familiar o de cobrar por habitaciones a terceros, así que identifica primero cuál de las tres tienes delante.

¿Puedo cobrar más si hay más ocupantes?

Solo si el contrato lo previó o si lo acuerdan en una adenda. Por eso conviene dejar escrito desde el inicio cuántas personas pueden habitar el inmueble, si se permite el subarriendo o el alquiler por días, y qué pasa si se incumple.

¿Y si los vecinos se quejan?

Las reglas del reglamento interno aplican a quien ocupe el inmueble, pero el responsable frente a la junta es el propietario. A su vez, el inquilino responde ante ti por los daños que causen las personas que aloja, así que conviene trasladarle la queja por escrito citando la cláusula correspondiente.

¿Cómo pruebo el subarriendo?

Con anuncios publicados, comunicaciones, testimonios y, si hace falta, una constatación. Con esa prueba, reclama primero por escrito con un plazo; si no hay respuesta, la carta notarial con plazo es el paso siguiente y deja el terreno listo para resolver el contrato.

¿Puedo entrar a verificar?

No sin aviso: las visitas se coordinan según lo pactado en el contrato. El camino es escribir al inquilino, sin acusaciones, diciendo que tomaste conocimiento de la situación, citando la cláusula y dando un plazo para regularizar; muchos casos se resuelven ahí.

Distinto es que además esté cobrando renta a un tercero, que tiene su propio tratamiento: qué hacer si el inquilino subarrienda sin permiso.

Fuentes

• Código Civil del Perú — contrato de arrendamiento (arts. 1666 y siguientes)
• Plataforma del Estado Peruano — arrendamiento de inmuebles
• Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento