No dispongas de nada sin dejar constancia: los bienes siguen siendo del inquilino, y sacarlos, venderlos o botarlos por tu cuenta puede convertirte a ti en el responsable. Lo que corresponde es documentar el abandono, hacer un inventario con presencia de un tercero y conservar las cosas mientras se formaliza la terminación del contrato.
Datos clave
- Documenta primero: constatación policial o notarial del estado del inmueble.
- Inventario con fotos y firma de un testigo o del notario.
- Custodia los bienes, no los deseches: la responsabilidad por su pérdida podría recaer en ti.
- Comunica por escrito al inquilino y a su fiador en los domicilios del contrato.
- Formaliza el fin del contrato por la vía que corresponda antes de volver a alquilar.
La secuencia correcta
| Paso | Qué haces | Por qué importa |
|---|---|---|
| 1 | Constatación del estado del inmueble | Prueba objetiva de la fecha y la situación |
| 2 | Inventario detallado con fotos | Evita reclamos por bienes que "faltan" |
| 3 | Carta notarial al inquilino y al fiador | Requiere el retiro de bienes y el pago de lo adeudado |
| 4 | Custodia de los bienes | Reduce tu exposición mientras se resuelve |
| 5 | Terminación formal del contrato | Permite volver a alquilar sin riesgo |
Este artículo cubre una etapa concreta; el recorrido entero, con precio, contrato, inquilino, impuesto y desalojo en 2026, está en cómo alquilar mi departamento: la guía completa 2026.
Si el conflicto con tu inquilino recién empieza, conviene leer primero la guía completa del desalojo de inquilino en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
Lo que la ley reconoce y exige a cada parte en un alquiler de vivienda está reunido en la guía completa de los derechos del inquilino en el Perú.
Por qué no conviene el atajo
Porque el inquilino que desapareció puede reaparecer, y lo primero que dirá es que dejó objetos de valor que ya no están. Sin inventario ni constancia, esa afirmación es tu palabra contra la suya, con el agravante de que fuiste tú quien entró. Un inventario con fotos y un tercero presente cierra esa puerta por completo y cuesta muy poco.
La prevención que funciona
Un contrato con datos verificables del inquilino y de un fiador o aval, con domicilios reales, más un inventario de entrada firmado. Cuando alguien desaparece, la diferencia entre poder ubicarlo y no poder hacerlo está en la calidad de los datos que pediste el primer día.
Ver también: cómo se hace el inventario de un alquiler, si puedes pedir aval o fiador y cómo cobrar los alquileres que te deben.
¿Qué debe incluir el inventario de los bienes?
El inventario es tu principal prueba si el inquilino reaparece. Hazlo el mismo día de la constatación y con este nivel de detalle:
- Fecha, hora y quiénes estuvieron presentes: el notario, el efectivo policial o el testigo, con nombre y firma.
- Un recorrido por ambientes, anotando cada objeto con una descripción breve y su estado: funciona, está dañado o está incompleto.
- Fotos fechadas de cada ambiente y de los objetos de más valor, tomadas antes de mover nada.
- El estado del inmueble, separado de la lista de bienes, para compararlo después con el inventario de entrada.
- El lugar donde quedarán guardadas las cosas y quién las custodia.
Guarda el original firmado y entrega una copia al tercero que participó. Si luego mueves los bienes a otro lugar, deja constancia del traslado.
¿Qué le escribo al inquilino y a su fiador?
La carta notarial le da fecha cierta a tu requerimiento. Envíala a los domicilios que figuran en el contrato y, si tienes su correo, manda también una copia por esa vía. Debe decir con claridad:
- La fecha en que se constató que el inmueble estaba desocupado.
- Que sus bienes fueron inventariados en presencia de un tercero, dónde están y que puede pedir una copia del inventario.
- Un plazo razonable para retirarlos, con día y horario coordinados.
- Las rentas y cualquier otro monto pendiente, con su detalle.
- Que se procederá a formalizar la terminación del contrato.
Usa un tono neutral, sin acusaciones. El objetivo es que conste que actuaste con orden, no ganar una discusión por escrito.
¿Cómo liquido la garantía y lo que se debe?
Con el inmueble ya documentado, compara su estado con el inventario de entrada. Solo se cobra lo que excede el desgaste normal: un vidrio roto o una puerta forzada son daños; una pintura con el color apagado tras dos años, no.
Pide dos presupuestos formales por cada reparación y arma una liquidación escrita con la garantía recibida, las rentas adeudadas, los daños acreditados y el saldo. La garantía se aplica a esas deudas cuando el contrato lo prevé. Si la garantía no alcanza, puedes reclamar la diferencia al inquilino y al fiador; para montos de este tamaño, la conciliación extrajudicial suele ser la vía más razonable. El detalle de cómo se arma esa liquidación está en qué hacer si el inquilino deja el departamento dañado.
Preguntas frecuentes
¿Puedo entrar si no contesta hace un mes?
Conviene hacerlo con constatación y, de ser posible, con un tercero presente. Entrar sin dejar constancia te expone.
¿Cuánto tiempo debo guardar sus cosas?
Un plazo razonable, comunicado por escrito, mientras se formaliza el fin del contrato.
¿Puedo cobrarme con sus bienes?
No por decisión propia. La compensación con bienes ajenos requiere una vía formal.
¿Sirve la garantía para cubrir lo adeudado?
Sí, si el contrato lo prevé, imputándola a lo que efectivamente se debe.
¿Debo denunciar la desaparición?
La constatación es lo habitual. La denuncia procede si hay hechos que la justifiquen.
¿Puedo alquilar de inmediato a otra persona?
Conviene cerrar formalmente el contrato anterior primero, para no arrastrar el problema.
Fuentes
- Código Civil del Perú — obligaciones del arrendatario y resolución del contrato
- Poder Judicial del Perú — procesos de desalojo y obligación de dar suma de dinero
- Ministerio de Justicia y Derechos Humanos — conciliación extrajudicial
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si el problema ya empezó, conviene ordenar los papeles antes de reclamar:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
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