Impuestos al alquilar un local comercial: ¿si alquilo un local tengo que pagar impuestos? Sí, 5 % en primera categoría; cuándo es tercera (2026)

Si alquilas un local como persona natural y esa es tu única actividad con el inmueble, el ingreso suele calificar como renta de primera categoría; si el arrendamiento forma parte de una actividad empresarial, corresponde renta de tercera categoría, con obligaciones distintas. La diferencia no es menor: cambia la tasa efectiva, el comprobante que debes emitir y si el IGV entra o no en la ecuación.

Datos clave

• Primera categoría: arrendamiento de bienes por persona natural, con pago mensual a cuenta.
• Tercera categoría: cuando el arrendamiento se realiza en el marco de una actividad empresarial.
• El IGV aplica en los supuestos de actividad empresarial gravada; no en el arrendamiento de persona natural de primera categoría.
• El comprobante difiere: recibo por arrendamiento en primera categoría, factura o boleta en tercera.
• UIT 2026: S/ 5.500, referencia de varias obligaciones y multas asociadas.

Cómo distinguir tu caso

Ejemplo: cuánto pagas al mes en primera categoría

La tasa efectiva del 5 % sale de dos artículos del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta: el artículo 36 permite deducir el 20 % de la renta bruta de primera categoría, y el artículo 52-A fija una tasa del 6,25 % sobre la renta neta. El 6,25 % del 80 % es el 5 % del alquiler pactado. Con esa regla, el pago mensual a cuenta queda así:

En tercera categoría no hay una tasa única sobre el alquiler: el ingreso se suma a los demás de la empresa y tributa sobre la utilidad según el régimen (general, MYPE u otro), con factura e IGV. Por eso un mismo local puede dejar un neto distinto según quién figure como arrendador.

Por qué al inquilino comercial le importa

Porque afecta su propio costo. Un arrendatario empresarial necesita un comprobante que le permita sustentar el gasto y, cuando corresponde, usar el crédito fiscal del IGV. Si el propietario no puede emitir ese comprobante, el arrendatario pierde ese beneficio y lo va a descontar del precio que está dispuesto a pagar. Es una de las razones por las que un mismo local puede valer distinto para dos inquilinos diferentes. Y la empresa que prefiere dejar de alquilar tiene otra vía para quedarse con el local: el leasing inmobiliario en Perú, que financia la compra en cuotas.

Cinco cosas que conviene dejar en el contrato

1. Si el precio pactado incluye o no impuestos, para evitar la discusión clásica del primer recibo.
2. Qué comprobante se emitirá y en qué plazo cada mes.
3. Quién asume arbitrios y predial, que en locales suelen negociarse distinto que en vivienda.
4. El reajuste de la renta y su base de cálculo.
5. Las garantías y el tratamiento del depósito al término del contrato.

Ver Alquilar un local comercial u oficina en el Perú: qué revisar, contrato, licencia e impuestos (guía completa 2026) y, para el arrendamiento de vivienda, renta de primera categoría.

El costo de no declarar

Además de la multa, hay un efecto que se subestima: los ingresos no declarados no existen para el sistema financiero. Un propietario que vive de rentas informales no puede sustentarlas ante un banco cuando quiere un crédito, ni acreditarlas al vender el inmueble como activo en producción. La formalidad tributaria del alquiler es, en la práctica, parte del valor del inmueble.

Otras preguntas frecuentes

¿Qué impuesto se paga por alquilar un local comercial en Perú?

Depende de quién arrienda. Una persona natural que alquila fuera de una actividad empresarial tributa por renta de primera categoría, con pago mensual a cuenta; cuando el arrendamiento forma parte de una actividad empresarial, corresponde renta de tercera categoría, con las obligaciones del régimen aplicable.

¿El alquiler de un local paga IGV?

El IGV aplica en los supuestos de actividad empresarial gravada. En el arrendamiento de una persona natural que tributa por primera categoría no corresponde IGV.

¿Qué comprobante debo entregar al inquilino?

En primera categoría, el recibo por arrendamiento. En tercera categoría, factura o boleta según el tipo de cliente. El arrendatario empresarial normalmente exigirá factura para sustentar su gasto.

¿Qué pasa si no declaro el alquiler?

Además de la multa correspondiente, el ingreso no puede sustentarse ante un banco ni acreditarse al vender el inmueble. La informalidad del alquiler termina reduciendo el valor y la financiabilidad de la propiedad.