Entre acondicionar, fotografiar, redactar el contrato, verificar al inquilino y sostener el inmueble mientras está vacío, poner un departamento en alquiler cuesta del orden de uno a tres meses de renta. Es una inversión, no un gasto perdido: cada uno de esos conceptos existe para acortar el tiempo vacío o para reducir el riesgo de un mal inquilino, que son los dos factores que más destruyen la rentabilidad de un alquiler.
Datos clave
- El costo real no es el gasto: es el mes vacío. Cada mes sin inquilino cuesta una renta completa más los gastos fijos.
- Acondicionamiento: pintura, limpieza profunda y arreglos menores son lo que más rápido devuelve la inversión.
- Verificación del inquilino: un reporte crediticio cuesta una fracción de un mes de renta y evita meses de mora.
- Contrato e inventario: el par de documentos que decide cómo termina el alquiler.
- Impuesto: la renta de primera categoría se declara mensualmente con el formulario 1683.
Si vas a alquilarlo tú, el proceso completo está en cómo alquilar mi departamento o casa: precio, contrato e inquilino.
La inversión de arranque, calculada
Un departamento cuya renta objetivo es S/ 1.800 al mes:
| Concepto | Estimado | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Pintura y arreglos menores | S/ 1.200 – 2.500 | Acorta el tiempo vacío y sostiene el precio |
| Limpieza profunda | S/ 150 – 300 | Define la primera impresión de la visita |
| Fotografía y video del inmueble | S/ 150 – 450 | Multiplica las consultas del anuncio |
| Contrato e inventario | S/ 150 – 500 | Define quién responde por qué |
| Reporte crediticio del postulante | Desde S/ 7,90 | Filtra el riesgo de mora |
| Legalización de firmas | Según notaría | Da fecha cierta al contrato |
| Gastos fijos del mes vacío | S/ 400 – 900 | Mantenimiento, predial, arbitrios, servicios mínimos |
| Total de arranque | S/ 2.050 – 4.650 | ≈ 1 a 2,5 meses de renta |
Si recién vas a poner tu inmueble en alquiler, conviene leer primero la guía completa para alquilar tu departamento o casa en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
El gasto que más rinde
La pintura. No por estética: porque un departamento repintado se alquila antes, y cada mes de adelanto vale una renta completa. Si pintar cuesta S/ 2.000 y adelanta el alquiler dos meses en un inmueble de S/ 1.800, la operación devuelve S/ 3.600 por S/ 2.000 invertidos. El segundo gasto más rentable son las fotos, por la misma razón.
Ver por qué tu departamento no se alquila y qué fotos y video sí funcionan.
El gasto que evita el desastre
La verificación del inquilino. Un inquilino moroso no solo deja de pagar: te obliga a un proceso de desalojo que se mide en meses y te deja pagando los gastos fijos mientras tanto. Revisar historial crediticio, referencias laborales y de arrendadores anteriores antes de firmar cuesta una fracción de un mes de renta. Ver reporte crediticio antes de alquilar, ¿Qué papeles le pido a un inquilino? y Desalojo en 2026: cuánto cuesta, cuánto demora y por qué vía.
¿Y los impuestos?
La renta de primera categoría se declara y paga mensualmente, y desde 2026 sigue a la caja: se declara en el mes en que efectivamente cobras (criterio de lo percibido, Ley 32430), no en el mes en que vence la renta. Vale la pena entenderlo antes de arrancar. Ver el formulario 1683 y lo percibido e si sigues pagando impuesto cuando el inquilino no paga.
Preguntas frecuentes
¿Conviene alquilar amoblado?
Sube la renta y el público objetivo cambia, pero también sube la inversión inicial y el desgaste. Ver amoblado o sin amoblar.
¿Cuánto de garantía puedo pedir?
Lo habitual es uno o dos meses, según el perfil del inquilino y el mercado. Ver ¿Cuántos meses de garantía puedo pedirle a un inquilino?.
¿Necesito legalizar el contrato?
No es obligatorio para su validez, pero la legalización da fecha cierta y ordena cualquier reclamo posterior. Ver cuánto cuesta legalizar una firma.
¿Cuánto tarda en alquilarse un departamento?
Depende del precio, la zona y el material del anuncio. Un precio 10% por encima del mercado puede duplicar el tiempo vacío.
¿Vale la pena contratar a alguien que lo administre?
Si vives lejos o tienes varias unidades, casi siempre sí. Ver administrar un alquiler en otra ciudad.
Seguir leyendo
- ¿Quién paga la fumigación en un alquiler?
- Cómo alquilar tu departamento o casa en el Perú: guía completa 2026 para propietarios
Fuentes
- Formulario 1683 y renta de primera categoría — SUNAT, Plataforma del Estado Peruano
- Información de Impuesto Predial y Arbitrios — SAT de Lima
- TUO del Reglamento de la Ley 27157, DS 035-2006-VIVIENDA
- Estructura tarifaria — Sedapal, Plataforma del Estado Peruano
Cómo te ayuda EximiaHaus
Un alquiler que arranca bien se paga solo. Estos servicios cubren las tres decisiones que definen el resultado: precio, difusión e inquilino:
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos, con ficha completa y video automático del aviso.
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