Es la pregunta que más se hace quien quiere invertir sin tener todo el capital: ¿la renta paga la cuota? Con los números del mercado limeño, la respuesta con 20% de inicial es no, y la cuenta muestra exactamente cuánto falta.
Datos clave
- Precio de referencia (65 m² en Jesús María): S/ 458.315.
- Renta estimada: S/ 2.289 al mes; neta de impuesto y vacancia, unos S/ 1.991.
- Cuota con 20% de inicial: S/ 3.182 al mes.
- Brecha mensual: alrededor de S/ 1.191 que sale de tu bolsillo.
Cuánta inicial hace falta para que cierre
| Inicial | Préstamo | Cuota a 20 años | Renta neta estimada | Diferencia mensual |
|---|---|---|---|---|
| 20% | S/ 366.652 | S/ 3.182 | S/ 1.991 | S/ -1.191 |
| 30% | S/ 320.821 | S/ 2.784 | S/ 1.991 | S/ -793 |
| 40% | S/ 274.989 | S/ 2.386 | S/ 1.991 | S/ -395 |
| 50% | S/ 229.158 | S/ 1.989 | S/ 1.991 | S/ 2 |
Por qué no cierra con inicial baja
Porque la rentabilidad bruta del alquiler residencial en Lima se mueve en torno al 5% y 7% anual, mientras que el crédito hipotecario cuesta cerca de 8,5%. Cuando el costo del dinero supera el rendimiento del activo, el apalancamiento resta en el flujo mensual en lugar de sumar.
Eso no significa que la operación sea mala: significa que el retorno no viene del flujo sino de dos fuentes distintas. La primera es la amortización, porque cada cuota reduce deuda y aumenta tu patrimonio. La segunda es la revalorización del inmueble en el tiempo.
Compara con la rentabilidad del alquiler en Lima 2026 y con comprar para alquilar o para revender.
Cómo hacer que la operación sea sostenible
- Sube la inicial hasta que la brecha mensual sea un aporte que puedas sostener sin estrés.
- Elige distritos con mejor relación renta/precio, como Lince, Surquillo o Pueblo Libre.
- Presupuesta la vacancia: un mes al año es el mínimo prudente.
- No cuentes la renta como ingreso para calificar salvo que el banco lo acepte expresamente.
- Ten reserva para cubrir cuota y mantenimiento durante meses sin inquilino.
Para saber qué queda realmente, revisa Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler: bruta y neta con ejemplos (2026).
Lo que la tabla todavía no descuenta
La renta neta del cálculo solo resta el impuesto de primera categoría y un mes de vacancia, y la cuota se calculó sin seguros. En la práctica, el flujo mensual pierde algo más:
Los seguros del crédito, que se suman a la cuota desde el primer pago.
Los gastos que siguen siendo tuyos como propietario: el predial, los arbitrios, el mantenimiento que te toque asumir y una reserva para reparaciones.
Por eso el escenario de 50 % de inicial, que en el cuadro deja apenas S/ 2 a favor, pasa a negativo en cuanto sumas cualquiera de esos conceptos. La comparación útil es siempre renta neta contra cuota, nunca el alquiler bruto contra la cuota.
A eso se agregan los costos de entrada, que se pagan una sola vez: la alcabala cuando corresponde, del 3 % sobre la parte del precio que excede 10 UIT, además de notaría, registro y tasación. Ese dinero sale del mismo ahorro con el que podrías subir la inicial, así que inclúyelo al decidir cuánto aportas.
Si ya tienes una hipoteca, el banco te mide distinto
Muchos compran para alquilar cuando todavía pagan su propia vivienda. En ese caso el nuevo préstamo se evalúa como segunda vivienda, que para la entidad es un riesgo mayor, y eso se nota en varios puntos:
Endeudamiento: el ratio suma tu cuota actual a la nueva, así que la capacidad disponible es menor de lo que parece.
Inicial y tasa: te pedirán más que la inicial mínima del producto, y la tasa puede ser igual o mayor según tu perfil.
Subsidios: el Bono del Buen Pagador no aplica, porque está orientado a la primera vivienda.
La renta esperada: si el banco la toma en cuenta, lo hace con un factor de descuento y pidiendo sustento formal.
Cómo evalúa cada punto la entidad está explicado en qué cambia en el crédito para una segunda vivienda.
Cuánto patrimonio construyes mientras cubres la diferencia
El argumento a favor del apalancamiento es que cada cuota reduce deuda. Es cierto, con un matiz de calendario: en el sistema francés, al comienzo la mayor parte de la cuota se va en intereses. En el ejemplo con 20 % de inicial y tasa nominal de 8,5 % anual (TEA de 8,84 %), durante los primeros años la porción de capital de cada cuota es menor que los S/ 1.191 que pones de tu bolsillo. Parte de tu aporte mensual, entonces, no se convierte en patrimonio: paga el costo del dinero.
La amortización gana peso con el paso de los años, y con ella la lógica de la inversión. Por eso esta operación pide un horizonte largo: si vendes pronto, los costos de entrada no se recuperan; con cinco a siete años de permanencia, se diluyen entre el capital pagado y la revalorización. La comparación completa entre ambos caminos está en si conviene comprar o alquilar en 2026.
Preguntas frecuentes
¿La renta cubre la cuota del crédito?
Con 20% de inicial normalmente no: en el ejemplo faltan alrededor de S/ 1.191 al mes.
¿Cuánta inicial necesito para que cierre?
En este caso, más del 40%. Depende del distrito: donde la relación renta/precio es mejor, la exigencia baja.
¿Entonces no conviene apalancarse?
Conviene si tu retorno viene de amortización y revalorización, y si puedes sostener la diferencia mensual.
¿El banco acepta la renta futura como ingreso?
Algunos consideran una parte, con contrato firmado; no debe darse por sentado al hacer el cálculo.
¿Qué pasa si el inquilino se va?
La cuota sigue corriendo: por eso la reserva de varios meses es parte del costo real de la inversión.
El resto del proceso, ordenado por etapas, está en la guía de la primera inversión inmobiliaria.
Seguir leyendo
- ¿El alquiler paga la hipoteca?
- ¿Cuánto me cuesta poner en alquiler un departamento?
- ¿Qué pide el BCP para un crédito hipotecario?
Un caso concreto de lo anterior: Reporte EximiaHaus: el mercado inmobiliario de Lima en octubre de 2026 (precios por distrito, alquiler, rentabilidad y crédito).
Fuentes
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Renta de primera categoría y rentas de fuente peruana — Sunat
Cómo te ayuda EximiaHaus
Antes de comprar para rentar conviene poner el número sobre la mesa y verificar el activo:
- Asesoría de compra e inversión — elegir con números: rentabilidad neta, costo total de la operación y estado legal verificado.
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- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
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