Para el banco, la segunda vivienda es un crédito más riesgoso que el primero: si el prestatario tiene problemas, deja de pagar primero la casa donde no vive. Esa lógica explica todo lo que cambia: mayor cuota inicial, evaluación más estricta y condiciones distintas.
Datos clave
- Tu primera cuota sigue contando: el ratio de endeudamiento se calcula con todas tus obligaciones vigentes.
- La renta esperada del alquiler no siempre se computa como ingreso, y cuando se hace, es con un factor de descuento.
- Mercado de alquiler: el costo de alquilar en Lima subió 7,3% interanual a agosto de 2026, con distritos por encima de ese promedio.
- Programas subsidiados como el Bono del Buen Pagador están orientados a la primera vivienda.
¿Qué cambia respecto de la primera?
| Aspecto | Primera vivienda | Segunda vivienda |
|---|---|---|
| Cuota inicial | La mínima del producto | Mayor exigencia |
| Subsidios | Puede aplicar el BBP | No aplica |
| Ratio cuota/ingreso | Solo la nueva cuota | Suma la cuota vigente |
| Tasa | La del producto | Igual o superior según perfil |
| Uso previsto | Vivienda propia | Segunda casa o inversión |
¿Cubre el alquiler la cuota?
La comparación correcta no es "renta bruta contra cuota", sino renta neta contra cuota. A la renta hay que restarle el impuesto de primera categoría, el mantenimiento, el predial, los arbitrios, los meses de vacancia y una reserva para reparaciones. Cuando se hace esa resta, muchos casos que "cuadraban" dejan de cuadrar. Ver Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler: bruta y neta con ejemplos (2026) e impuesto a la renta de primera categoría.
¿Qué inmueble conviene para alquilar?
No el más bonito: el que tenga demanda estable de inquilinos, mantenimiento razonable y precio de entrada coherente con la renta de la zona. Compara opciones reales en el buscador de propiedades y estima el valor con el Valorizador Inmobiliario.
¿Y si no califico todavía?
Dos caminos: mejorar el ratio pagando deuda de consumo, o aumentar la inicial. Ver cuánto te presta el banco según tu sueldo y de dónde sale la cuota inicial.
¿Cuánto dinero necesitas antes de firmar?
Para una segunda vivienda o un inmueble de inversión, los bancos suelen pedir una inicial del 20 % o más, frente al 7,5 % desde el que parte el Nuevo Crédito Mivivienda para la primera. En un inmueble de S/ 350.000, eso significa tener al menos S/ 70.000 disponibles.
La inicial no es todo. Reserva además:
- Gastos de cierre: alcabala, notaría, registro y tasación suman entre 4 % y 6 % del valor. Sobre S/ 350.000, de S/ 14.000 a S/ 21.000 que el banco no financia.
- Fondo de emergencia: seis meses de gastos, que ahora deben incluir las dos cuotas hipotecarias.
- Meses sin inquilino: mientras buscas quien alquile, la cuota corre igual.
Evita completar la inicial con un préstamo personal o con tarjetas. Esas deudas entran en tu evaluación y pueden bajar el monto que te aprueben. Más detalle en cuánta cuota inicial necesitas en 2026.
Un ejemplo: ¿el alquiler paga la cuota?
Con datos del BCRP al cuarto trimestre de 2025, un departamento de 65 m² en La Molina costaba S/ 305.825 y se alquilaba en S/ 1.648 al mes. Con 20 % de inicial, 20 años y una TEA de 7,65 %, sin seguros, la cuota sale en S/ 1.955. En Surco la brecha es mayor: precio de S/ 411.515, cuota de S/ 2.631 y renta de S/ 1.721.
En los distritos que mide el BCRP, la cuota supera a la renta entre S/ 300 y S/ 900 al mes, y eso con la renta bruta. Si le restas impuesto, mantenimiento, predial, arbitrios y vacancia, la diferencia crece. La rentabilidad bruta en esas zonas va de 5,1 % a 6,5 %.
La conclusión práctica: en estos casos tu sueldo tendría que cubrir la diferencia cada mes. Calcula cuánto sería en tu caso y verifica que tu ratio de endeudamiento lo soporte junto con el crédito que ya pagas.
¿Cuánto pesa un punto más de tasa?
Como la segunda vivienda puede recibir una tasa igual o superior a la de la primera, conviene saber qué significa esa diferencia. Sobre S/ 300.000 a 20 años, un punto adicional sube la cuota en S/ 193 al mes y en S/ 46.302 a lo largo del plazo. Para acercarte a la mejor tasa posible:
- Lleva por escrito la oferta de otra entidad.
- Revisa y corrige tu historial crediticio antes de postular.
- Si puedes, aporta más inicial: pasar del 20 % o del 30 % cambia el riesgo que ve el banco.
- Si tu presupuesto no aguanta un alza, prefiere la cuota fija.
Preguntas frecuentes
¿Puedo tener dos créditos hipotecarios a la vez?
Sí, si tu capacidad de pago lo soporta con ambas cuotas. El banco calcula el ratio de endeudamiento con todas tus obligaciones vigentes, así que la cuota de tu primera vivienda sigue contando. Además, la segunda vivienda se evalúa como un crédito más riesgoso, con evaluación más estricta y una tasa igual o superior según tu perfil.
¿Cuánta cuota inicial piden para una segunda vivienda?
Más que para la primera: la segunda vivienda tiene mayor exigencia de cuota inicial que la mínima del producto. Tampoco aplican los subsidios, porque programas como el Bono del Buen Pagador están orientados a la primera vivienda. Cada entidad fija sus propias políticas.
¿El banco acepta el contrato de alquiler como ingreso?
Algunas entidades lo consideran parcialmente y con sustento formal. La renta esperada del alquiler no siempre se computa como ingreso, y cuando se hace, es con un factor de descuento, así que no cuentes con ella completa para calificar.
¿El alquiler alcanza para pagar la cuota?
No siempre: la comparación correcta es renta neta contra cuota, no renta bruta. A la renta hay que restarle el impuesto de primera categoría, el mantenimiento, el predial, los arbitrios, los meses de vacancia y una reserva para reparaciones, y con esa resta muchos casos que cuadraban dejan de cuadrar.
¿Pago más impuestos por tener dos inmuebles?
El predial se determina por predio, así que pagas el de cada inmueble, además de sus arbitrios. El impuesto a la renta aparece cuando obtienes ingresos con el alquiler, como renta de primera categoría, o cuando vendes; por eso conviene incluirlo en el cálculo de la renta neta.
¿Conviene comprar en preventa para alquilar?
Puede convenir por precio, pero suma riesgo de plazo. Sea en preventa o terminado, el inmueble que conviene para alquilar es el que tiene demanda estable de inquilinos, mantenimiento razonable y un precio de entrada coherente con la renta de la zona. Ver preventa para revender.
¿Y si compro con un socio?
Se puede, y conviene documentar desde el inicio los porcentajes de cada socio y las reglas de salida, es decir, qué ocurre si uno de ellos quiere retirarse de la inversión.
Seguir leyendo
- ¿Qué impuestos paga una segunda vivienda?
- Crédito hipotecario en Perú 2026: la guía completa
- ¿Cómo atiendo a un cliente que compra su primera vivienda?
- ¿Qué pide el BCP para un crédito hipotecario?
Fuentes
- SBS — información y orientación al usuario del sistema financiero
- RPP (agosto 2026) — Scotiabank: récord de ventas de 28.000 viviendas, más de 45.000 créditos hipotecarios y tasa promedio de 7,8%
- Infobae (26-ago-2026) — El costo de vivir alquilado en Lima sube 7,3% en el último año
- Sunat — rentas de primera categoría y obligaciones del arrendador
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