El inventario es el documento que describe el estado del inmueble y de todo lo que hay dentro en el momento de la entrega, firmado por ambas partes y acompañado de fotografías fechadas. Su función es una sola: convertir la discusión sobre desperfectos en una comparación objetiva entre dos estados. Sin inventario, la devolución de la garantía se resuelve por memoria y por fuerza de negociación, que es exactamente donde nacen los conflictos. Con inventario, se resuelve en quince minutos con el papel en la mano.
Datos clave
- El inventario se hace el día de la entrega, antes de que el inquilino ingrese sus cosas.
- Debe describir ambiente por ambiente, no en bloque.
- Va acompañado de fotografías fechadas de cada ambiente y de cada desperfecto preexistente.
- Se firma en dos ejemplares y se anexa al contrato de arrendamiento.
- Distingue desgaste ordinario (del inquilino, hasta cierto punto) de daño (imputable).
- Es el documento que decide la devolución de la garantía sin discusión.
¿Qué debe contener?
| Sección | Qué registrar | Detalle mínimo |
|---|---|---|
| Datos generales | Dirección, fecha, partes, número de contrato | Coincidentes con el contrato |
| Ambiente por ambiente | Paredes, pisos, techos, puertas, ventanas | Estado y desperfectos preexistentes |
| Instalaciones | Luz, agua, desagüe, gas, internet | Funcionamiento verificado en el acto |
| Artefactos y muebles | Marca, modelo, cantidad, estado | Si es amoblado, uno por uno |
| Llaves y accesos | Cantidad entregada de cada tipo | Incluye mandos y tarjetas |
| Medidores | Lectura de luz, agua y gas al momento | Número de suministro y lectura |
| Fotografías | De cada ambiente y cada desperfecto | Fechadas, anexas al documento |
| Firmas | Ambas partes, en cada página | Dos ejemplares originales |
¿Por qué las lecturas de medidores son tan importantes?
Porque son la única forma de separar consumos. Sin lectura inicial, una deuda de servicios anterior a la entrega termina discutiéndose con el inquilino nuevo, y sin lectura final, el propietario no puede acreditar cuánto correspondía al periodo del contrato. Anotar tres números el día de la entrega evita una discusión completa meses después.
El reparto de esos gastos está en quién paga qué en un alquiler.
¿Cómo se distingue el desgaste del daño?
El desgaste ordinario es el deterioro que produce el uso normal a lo largo del tiempo: pintura que pierde brillo, sellos que se resecan, grifería que envejece. No es imputable al inquilino en condiciones normales. El daño es un deterioro que no deriva del uso normal: una puerta rota, una mancha permanente, un artefacto inutilizado. Esa distinción es la que decide qué se descuenta de la garantía, y solo se puede aplicar si existe un punto de partida documentado.
El acta del momento de la devolución completa el círculo. Está en el acta de entrega del inmueble.
¿Sirve como prueba?
Sí, y es de los medios probatorios más eficaces disponibles en este tipo de conflictos precisamente porque está firmado por ambas partes. Un documento suscrito por el propio inquilino en el que reconoce el estado del inmueble al recibirlo tiene un peso que ninguna declaración posterior puede desmontar con facilidad. Si además se le da fecha cierta —legalización de firmas ante notario— su valor probatorio aumenta.
¿Y en un alquiler amoblado?
Ahí el inventario deja de ser recomendable y pasa a ser indispensable. Cada artefacto, cada mueble, cada juego de menaje debe estar listado con cantidad y estado. En amoblado, la diferencia entre "se entregó completo" y "faltaban dos sillas" no se resuelve por memoria, y el valor acumulado de lo que no está listado puede superar con facilidad el monto de la garantía.
Es especialmente relevante en corporativo y temporada, donde el equipamiento es parte del producto. Está en alquiler corporativo y por temporada.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio hacer un inventario en un alquiler?
No es obligatorio por ley, pero es el medio probatorio más eficaz en una discusión sobre el estado del inmueble y sobre la devolución de la garantía. Su ausencia deja el conflicto a la memoria de las partes.
¿Cuándo se hace?
El día de la entrega, antes de que el inquilino ingrese sus pertenencias, y firmado por ambas partes en dos ejemplares que se anexan al contrato.
¿Qué pasa si no hice inventario y hay daños?
La discusión se vuelve mucho más difícil de sostener, porque no existe un punto de partida documentado. Conviene documentar el estado actual con fotografías fechadas y buscar una salida negociada antes que un conflicto sin prueba.
¿El desgaste normal se descuenta de la garantía?
El deterioro derivado del uso normal no debería descontarse. Lo que se descuenta son los daños que exceden ese uso normal, y esa distinción solo puede aplicarse si el estado inicial está documentado.
¿Conviene legalizar las firmas?
Dar fecha cierta al documento fortalece su valor probatorio. Es una gestión de bajo costo que puede ahorrar una discusión considerable al final del contrato.
Conviene probar los desagües el día de la entrega, y este es el motivo: quién paga si se atora el desagüe en un alquiler.
Este artículo es una pieza de nuestra guía completa del alquiler, donde está el proceso completo en orden.
Fuentes
- Código Civil peruano — arrendamiento (arts. 1666 y ss.), arras (arts. 1477 a 1483) y compraventa
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley N.° 29571) y canales de reclamo
- Rentas de Primera Categoría — SUNAT, portal de Personas
- Decreto Legislativo N.° 1049, Ley del Notariado, y Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú
- Municipalidad Metropolitana de Lima — licencias de funcionamiento y hospedaje
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