Si alquilas un inmueble como persona natural, generas renta de primera categoría y ahí no se descuentan gastos reales: la ley aplica una deducción fija del 20% sobre la renta bruta, y el impuesto se calcula con la tasa de 6,25% sobre el 80% restante. El resultado equivalente es el conocido 5% de la renta. Por eso la pregunta "¿puedo descontar la pintura?" tiene una respuesta corta —no— y una conversación más larga y más útil detrás.
Datos clave
- Deducción fija: 20% de la renta bruta, sin necesidad de sustentar gastos.
- Tasa: 6,25% sobre la renta neta, equivalente al 5% de la renta bruta.
- Desde 2026: la renta de primera categoría se imputa por lo percibido y no por lo devengado.
- No se descuentan mantenimiento, arbitrios, reparaciones ni comisiones del agente.
- Sí importan igual: reducen tu rentabilidad real aunque no reduzcan el impuesto.
¿Por qué no se descuentan los gastos?
Porque el legislador optó por un régimen simple: en lugar de exigir contabilidad y sustento de cada gasto, presume que los gastos equivalen al 20% de lo cobrado y aplica la tasa sobre el resto. Para el propietario eso significa cero trámite y cero papeles, a cambio de que un año con gastos altos no le baje el impuesto.
La consecuencia práctica es que los gastos hay que mirarlos en el cálculo del negocio, no en el del impuesto. Un inmueble con cuota de mantenimiento alta rinde menos aunque pague lo mismo de renta de primera categoría.
| Gasto | ¿Reduce el impuesto? | ¿Reduce tu rentabilidad? |
|---|---|---|
| Cuota de mantenimiento | No | Sí, y bastante |
| Impuesto predial y arbitrios | No | Sí |
| Reparaciones y pintura | No | Sí |
| Comisión del agente | No | Sí |
| Seguro del inmueble | No | Sí |
| Meses de vacancia | No hay renta que gravar en esos meses | Sí, es el costo mayor |
¿Y quién paga el mantenimiento y los arbitrios?
Depende de lo pactado, y ahí sí hay margen. Es habitual que el inquilino asuma los servicios y, según el acuerdo, la cuota de mantenimiento; el impuesto predial, en cambio, corresponde al propietario por su condición de tal. Lo importante es que el contrato lo diga con claridad y que el monto acordado como renta refleje quién carga con qué: una renta "alta" en la que el propietario paga todo puede rendir menos que una menor donde el inquilino asume el mantenimiento.
¿Cuándo conviene otro régimen?
Cuando el alquiler deja de parecerse a "tengo un departamento" y empieza a parecerse a un negocio: varios inmuebles, servicios adicionales al inquilino, alquileres de corta estancia con gestión activa. Ahí la calificación puede cambiar y el análisis pasa a incluir la posibilidad de tributar como tercera categoría, donde sí se deducen gastos reales pero se asumen obligaciones contables. Es una conversación con contador, no una decisión de folleto: el punto de quiebre depende del volumen y de los gastos efectivos.
Ver también: cómo se calcula el impuesto de primera categoría, primera o tercera categoría en alquiler temporal y el cambio a renta percibida.
Preguntas frecuentes
¿Puedo descontar la cuota del crédito hipotecario del inmueble?
No en primera categoría. La deducción es la fija del 20%, cualquiera sea tu estructura de financiamiento.
¿Y si el inmueble estuvo vacío medio año?
No hay renta percibida en esos meses, y desde 2026 el impuesto se imputa por lo percibido. Conviene conservar el sustento de la desocupación.
¿Los arbitrios que paga el inquilino son renta para mí?
Los pagos que asume el inquilino y que corresponderían al propietario pueden formar parte de la renta gravada. Es un punto a revisar con un contador según cómo esté redactado el contrato.
¿Debo emitir algún comprobante?
La declaración y pago mensual se hace con el formulario correspondiente, y ese documento es el que sustenta el alquiler ante terceros.
¿Cambia algo si el inquilino es una empresa?
El régimen del propietario persona natural sigue siendo primera categoría; lo que cambia es el sustento que necesita la empresa. Está tratado en su propio artículo.
Fuentes
- Sunat — rentas de primera categoría y Formulario 1683
- Ley del Impuesto a la Renta — Ministerio de Justicia (SPIJ)
- Ministerio de Economía y Finanzas — UIT vigente
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