Modelo de contrato de arras

Un contrato de arras es el documento en el que comprador y vendedor dejan asegurada una compraventa con la entrega de un monto de dinero. Si las arras son confirmatorias (las más usadas), el Código Civil fija las consecuencias: si incumple quien las entregó, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato y quedarse con ellas; si incumple quien las recibió, debe pagar el doble (artículo 1478). Si la venta se cumple, las arras se descuentan del precio. Abajo tienes un modelo de arras confirmatorias para la compra de una casa o departamento.

¿Qué tipos de arras hay?

La diferencia de fondo: con arras confirmatorias la venta ya está pactada y quien no cumple pierde, pero la otra parte también puede exigir que se cumpla (artículo 1479). Con arras de retractación, cualquiera puede salirse pagando el precio del arrepentimiento. La explicación completa está en qué son las arras y qué pasa si alguien se arrepiente.

Modelo de contrato de arras confirmatorias

Completa los datos entre corchetes. Si la compra depende de un crédito hipotecario, no borres la cláusula sexta.

CONTRATO DE ARRAS CONFIRMATORIAS

Conste por el presente documento el contrato de arras que celebran, de una parte, [nombre completo], identificado con DNI N° [número], [estado civil; si es casado, con intervención de su cónyuge (nombre y DNI)], con domicilio en [dirección], a quien se denominará EL VENDEDOR; y, de la otra parte, [nombre completo], identificado con DNI N° [número], [estado civil], con domicilio en [dirección], a quien se denominará EL COMPRADOR; en los términos siguientes:

PRIMERA. Del inmueble. EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en [dirección completa], inscrito en la Partida Electrónica N° [número] del Registro de Predios de [zona registral], con un área de [área] m², que incluye [estacionamiento, depósito u otros, con sus partidas].

SEGUNDA. Compraventa pactada. Las partes acuerdan la compraventa del inmueble por el precio total de [S/ o US$] [monto en números y letras], que EL COMPRADOR pagará así: (a) [monto] en calidad de arras, a la firma de este contrato; y (b) el saldo de [monto] a la firma de la escritura pública de compraventa, [con recursos propios / con el crédito hipotecario del banco (nombre)].

TERCERA. Arras. EL COMPRADOR entrega a EL VENDEDOR la suma de [monto] mediante [transferencia / cheque de gerencia] a la cuenta N° [número] del banco [nombre], a nombre de EL VENDEDOR, que este declara recibir a su satisfacción. Las partes declaran que se trata de arras confirmatorias, reguladas por los artículos 1477 a 1479 del Código Civil. Al firmarse la escritura pública, las arras se imputarán al precio.

CUARTA. Plazo para firmar la compraventa. Las partes firmarán la minuta y la escritura pública de compraventa a más tardar el [fecha], ante la notaría [nombre], que será elegida por [EL COMPRADOR / acuerdo de ambos].

QUINTA. Declaraciones de EL VENDEDOR. EL VENDEDOR declara que el inmueble está libre de cargas, gravámenes, embargos, medidas judiciales y deudas de impuesto predial, arbitrios, mantenimiento y servicios, [con excepción de la hipoteca a favor de (banco), que se cancelará con el saldo del precio]; y que entregará el inmueble desocupado el [fecha].

SEXTA. Financiamiento. Si el banco no aprueba el crédito hipotecario de EL COMPRADOR por causa no imputable a él, lo que acreditará con la comunicación del banco antes del [fecha], este contrato quedará sin efecto y EL VENDEDOR devolverá las arras sin penalidad dentro de los [número] días siguientes.

SÉPTIMA. Incumplimiento. Conforme al artículo 1478 del Código Civil, si EL COMPRADOR no cumple por causa imputable a él, EL VENDEDOR podrá dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien no cumple es EL VENDEDOR, EL COMPRADOR podrá dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras. La parte que no incumplió podrá, en lugar de ello, exigir el cumplimiento o la resolución con la indemnización que corresponda (artículo 1479).

OCTAVA. Gastos. Los gastos notariales de la escritura serán de cargo de [EL COMPRADOR / ambas partes en partes iguales]; los registrales y la alcabala, de EL COMPRADOR; y el impuesto a la renta que corresponda a la venta, de EL VENDEDOR.

Firmado en [ciudad], el [fecha], en dos ejemplares, con firmas certificadas notarialmente.

__________________ EL VENDEDOR      __________________ EL COMPRADOR

¿Qué revisar antes de entregar las arras?

1. La copia literal de la partida: que quien firma sea el titular y que no haya cargas no declaradas.
2. El estado civil del vendedor: si el inmueble es un bien de la sociedad conyugal, deben firmar los dos.
3. Las deudas del inmueble: predial, arbitrios y mantenimiento.
4. El monto: las arras son lo que arriesgas si incumples; no entregues más de lo que podrías perder.
5. El pago trazable: transferencia a nombre del propietario, nunca a un tercero ni en efectivo.
6. Las firmas certificadas por notario, que dan fecha cierta al documento.

Si la compra se cae, revisa cuándo puedes recuperar las arras. Si lo que te piden es una separación en un proyecto en planos, no es lo mismo: ver arras y separación. Y antes de la minuta, repasa qué revisar antes de firmar la minuta.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si el vendedor se arrepiente después de recibir las arras?

Con arras confirmatorias, el comprador puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras, o exigir que la venta se cumpla (artículos 1478 y 1479 del Código Civil).

¿Qué pasa si el comprador no consigue el crédito?

Depende de lo pactado. Si el contrato no dice nada, el vendedor puede considerar que hubo incumplimiento. Por eso conviene una cláusula que condicione la compra a la aprobación del banco.

¿Las arras se descuentan del precio?

Sí. Si la compraventa se firma, quien recibió las arras las devuelve o las imputa al precio (artículos 1477 y 1483).

¿Cuánto se paga de arras?

La ley no fija un porcentaje: es lo que acuerden las partes. Recuerda que es el monto que pierdes si incumples.

¿El contrato de arras tiene que ir al notario?

No es obligatorio, pero conviene certificar las firmas para darle fecha cierta. En una notaría de Lima cuesta S/ 15 por firma de persona natural.

Todo el clúster, en orden y en un solo lugar: cómo se compra una casa, paso a paso.

Fuentes

• Código Civil del Perú — Arras confirmatorias y de retractación (arts. 1477 a 1483), texto actualizado
• Notaría Galdós Villena (Lima) — Tarifario de servicios notariales, IGV incluido