No, si la casa es un bien social. En Perú, el artículo 315 del Código Civil exige la intervención del esposo y la esposa para vender o hipotecar un bien social, salvo que uno tenga poder especial del otro. Si la casa es un bien propio, sí puedes venderla sin su firma.
¿No sabes si tu caso necesita las dos firmas? Responde unas preguntas en el asistente de la firma del cónyuge y verás quién debe firmar y por qué.
Desde el VIII Pleno Casatorio Civil (2020), la venta firmada por un solo cónyuge es nula.
Si el inmueble es un bien social —adquirido durante el matrimonio bajo sociedad de gananciales— hacen falta las dos firmas para venderlo. Si es un bien propio —adquirido antes del matrimonio, heredado o donado a uno solo, o bajo separación de patrimonios inscrita— puede venderlo su titular.
Datos clave
- Bien social: el que entra al patrimonio común durante el matrimonio. Requiere ambas firmas (art. 315 del Código Civil), o la firma de uno con poder especial del otro.
- Presunción: todos los bienes del matrimonio se presumen sociales, salvo prueba en contrario (art. 311). Que la partida esté a nombre de uno solo no basta para venderla sin el otro.
- Consecuencia de vender sin la firma: nulidad del acto, según el precedente vinculante del VIII Pleno Casatorio Civil (Casación 3006-2015-Junín, publicado el 22 de septiembre de 2020).
- Bien propio: anterior al matrimonio, o recibido por herencia o donación personal. Su titular lo administra y dispone libremente (art. 303).
- Separación de patrimonios: régimen distinto, que debe estar inscrito para oponerse a terceros.
- La partida registral suele indicar el estado civil del titular al adquirir: ahí empieza la verificación.
¿Cómo sé si mi casa es bien social o bien propio?
| Cómo se adquirió | Normalmente es | ¿Se necesita la firma del cónyuge? |
|---|---|---|
| Comprada durante el matrimonio, sin separación de patrimonios | Bien social | Sí |
| Comprada antes del matrimonio | Bien propio | No, en principio |
| Recibida por herencia por uno de los cónyuges | Bien propio | No, en principio |
| Comprada bajo separación de patrimonios inscrita | Bien propio del adquirente | No |
| Comprada en convivencia reconocida | Puede integrar el patrimonio de la unión de hecho | Depende del reconocimiento e inscripción |
El lugar de este paso dentro de toda la operación está explicado en la guía maestra para vender una propiedad.
¿Qué pasa si vendo sin la firma que hacía falta?
La operación queda expuesta a ser cuestionada, y en la práctica se cae antes: la notaría suele observar el acto y Sunarp puede rechazar la inscripción. El comprador informado tampoco va a aceptarlo. Es un problema que aparece temprano, no después.
Si aun así la venta llega a firmarse, la Corte Suprema zanjó el debate en el VIII Pleno Casatorio Civil: el acto de disposición de un bien social hecho por un solo cónyuge, sin intervención del otro, es nulo por contravenir una norma imperativa de orden público (art. 219, inciso 8, del Código Civil). Es un precedente vinculante para todos los jueces del país. El cónyuge que no firmó puede demandar la nulidad y pedir que el inmueble vuelva a la sociedad conyugal.
¿Se puede comprar un inmueble sin la firma del cónyuge?
Sí. El artículo 315 exige a los dos para disponer de un bien social o gravarlo, no para adquirir. Uno de los cónyuges puede comprar solo y el inmueble igual será social si se compró durante el matrimonio bajo sociedad de gananciales, aunque en la partida figure un solo nombre. La excepción práctica es el crédito hipotecario: como la hipoteca grava el bien, el banco pedirá la firma de ambos.
¿Qué pasa con los bienes adquiridos antes del matrimonio?
No entran a la sociedad conyugal: son bienes propios del cónyuge que los aportó (art. 302 del Código Civil), y este puede venderlos o hipotecarlos sin la firma del otro. Lo que sí puede ser social son los frutos o rentas que ese bien produzca durante el matrimonio, como el alquiler. Ver si la casa que compraste antes de casarte es de los dos.
¿Qué opciones hay si la otra parte no quiere firmar?
- Negociar. Muchas veces la negativa tiene que ver con el destino del dinero, no con la venta en sí. Un acuerdo escrito sobre el reparto destraba la operación.
- Poder por escritura pública. Si la otra parte está de acuerdo pero no puede asistir —vive fuera, por ejemplo—, puede otorgar un poder específico para el acto.
- Vía judicial. Existe cuando hay negativa injustificada o el paradero es desconocido, pero es un camino largo que requiere asesoría.
- Si están en proceso de separación, el inmueble suele resolverse dentro de ese proceso. Ver divorcio y vivienda.
¿Y si el inmueble tiene hipoteca?
Se suman las dos reglas: firma de ambos cónyuges cuando es bien social, y cancelación de la deuda con levantamiento de la carga. Ver Cómo vender una casa hipotecada en el Perú: levantamiento de hipoteca, pasos, costos y plazos (guía completa 2026) y divorcio con hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Mi conviviente tiene que firmar?
Depende de si la unión de hecho está reconocida e inscrita y de cómo se adquirió el inmueble. Es un caso donde conviene revisar el título antes de publicar la venta.
¿Sirve una autorización firmada a mano?
Para un acto que se eleva a escritura pública, lo que se necesita es un poder otorgado con la formalidad correspondiente, no una nota simple.
¿Y si mi cónyuge falleció?
Entonces entra en juego la sucesión: hay que inscribirla y trasladar el dominio antes de vender. Ver Cómo vender una casa heredada en el Perú: sucesión intestada, Sunarp e impuestos (guía completa 2026).
¿Puedo vender solo mi parte?
En un bien social no funciona como en la copropiedad ordinaria: el patrimonio es común hasta su liquidación. En copropiedad sí existen alternativas. Ver vender en copropiedad.
¿Se puede vender un bien sin la firma del cónyuge?
Solo si es un bien propio o si el otro cónyuge otorgó un poder especial para esa venta. Si es un bien social y firma uno solo, la venta es nula según el VIII Pleno Casatorio Civil (2020), y el notario o Sunarp normalmente la observarán antes de que llegue a inscribirse.
¿Puedo vender mi casa si estoy casado con bienes mancomunados?
"Bienes mancomunados" es como se suele llamar a la sociedad de gananciales. En ese régimen, la casa comprada durante el matrimonio es un bien social y la venta necesita la firma de ambos esposos, en persona o mediante un poder especial otorgado por escritura pública (art. 156 del Código Civil).
¿Qué es la sociedad conyugal?
Es el régimen patrimonial que se aplica por defecto al casarse en Perú si no se pactó separación de patrimonios: la sociedad de gananciales. Lo que se adquiere a título oneroso durante el matrimonio es común y se presume social; lo aportado antes, heredado o donado a uno solo es propio.
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Fuentes
- Compraventa de inmueble en Perú: minuta, escritura pública y SUNARP — Modelo.pe
- VIII Pleno Casatorio Civil, Casación 3006-2015-Junín (El Peruano, 22 de septiembre de 2020) — LP Pasión por el Derecho
- Artículo 315 del Código Civil: disposición de los bienes sociales — LP Pasión por el Derecho
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