¿Alquilar con inmobiliaria o por tu cuenta? Cuánto cuesta cada opción

Hacerlo por tu cuenta te ahorra una comisión que suele equivaler a una renta mensual; hacerlo con una inmobiliaria te ahorra el trabajo de publicar, mostrar, filtrar y perseguir el pago. La comparación honesta no es "comisión sí o no": es cuánto vale tu tiempo y cuánto te costaría un mal inquilino.

Precio, contrato con cláusula de allanamiento, garantía e impuesto, en una sola página: alquilar mi departamento paso a paso.

Las dos columnas

Para ver en qué momento del alquiler entra esto, revisa la guía completa del propietario que alquila.

Cuándo conviene hacerlo por tu cuenta

1. Vives cerca del inmueble y puedes mostrarlo sin que te cueste medio día.
2. Tienes tiempo para responder mensajes en las primeras horas, que es cuando se cierran los alquileres.
3. Sabes filtrar: verificas ingresos, historial y referencias, no solo simpatía.
4. Tu contrato está bien hecho, con las cláusulas que permiten el desalojo notarial.

Ver cómo filtrar inquilinos, qué papeles pedirle y la cláusula de allanamiento futuro.

Cuándo conviene delegar

1. El inmueble está en otra ciudad o no puedes atender visitas.
2. Tienes varias unidades y la administración se vuelve un trabajo.
3. Ya te fue mal con un inquilino y prefieres un proceso con filtros.
4. No quieres perseguir el pago cada mes.

Ver administrar un alquiler a distancia.

El punto intermedio que casi nadie usa

Publicar y difundir profesionalmente por tu cuenta —con buenas fotos, video y presencia en las redes donde está la demanda— y contratar solo la verificación del inquilino y la revisión del contrato. Te quedas con el control y con la mayor parte del ahorro, y externalizas lo que de verdad requiere criterio técnico. Ver difusión multicanal y reporte crediticio antes de alquilar.

Lo que cuesta hacerlo por tu cuenta aunque no pagues comisión

Alquilar directamente también tiene gastos, solo que no llegan en una sola factura:

La formalidad del contrato. Para el desalojo notarial de la Ley 30933 el contrato debe constar en el FUA o en escritura pública; la legalización de firmas, más barata, da fecha cierta y habilita el allanamiento judicial del artículo 594 del Código Procesal Civil, pero no la vía notarial. Los honorarios notariales son libres, así que cotizar en varias notarías cambia el monto.

La verificación del postulante. Revisar su reporte crediticio, sus ingresos y sus referencias cuesta poco, pero alguien tiene que hacerlo con criterio.

La difusión. Fotos con luz de día, plano y metraje real definen cuántos contactos recibes. Si las haces mal, lo pagas en semanas de espera.

Tu tiempo. Cada visita, mensaje y coordinación sale de tu agenda.

La cuenta que ordena todo es simple: si la comisión suele equivaler a una renta, un solo mes extra de vacancia por hacerlo tú te cuesta lo mismo que habrías pagado a la inmobiliaria. Si ya sabes que colocas rápido, el ahorro es real; si no, puede desaparecer.

Qué pactar por escrito si delegas

Buena parte de los malentendidos con una inmobiliaria vienen de un alcance que nadie escribió. Antes de firmar, deja claro:

Qué incluye la comisión: solo la colocación del inquilino o también la administración mensual.

Quién redacta el contrato y si trae la cláusula de allanamiento futuro, el sometimiento expreso y la forma que pide el desalojo notarial: FUA o escritura pública.

Qué pasa si el inquilino deja de pagar: si la inmobiliaria responde por la renta impaga o solo gestiona la cobranza.

Cómo te rinde cuentas: en qué cuenta se deposita la renta, con qué frecuencia recibes el detalle y quién guarda la garantía.

Recuerda que el obligado frente al impuesto sigues siendo tú, aunque otro gestione el cobro.

Si lo haces tú: el orden que evita errores

1. Fija la renta con referencias de inmuebles parecidos en tu zona y con un metraje similar, no con lo que quisieras cobrar.

2. Publica con buen material y responde en las primeras horas, cuando se deciden los alquileres.

3. Filtra antes de mostrar: ingresos, historial y referencias.

4. Firma un contrato que cumpla los requisitos del desalojo notarial: en FUA o por escritura pública, con las cláusulas de la Ley 30933.

5. Exige el pago bancarizado, obligatorio desde S/ 2.000, porque además te deja prueba de cada cobro.

6. Entrega con inventario firmado y declara el impuesto sobre lo que efectivamente cobras.

Los costos y plazos de los trámites notariales y registrales están en cuánto cuesta y cuánto demora cada trámite, y la misma disyuntiva aplicada a la venta, en Dónde vender mi propiedad en el Perú: los 5 caminos y cómo elegir inmobiliaria o agente (guía completa 2026).

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cobra una inmobiliaria por alquilar?

La comisión suele equivaler a una renta mensual, con variantes si además administra el alquiler. Los montos y el alcance del servicio varían según el operador, así que pídelo por escrito antes de firmar.

¿Conviene alquilar por mi cuenta o con una inmobiliaria?

Por tu cuenta conviene si vives cerca del inmueble, puedes responder mensajes en las primeras horas, sabes filtrar inquilinos y tu contrato está bien hecho. Delegar conviene si el inmueble está en otra ciudad, tienes varias unidades o no quieres perseguir el pago cada mes. La comparación real es cuánto vale tu tiempo y cuánto te costaría un mal inquilino.

¿La inmobiliaria responde si el inquilino no paga?

Solo si lo pactó expresamente: la mayoría no cubre la renta impaga. La cobranza y el seguimiento suelen incluirse en el servicio de administración, pero un inquilino moroso puede significar meses sin renta más el costo de recuperar el inmueble, por eso verificar su historial antes es la medida preventiva más barata.

¿Puedo alquilar sin contrato escrito?

Se puede, pero pierdes casi toda protección. Sin un contrato que cumpla los requisitos de la Ley 30933 no puedes acceder al desalojo notarial si el inquilino deja de pagar. Ver alquilar sin contrato.

¿Necesito legalizar firmas?

Para el desalojo notarial de la Ley 30933 no basta: el contrato debe constar en el FUA o en escritura pública e incluir la cláusula de allanamiento futuro, el sometimiento expreso y la determinación del inmueble. Legalizar las firmas sí conviene si firmas un contrato privado: da fecha cierta y, con cláusula de allanamiento, abre la vía judicial acelerada del artículo 594 del Código Procesal Civil.

¿Qué pasa con el impuesto si uso inmobiliaria?

El obligado sigues siendo tú como propietario, aunque la inmobiliaria gestione el alquiler. Desde 2026 el impuesto de primera categoría se paga sobre lo percibido: si el inquilino no paga, no nace la obligación. Además, bancarizar el pago es obligatorio desde S/ 2.000. Ver cuánto le pagas a la SUNAT.

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Fuentes

• Ley 30933, art. 4: el contrato debe constar en el FUA o en escritura pública para el desalojo notarial — El Peruano, 24-abr-2019
• Rentas de Primera Categoría — SUNAT Personas
• Ley N° 30933, desalojo notarial — Sistema Peruano de Información Jurídica
• Indecopi — Portal institucional
• Código Civil peruano — Sistema Peruano de Información Jurídica