Para el banco, la segunda vivienda es un crédito más riesgoso que el primero: si el prestatario tiene problemas, deja de pagar primero la casa donde no vive. Esa lógica explica todo lo que cambia: mayor cuota inicial, evaluación más estricta y condiciones distintas.
Datos clave
- Tu primera cuota sigue contando: el ratio de endeudamiento se calcula con todas tus obligaciones vigentes.
- La renta esperada del alquiler no siempre se computa como ingreso, y cuando se hace, es con un factor de descuento.
- Mercado de alquiler: el costo de alquilar en Lima subió 7,3% interanual a agosto de 2026, con distritos por encima de ese promedio.
- Programas subsidiados como el Bono del Buen Pagador están orientados a la primera vivienda.
¿Qué cambia respecto de la primera?
| Aspecto | Primera vivienda | Segunda vivienda |
|---|---|---|
| Cuota inicial | La mínima del producto | Mayor exigencia |
| Subsidios | Puede aplicar el BBP | No aplica |
| Ratio cuota/ingreso | Solo la nueva cuota | Suma la cuota vigente |
| Tasa | La del producto | Igual o superior según perfil |
| Uso previsto | Vivienda propia | Segunda casa o inversión |
¿Cubre el alquiler la cuota?
La comparación correcta no es "renta bruta contra cuota", sino renta neta contra cuota. A la renta hay que restarle el impuesto de primera categoría, el mantenimiento, el predial, los arbitrios, los meses de vacancia y una reserva para reparaciones. Cuando se hace esa resta, muchos casos que "cuadraban" dejan de cuadrar. Ver qué gastos restan rentabilidad e impuesto a la renta de primera categoría.
¿Qué inmueble conviene para alquilar?
No el más bonito: el que tenga demanda estable de inquilinos, mantenimiento razonable y precio de entrada coherente con la renta de la zona. Compara opciones reales en el buscador de propiedades y estima el valor con el Valorizador Inmobiliario.
¿Y si no califico todavía?
Dos caminos: mejorar el ratio pagando deuda de consumo, o aumentar la inicial. Ver cuánto te presta el banco según tu sueldo y de dónde sale la cuota inicial.
Preguntas frecuentes
¿Puedo tener dos créditos hipotecarios a la vez?
Sí, si tu capacidad de pago lo soporta con ambas cuotas.
¿El banco acepta el contrato de alquiler como ingreso?
Algunas entidades lo consideran parcialmente y con sustento formal.
¿Conviene comprar en preventa para alquilar?
Puede convenir por precio, pero suma riesgo de plazo. Ver preventa para revender.
¿Y si compro con un socio?
Se puede, y conviene documentar porcentajes y reglas de salida desde el inicio.
¿Pago más impuestos por tener dos inmuebles?
El predial se determina por predio; el impuesto a la renta aparece con el alquiler o la venta.
Al crédito hay que sumarle la cuenta tributaria del segundo inmueble: ver qué impuestos paga una segunda vivienda.
Si quieres el panorama entero del financiamiento, está en la guía del crédito hipotecario en el Perú.
Fuentes
- SBS — información y orientación al usuario del sistema financiero
- RPP (agosto 2026) — Scotiabank: récord de ventas de 28.000 viviendas, más de 45.000 créditos hipotecarios y tasa promedio de 7,8%
- Infobae (26-ago-2026) — El costo de vivir alquilado en Lima sube 7,3% en el último año
- Sunat — rentas de primera categoría y obligaciones del arrendador
Cómo te ayuda EximiaHaus
Una segunda vivienda es una inversión: se decide con números, no con entusiasmo.
- Asesoría de compra e inversión — te guiamos hacia la mejor oportunidad según tu presupuesto y tus objetivos.
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- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
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