El inventario de un alquiler es el documento, anexo al contrato, que describe ambiente por ambiente el estado del inmueble, sus instalaciones, muebles, llaves y lecturas de medidores el día de la entrega, firmado por propietario e inquilino y acompañado de fotos fechadas. Sirve para una sola cosa: probar en qué estado se entregó y decidir sin discusión qué se descuenta de la garantía al final. En el Perú no lo exige ninguna ley, pero el Código Civil presume que el bien se entregó en estado de servir (art. 1679) y obliga al inquilino a devolverlo como lo recibió, salvo el desgaste ordinario (art. 1681): sin inventario, esa comparación se hace de memoria.
Datos clave
- El inventario se hace el día de la entrega, antes de que el inquilino ingrese sus cosas.
- Debe describir ambiente por ambiente, no en bloque.
- Va acompañado de fotografías fechadas de cada ambiente y de cada desperfecto preexistente.
- Se firma en dos ejemplares y se anexa al contrato de arrendamiento.
- Distingue desgaste ordinario (del inquilino, hasta cierto punto) de daño (imputable).
- Es el documento que decide la devolución de la garantía sin discusión.
Si alquilas con muebles y electrodomésticos, el contrato debe traer el inventario con el estado y el valor de cada bien: modelo de contrato de alquiler de departamento amoblado en Word 2026.
¿Qué debe contener?
| Sección | Qué registrar | Detalle mínimo |
|---|---|---|
| Datos generales | Dirección, fecha, partes, número de contrato | Coincidentes con el contrato |
| Ambiente por ambiente | Paredes, pisos, techos, puertas, ventanas | Estado y desperfectos preexistentes |
| Instalaciones | Luz, agua, desagüe, gas, internet | Funcionamiento verificado en el acto |
| Artefactos y muebles | Marca, modelo, cantidad, estado | Si es amoblado, uno por uno |
| Llaves y accesos | Cantidad entregada de cada tipo | Incluye mandos y tarjetas |
| Medidores | Lectura de luz, agua y gas al momento | Número de suministro y lectura |
| Fotografías | De cada ambiente y cada desperfecto | Fechadas, anexas al documento |
| Firmas | Ambas partes, en cada página | Dos ejemplares originales |
Si recién vas a poner tu inmueble en alquiler, conviene leer primero la guía completa para alquilar tu departamento o casa en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
Lo que viene antes y después de este paso está en cómo desalojar a un inquilino en el Perú, paso a paso.
Para ver dónde encaja este tema dentro de todo el contrato de alquiler, revisa los derechos del inquilino en el Perú, con sus artículos de ley.
Cómo se hace el inventario de un alquiler, paso a paso
- Agenda la entrega con el inmueble vacío y limpio. El inventario se levanta antes de que entren las cosas del inquilino; después ya no se ve el piso ni las paredes completas.
- Recorran juntos ambiente por ambiente (sala, comedor, cocina, cada dormitorio, baños, lavandería, balcón, cochera, depósito). En cada uno anota paredes, piso, techo, puertas, ventanas, closets y enchufes, con su estado: "bueno", "con rayón de 10 cm junto al interruptor", "manija floja".
- Prueba las instalaciones en el acto: abre todos los caños, jala las palancas de los inodoros, prende todas las luces, prueba la terma, la cocina y los tomacorrientes con un cargador. Lo que no funciona hoy, queda escrito hoy.
- Anota las lecturas de los medidores de luz, agua y gas, con el número de suministro, y fotografía cada medidor con la lectura visible.
- Lista llaves y accesos: cuántas llaves de cada puerta, llaves de buzón, control de cochera, tarjetas o llaveros de intercomunicador.
- Si es amoblado, inventaría uno por uno cada mueble y artefacto: marca, modelo, cantidad y estado, con foto.
- Toma fotos (o un video continuo) de cada ambiente y de cada desperfecto, con la fecha activada; ambos se las envían por correo o mensajería el mismo día, para que quede una copia con hora en poder de cada parte.
- Firmen ambos en cada página, en dos ejemplares, y anéxenlo al contrato con una cláusula que diga "el estado del inmueble es el que consta en el inventario adjunto".
- Opcional: certifica las firmas ante notario. Da fecha cierta al documento; en Lima la certificación de firma sin tráfico patrimonial cuesta desde S/ 15 por firma, según el tarifario publicado en línea por una notaría de Lima (consultado el 1 de octubre de 2026).
- Repite el mismo recorrido al devolver el inmueble, con el inventario inicial en la mano, y deja constancia de las diferencias en el acta de devolución.
Qué dice el Código Civil (y por qué el inventario es tu única prueba)
El contrato de arrendamiento está regulado en los artículos 1666 y siguientes del Código Civil. Cuatro artículos explican por qué el inventario importa tanto:
| Artículo | Qué dice | Qué significa para el inventario |
|---|---|---|
| Art. 1678 | El arrendador debe entregar el bien con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos. | El "estado convenido" es el que queda escrito en el inventario. |
| Art. 1679 | Entregado el bien, se presume que se halla en estado de servir y con todo lo necesario para su uso. | Si el inquilino recibe sin dejar constancia de fallas, la ley presume que todo estaba bien: el inventario es su protección. |
| Art. 1681, inc. 10 | El arrendatario debe devolver el bien al vencer el plazo en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario. | Para comparar "como lo recibió" hace falta un punto de partida documentado: el inventario. |
| Art. 1683 | El arrendatario responde por la pérdida y el deterioro del bien durante el arrendamiento, salvo que pruebe causa no imputable a él. | La carga de probar recae en el inquilino; el inventario fija qué deterioro ya existía y cuál es nuevo. |
Léase con calma: el inventario protege a los dos. Al propietario, porque prueba lo que entregó; al inquilino, porque es la única forma de dejar constancia de los desperfectos que ya existían y vencer la presunción del artículo 1679.
Modelo de inventario de alquiler: qué debe tener cada hoja
Un inventario de dos páginas bien hecho sigue este orden; puedes copiarlo tal cual:
- Encabezado: "Inventario y estado del inmueble – Anexo al contrato de arrendamiento del [fecha]", dirección completa, nombres y DNI de ambas partes, fecha y hora de la entrega.
- Lecturas: luz (n.° de suministro y kWh), agua (n.° de suministro y m³), gas (si aplica).
- Llaves y accesos: tabla con tipo y cantidad.
- Un bloque por ambiente con filas para paredes, piso, techo, puertas, ventanas, closets, luminarias, tomacorrientes y accesorios; columnas "estado" y "observaciones".
- Instalaciones: caños, inodoros, duchas, terma, cocina, campana, intercomunicador, timbre, cerraduras: "funciona / no funciona / observación".
- Muebles y artefactos (si es amoblado): marca, modelo, cantidad, estado.
- Anexo fotográfico: número de fotos entregadas y medio por el que se compartieron.
- Cierre: "Ambas partes declaran que el presente inventario refleja el estado del inmueble al momento de la entrega", firmas y huella en cada página, dos ejemplares.
El modelo de acta de entrega y recepción de inmueble cubre la parte formal; el inventario es el detalle ambiente por ambiente que la acompaña.
¿Por qué las lecturas de medidores son tan importantes?
Porque son la única forma de separar consumos. Sin lectura inicial, una deuda de servicios anterior a la entrega termina discutiéndose con el inquilino nuevo, y sin lectura final, el propietario no puede acreditar cuánto correspondía al periodo del contrato. Anotar tres números el día de la entrega evita una discusión completa meses después.
El reparto de esos gastos está en quién paga qué en un alquiler.
¿Cómo se distingue el desgaste del daño?
El desgaste ordinario es el deterioro que produce el uso normal a lo largo del tiempo: pintura que pierde brillo, sellos que se resecan, grifería que envejece. No es imputable al inquilino en condiciones normales. El daño es un deterioro que no deriva del uso normal: una puerta rota, una mancha permanente, un artefacto inutilizado. Esa distinción es la que decide qué se descuenta de la garantía, y solo se puede aplicar si existe un punto de partida documentado.
El acta del momento de la devolución completa el círculo. Está en el acta de entrega del inmueble.
¿Sirve como prueba?
Sí, y es de los medios probatorios más eficaces disponibles en este tipo de conflictos precisamente porque está firmado por ambas partes. Un documento suscrito por el propio inquilino en el que reconoce el estado del inmueble al recibirlo tiene un peso que ninguna declaración posterior puede desmontar con facilidad. Si además se le da fecha cierta —legalización de firmas ante notario— su valor probatorio aumenta.
¿Y en un alquiler amoblado?
Ahí el inventario deja de ser recomendable y pasa a ser indispensable. Cada artefacto, cada mueble, cada juego de menaje debe estar listado con cantidad y estado. En amoblado, la diferencia entre "se entregó completo" y "faltaban dos sillas" no se resuelve por memoria, y el valor acumulado de lo que no está listado puede superar con facilidad el monto de la garantía.
Es especialmente relevante en corporativo y temporada, donde el equipamiento es parte del producto. Está en alquiler corporativo y por temporada.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el inventario de un alquiler?
Es el anexo del contrato que describe, ambiente por ambiente, el estado del inmueble, sus instalaciones, llaves, medidores y —si es amoblado— cada mueble y artefacto, el día de la entrega, con fotos fechadas y la firma de ambas partes.
¿Quién hace el inventario, el propietario o el inquilino?
Lo hacen juntos el día de la entrega. Suele prepararlo el propietario (o su administrador) y el inquilino lo revisa, agrega los desperfectos que observe y lo firma. Un inventario hecho por una sola parte y sin la firma de la otra vale mucho menos como prueba.
¿Qué dice el Código Civil sobre el estado en que se devuelve el inmueble?
El artículo 1681 obliga al arrendatario a devolver el bien en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario, y el artículo 1683 lo hace responsable del deterioro ocurrido durante el arrendamiento salvo que pruebe causa no imputable a él. El inventario es la prueba de cuál era ese estado inicial.
¿Sirve un video en lugar de fotos?
Sí, y es más rápido: un recorrido continuo con la fecha visible y comentando en voz alta cada observación. Lo ideal es combinarlo con fotos de los desperfectos puntuales y enviárselo a la otra parte el mismo día para que quede registro de la hora.
¿Es obligatorio hacer un inventario en un alquiler?
No es obligatorio por ley, pero es el medio probatorio más eficaz en una discusión sobre el estado del inmueble y sobre la devolución de la garantía. Su ausencia deja el conflicto a la memoria de las partes.
¿Cuándo se hace?
El día de la entrega, antes de que el inquilino ingrese sus pertenencias, y firmado por ambas partes en dos ejemplares que se anexan al contrato.
¿Qué pasa si no hice inventario y hay daños?
La discusión se vuelve mucho más difícil de sostener, porque no existe un punto de partida documentado. Conviene documentar el estado actual con fotografías fechadas y buscar una salida negociada antes que un conflicto sin prueba.
¿El desgaste normal se descuenta de la garantía?
El deterioro derivado del uso normal no debería descontarse. Lo que se descuenta son los daños que exceden ese uso normal, y esa distinción solo puede aplicarse si el estado inicial está documentado.
¿Conviene legalizar las firmas?
Dar fecha cierta al documento fortalece su valor probatorio. Es una gestión de bajo costo que puede ahorrar una discusión considerable al final del contrato.
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Fuentes
- Código Civil peruano — arrendamiento (arts. 1666 y ss.), arras (arts. 1477 a 1483) y compraventa
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley N.° 29571) y canales de reclamo
- Rentas de Primera Categoría — SUNAT, portal de Personas
- Tarifario de servicios notariales: certificación de firma sin tráfico patrimonial desde S/ 15 — Notaría Gonzales Loli (Lima), consultado el 1 de octubre de 2026
- Decreto Legislativo N.° 1049, Ley del Notariado, y Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú
- Municipalidad Metropolitana de Lima — licencias de funcionamiento y hospedaje
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Un contrato con inventario y un buen aviso son las dos piezas que hacen un alquiler sin sobresaltos:
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