Garantía y adelanto al alquilar: qué es el mes de garantía, cómo funciona el mes de adelanto y cuánto se paga de cada uno (2026)

El mes de garantía es un depósito equivalente a una renta mensual que el inquilino entrega al firmar y que el propietario devuelve al terminar el contrato, descontando solo daños o deudas acreditadas; en el régimen del Decreto Legislativo 1177 la devolución tiene un plazo máximo de 3 días hábiles tras el acta de recepción. Lo habitual en el Perú es un mes de garantía más un mes de adelanto.

El mes de adelanto no se devuelve: es la renta de un mes pagada por anticipado y se consume con ese mes (normalmente el primero). La garantía sí se devuelve al terminar el alquiler, descontando solo daños o deudas acreditadas. Son cosas distintas, y confundirlas es el origen de casi todas las discusiones al terminar un alquiler.

Datos clave

• Adelanto: es renta. Se consume con el mes que paga.
• Garantía: no es renta. Es un depósito que se devuelve.
• Costumbre del mercado: un mes de garantía más un mes de adelanto, es decir el doble de la primera mensualidad al ingresar.
• No hay un tope legal general: el monto se pacta, y por eso conviene que esté escrito con detalle.
• Plazo de devolución en el régimen del DL 1177 (contratos con Formulario Único de Arrendamiento): tres días hábiles desde el acta de recepción si el inmueble está bien; si hubo descuentos, el saldo en máximo cinco días hábiles. En un contrato común del Código Civil, el plazo es el que fije el contrato.
• A falta de pacto, el Código Civil (artículo 1681) obliga al inquilino a pagar la renta cada mes; el adelanto existe porque las partes lo acuerdan.

Si vas a firmar, parte de un contrato que ya tenga la garantía, la penalidad y la cuenta de pago bien puestas: modelo de contrato de alquiler 2026 con el texto íntegro.

¿En qué se diferencian?

La tabla de arriba resume la diferencia: el adelanto es renta y se consume; la garantía es un depósito y se devuelve. Para ver en qué momento del alquiler entra esto, revisa la guía completa del propietario que alquila.

Para ver dónde encaja este tema dentro de todo el contrato de alquiler, revisa los derechos del inquilino en el Perú, con sus artículos de ley.

Dónde encaja esta verificación dentro del cuadro completo —las doce modalidades, los costos de verificar y el checklist por operación— lo explica la guía 2026 de las estafas inmobiliarias en el Perú.

¿El mes de adelanto se devuelve?

No. El adelanto no es un depósito: es renta. Cuando lo entregas al firmar, pagas por anticipado un mes de alquiler, casi siempre el primero, y ese dinero queda aplicado a ese mes. Por eso no hay nada que devolver al final. La excepción es que el contrato diga que el adelanto cubre el último mes: en ese caso tampoco se devuelve, simplemente no pagas renta ese mes. Si te retiras antes de que empiece el contrato, lo que pase con el adelanto depende de lo pactado.

¿Cómo funciona la garantía de alquiler, paso a paso?

1. Al firmar: entregas la garantía (lo usual es un mes de renta) y se deja constancia en el contrato y con un comprobante de la transferencia.
2. Durante el alquiler: el propietario la guarda; no se usa para pagar rentas mientras el contrato está vigente, salvo pacto.
3. Al entregar el inmueble: se revisa el estado con el inventario inicial y se firma un acta de entrega.
4. Liquidación: se descuentan solo los daños que no sean desgaste normal y las deudas acreditadas (recibos, rentas), con sustento.
5. Devolución: se entrega el saldo en el plazo pactado. En el régimen del DL 1177, tres días hábiles si no hay descuentos y cinco si los hay.

¿Qué debe decir el contrato sobre la garantía?

• Monto exacto y cómo se entrega, preferentemente por transferencia.
• Qué cubre: daños distintos al desgaste normal, servicios impagos, rentas pendientes.
• Qué no cubre: el desgaste por uso ordinario.
• Plazo de devolución tras la entrega del inmueble, con una fecha concreta.
• Cómo se acredita un descuento: con comprobantes, no con una cifra sin sustento.
• Si puede o no usarse como pago del último mes.

¿Qué es "desgaste normal" y qué es daño?

El desgaste normal es el que produce el uso ordinario: pintura desgastada por el tiempo, silicona de baño envejecida, marcas leves en pisos. El daño es lo que va más allá: un vidrio roto, una puerta perforada, una instalación arrancada. La forma de no discutirlo es tener un inventario con fotos fechadas firmado al entrar y otro al salir.

¿Cuánto se acostumbra pedir?

La práctica más extendida es un mes de garantía y un mes de adelanto, aunque en inmuebles amoblados o de mayor valor puede pedirse más. Lo que no cambia es la regla de fondo: mientras más alto el monto, más importante que el contrato detalle cómo se devuelve. Ver cuánto cobrar de garantía y mantenimiento.

Para no saltarte ningún paso, descarga gratis el checklist para alquilar como inquilino en PDF: cada punto dice dónde se hace y qué guía del blog lo explica.

Otras preguntas frecuentes

¿Para qué sirve la garantía de un alquiler?

Para que el propietario tenga con qué cubrir, al final, los daños al inmueble que vayan más allá del desgaste normal, los recibos de servicios impagos y las rentas pendientes. No es un pago de alquiler: si entregas el inmueble en buen estado y al día, te la deben devolver completa.

¿El mes de adelanto es el primer mes o el último?

Lo más común es que el adelanto pague el primer mes y que desde el segundo mes se pague la renta mensual. Algunos contratos lo aplican al último mes. Como la ley no lo fija, revisa la cláusula de pago: si no dice nada, se entiende como pago anticipado del mes que empieza al firmar.

¿La garantía puede usarse como último mes de alquiler?

Solo si el contrato lo permite expresamente. Si no lo dice, el propietario puede exigir el pago del último mes y devolver la garantía después de revisar el inmueble, porque mientras el contrato está vigente la garantía no se usa para pagar rentas, salvo pacto.

¿La garantía cubre servicios impagos?

Si el contrato lo prevé, sí: es una de sus funciones típicas, junto con los daños y las rentas pendientes. Por eso conviene entregar el inmueble con los recibos al día y documentados, ya que cualquier descuento debe acreditarse con comprobantes.

¿El propietario paga intereses por la garantía?

No, no es la práctica habitual en el Perú, salvo que se pacte expresamente en el contrato. La garantía es un depósito que el propietario guarda durante el alquiler y que debe devolver al final, descontando solo daños o deudas acreditadas con sustento.

¿En cuánto tiempo deben devolver la garantía?

En el plazo que diga el contrato. Si el contrato está en el régimen del Decreto Legislativo 1177, su reglamento fija un máximo de tres días hábiles desde que se firma el acta de recepción del inmueble, o cinco días hábiles para el saldo si se hicieron descuentos. En un contrato común del Código Civil, rige el plazo pactado.

¿Qué hago si no me la devuelven?

Exige que cualquier descuento tenga sustento: solo pueden restarse los daños distintos al desgaste normal y las deudas acreditadas con comprobantes. Tu respaldo es el contrato, el acta de entrega y el inventario con fotos fechadas. Los pasos siguientes están en ¿Me tienen que devolver la garantía al terminar el contrato?.