Con comparables reales de tu zona, ajustados por las diferencias de tu inmueble, y un chequeo final contra la rentabilidad que esperas del capital invertido. No con lo que cobraba el inquilino anterior ni con lo que pide el vecino que lleva cuatro meses sin alquilar.
Datos clave
- Comparables: mismo distrito y zona, área parecida, mismo número de dormitorios, publicados en los últimos meses.
- Ajustes: piso, vista, estacionamiento, amoblado, estado y amenidades del edificio.
- Chequeo de rentabilidad: renta anual ÷ valor del inmueble debería quedar en el rango de tu distrito.
- Referencia BCRP: el inverso del ratio PER por distrito da la rentabilidad bruta esperable.
- Regla: el precio correcto es el que consigue inquilino en menos de un mes.
Por qué cobrar de más deja menos
Un departamento cuyo precio de mercado es S/ 2.000. Comparemos dos estrategias a lo largo de un año:
| Estrategia | Renta mensual | Meses vacío | Meses cobrados | Ingreso anual |
|---|---|---|---|---|
| A precio de mercado | S/ 2.000 | 1 | 11 | S/ 22.000 |
| 10% por encima | S/ 2.200 | 3 | 9 | S/ 19.800 |
| 20% por encima | S/ 2.400 | 5 | 7 | S/ 16.800 |
| 5% por debajo | S/ 1.900 | 0 | 12 | S/ 22.800 |
El resultado es contraintuitivo y muy consistente: cobrar 5% por debajo del mercado puede dejar más dinero al año que cobrar 10% por encima, porque el mes vacío cuesta una renta completa y no se recupera nunca.
Las once etapas de un alquiler, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en la guía 2026 para alquilar un departamento o una casa.
El método, en cuatro pasos
- Reúne de cinco a ocho avisos comparables de tu zona y anota renta, área, dormitorios y si incluyen estacionamiento y mantenimiento.
- Calcula la renta por m² de cada uno y descarta los extremos.
- Ajusta por tus diferencias: suma por estacionamiento, piso alto con vista, amoblado o edificio con amenidades; resta por antigüedad, ausencia de ascensor o vista a pozo.
- Contrasta con la rentabilidad: si tu renta anual dividida entre el valor del inmueble se aleja mucho del rango de tu distrito, revisa el número.
Ver cómo fijar el precio de alquiler y Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler: bruta y neta con ejemplos (2026).
Qué incluir y qué cobrar aparte
Lo habitual en el mercado peruano: la renta es un monto y el mantenimiento y los servicios los paga el inquilino aparte. Publicar "S/ 2.000 más mantenimiento" es más honesto y evita la sorpresa en la visita; publicar un precio que después crece S/ 400 al explicar los extras hace perder al interesado. Ver ¿Cuántos meses de garantía puedo pedirle a un inquilino?.
Cuándo ajustar
Si en dos semanas no hay consultas, el precio está alto para el material que publicaste. Si hay consultas pero nadie visita, revisa las fotos y la descripción. Si visitan y no cierran, el problema aparece en el inmueble o en la expectativa que generó el aviso. Ver por qué tu departamento no se alquila.
Preguntas frecuentes
¿Puedo subir la renta cada año?
Solo si el contrato lo prevé o al renovar. Ver si se puede subir el alquiler.
¿Conviene alquilar amoblado para cobrar más?
Sube la renta y también la inversión y el desgaste. Ver amoblado y semiamoblado.
¿En soles o en dólares?
Depende de tus obligaciones y del segmento. Ver en qué moneda conviene alquilar.
¿Cuánto de garantía pido?
Uno o dos meses es lo habitual, según el perfil del inquilino.
¿El precio del vecino es buena referencia?
Solo si efectivamente alquiló. Un aviso publicado meses es una aspiración, no un precio de mercado.
Este artículo es una pieza de la guía del propietario sobre cómo alquilar un departamento en Lima, donde está el proceso completo en orden.
Fuentes
- Notas de Estudios N.º 16, indicadores del mercado inmobiliario y ratio PER — BCRP
- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento — gob.pe
- Impuesto a la renta de primera categoría — SUNAT
- Código Civil peruano, contrato de arrendamiento — LP Derecho
Cómo te ayuda EximiaHaus
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