Alquilar un departamento en Lima puede ser rápido si sabes qué revisar. Esta checklist te ayuda a evitar sorpresas después de haber firmado el contrato.
Antes de la visita
- Confirma que quien te muestra el inmueble es el propietario o tiene autorización expresa para alquilarlo.
- Pregunta por el monto exacto de mantenimiento y qué incluye (agua, seguridad, áreas comunes).
- Pide fotos o video reciente si vas a decidir a distancia.
Durante la visita
- Prueba llaves, interruptores, presión de agua y el estado de las tuberías visibles.
- Revisa señal de internet/celular en las habitaciones, sobre todo si trabajas remoto.
- Observa la orientación: los departamentos con exposición norte suelen ser más cálidos y luminosos en Lima.
- Pregunta por el reglamento interno del edificio (mascotas, horarios, visitas).
El contrato: lo que no debe faltar
- Plazo del contrato y condiciones de renovación.
- Monto de la garantía y en qué casos se retiene al finalizar.
- Responsable de reparaciones menores vs. mayores.
- Cláusula de resolución anticipada y penalidad, si existiera.
Antes de firmar
Haz un inventario fotográfico del estado del inmueble el día de la entrega de llaves, con fecha visible, y compártelo con el propietario. Esto evita discusiones sobre desgaste al momento de devolver la garantía. Si el contrato menciona un aval o garante, confirma qué documentación se le exigirá.
En EximiaHaus, cada propiedad en alquiler publicada por asesores verificados incluye datos de contacto directo, para que puedas coordinar visitas y resolver dudas antes de comprometerte.
Qué papeles pedir antes de firmar
La checklist de arriba cubre el inmueble; esta cubre a la persona que te lo alquila. Pide copia del documento de identidad del propietario y contrástalo con la partida registral del predio: la titularidad se verifica en Sunarp, no de palabra. Si quien firma no es el titular, exige el poder que lo faculta expresamente a arrendar. Y pide el recibo de mantenimiento y de servicios al día: una deuda anterior puede terminar cortándote el suministro aunque tú estés al día. Cómo se leen esos documentos está en cómo verificar una partida registral.
Lo que la ley dice sobre la garantía y el desalojo
El depósito de garantía no está regulado en un monto fijo: lo fija el acuerdo entre las partes, y por eso conviene que el contrato diga cuánto es, qué cubre y en qué plazo se devuelve. Del otro lado, la Ley 30933 permite el desalojo notarial por falta de pago o vencimiento del contrato, pero solo si el contrato incluye cláusula de allanamiento futuro, sometimiento expreso, inmueble determinado y firmas legalizadas. Un contrato sin esas formalidades deja a las dos partes en la vía judicial, que es mucho más lenta. Ver firma legalizada o sin legalizar.
El impuesto que casi nadie menciona
El arrendamiento genera renta de primera categoría para el propietario, que debe declararla ante Sunat. Como inquilino no eres el obligado, pero sí te interesa: un propietario que no declara suele resistirse a firmar un contrato con firmas legalizadas, y eso te deja sin la protección de arriba. Ver cómo se declara el alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar sin contrato escrito?
El arrendamiento verbal es válido entre las partes, pero sin documento no puedes probar el plazo, la renta ni el estado del inmueble, y quedas fuera del desalojo notarial de la Ley 30933. En la práctica, alquilar sin contrato escrito solo perjudica a quien tiene menos poder de negociación.
¿Cuánto se suele pedir de garantía?
No hay un monto fijado por ley: lo habitual en Lima es entre uno y dos meses de renta, y lo que importa es que el contrato precise qué cubre y en qué plazo se devuelve.
¿Quién paga las reparaciones?
Como regla, el propietario asume las reparaciones estructurales y el inquilino el mantenimiento derivado del uso ordinario. Conviene que el contrato lo detalle para no discutirlo después.
¿Me pueden subir la renta durante el contrato?
Solo si el contrato lo pactó expresamente, con la fórmula de reajuste incluida. Sin cláusula, la renta se mantiene durante el plazo acordado.
¿Qué hago si el propietario no me devuelve la garantía?
El inventario fotográfico del día de entrega es tu prueba principal. Con contrato y constancia del estado del inmueble, la vía es el reclamo y, si no prospera, la judicial por incumplimiento contractual.
Fuentes
- Código Civil peruano — contrato de arrendamiento (artículos 1666 y siguientes)
- Ley 30933 — desalojo notarial por falta de pago o vencimiento del contrato
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
- Sunat — rentas de primera categoría por arrendamiento de inmuebles
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