Lo primero es distinguir qué está pasando: alojar a una pareja o a un familiar no es lo mismo que subarrendar habitaciones cobrando por ellas. El subarrendamiento sin autorización del propietario es, por regla general, un incumplimiento que habilita a resolver el contrato. Alojar convivientes puede estar permitido o no según lo que diga tu contrato sobre el número de ocupantes.
Datos clave
- Subarrendar requiere autorización del arrendador, salvo pacto distinto.
- El contrato puede limitar el número de ocupantes y el destino del inmueble.
- El inquilino responde por los daños que causen quienes él aloja.
- Reglamento interno: el edificio puede tener reglas sobre ocupación y uso.
- Sin cláusula clara, discutirlo después es mucho más difícil.
Tres situaciones distintas
| Situación | Qué es | Qué puedes hacer |
|---|---|---|
| Aloja a su pareja o a un familiar | Uso del inmueble por el arrendatario | Revisar el límite de ocupantes pactado |
| Cobra por habitaciones a terceros | Subarrendamiento | Requerir el cese y evaluar la resolución |
| Cedió el contrato a otra persona | Cesión de posición contractual | Requiere tu consentimiento; sin él es atacable |
Cómo reclamar sin romper nada
Empieza por escrito y sin acusaciones: comunica que tomaste conocimiento de la situación, cita la cláusula del contrato y otorga un plazo para regularizar. Muchos casos se resuelven ahí, porque el inquilino no sabía que estaba incumpliendo. Si no hay respuesta, la carta notarial con plazo es el paso siguiente y deja el terreno listo para resolver el contrato.
Lo que hay que dejar escrito desde el inicio
Cuántas personas pueden habitar el inmueble, si se permite o no el subarriendo, si se permite el alquiler por días, y qué pasa si se incumple. Esas cuatro líneas evitan la conversación entera. Y si estás dispuesto a permitir el subarriendo bajo condiciones, dilo: es mejor autorizarlo con reglas que descubrirlo por los vecinos.
Ver también: si el inquilino puede subarrendar, las cláusulas que debe incluir el contrato, si el reglamento puede prohibir el alquiler por días y qué hago si el inquilino cambió las chapas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo prohibir que viva su pareja?
Puedes pactar un número máximo de ocupantes. Prohibiciones que afecten derechos personales son terreno delicado.
¿El subarriendo siempre es causal de resolución?
Cuando se hace sin autorización y el contrato lo prohíbe, habitualmente sí. Depende del texto firmado.
¿Puedo cobrar más si hay más ocupantes?
Solo si el contrato lo previó o mediante adenda acordada.
¿Y si los vecinos se quejan?
Las reglas del reglamento interno aplican a quien ocupe el inmueble, y el responsable frente a la junta es el propietario.
¿Cómo pruebo el subarriendo?
Con anuncios publicados, comunicaciones, testimonios y, si es necesario, constatación.
¿Puedo entrar a verificar?
Las visitas se coordinan según lo pactado; entrar sin aviso no es el camino.
Distinto es que además esté cobrando renta a un tercero, que tiene su propio tratamiento: qué hacer si el inquilino subarrienda sin permiso.
Fuentes
- Código Civil del Perú — contrato de arrendamiento (arts. 1666 y siguientes)
- Plataforma del Estado Peruano — arrendamiento de inmuebles
- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
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